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楼市泡沫坐轿者快把抬轿者压垮了/张庭宾
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(博讯北京时间2010年3月30日 转载)
    
     试图最后一轮爆发的房地产泡沫遭遇了当头棒喝。3月18日,国资委宣布78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务,22日,国资委再次严厉责令——这78家央企须在“15个工作日内制订有序退出的方案”。国资委这次雷霆之动颇为出乎笔者的意料,不仅讲政治,也是讲市场,当为之喝彩。
     (博讯 boxun.com)

     房地产的此次狂性令人咋舌,在2010年初进入房价观望期后,在中央政府再三强调遏制房价过快上涨后,温总理在两会上所作《政府工作报告》“抑制土地价格过快上涨”言犹在耳之际。楼市泡沫试图大举反扑,先是3月8日,某部门领导声称:未来20年中国房价上涨压力仍然很大;紧接着3月15日,北京一天就诞生了三个新“地王”,始作俑者是央企,无疑是给调控政策一记响亮的耳光。
    
     本来观望的民意再次骚动起来。笔者近日连续接到几个电话,北京又出地王了,问房价是否还会再涨,是否应该买入。我的回复是——观点没有改变:
    
     1,如果人民币未来3年内不出现严重的通货膨胀,房地产价格就此回调,那么,它可能在下跌30-50%间软着陆,这对中国是最理想结果;如果房价于现在基础上,一年内再快速上涨30%,那将是中国房地产最后的疯狂,房价很可能将在其后下跌50%以上,甚至将中国拖入经济和金融危机。
    
     2,如果以人民币标价,目前的房价不会是历史高点,由于信用货币不断贬值的必然趋势,即未来会出现更高的价格;但是如果以黄金来标价,它很可能是房价的拐点。即假如现在7-8公斤黄金可以买上海一套200万人民币标价的房子,那么5年之内,你有机会用2公斤黄金购买它,即楼价对黄金的价格下跌75%。
    
     如果不能有力震慑楼市泡沫卷土重来,笔者所担心的最糟局面大有可能发生。即房价在一年内再涨30%,中国房地产将一旦雪崩则再难翻身——就像日本在 1990年后那样。所幸的是,这一次,国务院和国资委雷霆反击,一举击中在新一轮楼价反扑的最大“抬轿者”,使得此轮楼价反扑破灭的可能大增。
    
     毫无疑问,现在的中国房地产价格无论是从任何技术指标上看,它都存在严重的泡沫,笔者在以前的文章中均已分析,不再重复;今天,本人换一种新的方法来分析中国楼市泡沫——楼市“坐轿者”和“抬轿者”分析——以彻底让那些错过了10年楼市大牛市而不甘心,随时想冲进去抬轿者理智起来。
    
     这种分析方法的原理非常简单——一顶中国特色的轿子,如果抬轿者多,坐轿者少,它还能起来;而如果坐轿者众多,而抬轿者越来越少,抬轿者支撑不起肩上的重量,则轿子肯定要落地,而轿子太得越高,落地摔得必然越惨。
    
     坐轿者至少有六类;1、地方政府的土地财政,现在不少城市的卖地收入已经达到财政收入的40-50%,高的惊人;2、与房地产有关的税收部门,包括房地产企业税和交易税;3、房地产企业的利润;4、前期大量按揭买入房产的炒房者;5、提供住房按揭的银行存贷差,这个存贷差在全世界是最高的;此外还有和房地产相关的各种收费。最后一个是最容易被大众忽略的是央行,由于计入CPI的不是房价而是房租价格,房价大涨而房租不涨,这样一来,它在某种程度上掩饰了真正的通货膨胀,央行获得了较高的铸币税,
    
     坐轿者可谓阵容庞大,而且这种胃口往往越来越高,这些膨胀的欲望都成为构成房价成本和价格上涨的推手。那么抬轿者的力量如何呢?
    
     抬轿者则分为六类:1,自住者,他们买房就是为了自住,即刚性需求;2,炒作者,他买房的目的是为了炒作差价,赚取投机利润;3,商业银行,它以贷款比例和利润来放大前两者的需求;4房地产商,他们通过制造楼市紧俏的气氛,而刺激前两者,尤其自住者的超前购房;5地方政府,它们往往通过收紧地根,而采取土地招拍挂制度,制造“地王”,以“面粉高过馒头”倒逼购房者接盘;6,是央行,如果货币超额发行,通货膨胀台面或隐形存在,货币之水涨,则水上之船——房价则涨。
    
     以上各种抬轿者中,4(房地产商)、5(财政收入)、6(央行)的抬轿者是虚抬,因为他们是骑在买房者肩上抬的,他们本质上是坐轿者;3(商业银行)是抬轿者放大器,真正的抬轿者只有两种人,一是炒作者,二是自住者。
    
     炒作者和自住者的根本不同是,在房价上涨的时候,炒作者汹涌而至,很积极地抬轿子;但是当他们一看轿子无法再抬高的时候,它们会悄悄地或很快地脱身,那时候,所有的虚抬者和投机抬轿者都会瞬间消失,所有的重担都会最后自住者的肩上。
    
     因此,尽管分析楼市泡沫的方法很多,但归根结底,自住房抬轿者们还能不能抬得起这顶挤的人越来越多,既得利益越来越沉重的轿子?
    
     从这个根本点判断,自住房的抬轿者已经竭尽全力了,道理很简单,目前中国房价的绝对价格已经达到了世界前列,中国楼价收入比更是在全世界摇摇领先,本人的一位朋友,是上海某券商的部门经理,年收入上百万,前不久他向我感慨,他也买不起上海看得上眼的房子了。而对投机购房者而言,现在高达500个月租金上下的房价早已成为他们的烫手山芋。温州的炒房团早从两年前已经开始撤出一线城市,而外资在去年也纷纷抛售一线城市的房产。最典型的是,摩根士丹利几乎以市场价格的一半向潘石屹抛出了东海广场的楼盘。
    
     在这样坐轿者日重,抬轿者最后苦苦支撑的时刻,中国房地产这顶轿子落地是必然的,未来存在的悬念主要是两个:
    
     一是,会不会出现最后一轮的疯狂?比如找来央企这样的冤大头,猛地把轿子最后向上一抛,再跌下来硬着陆,整个轿子跌散了,所有坐轿者都受创伤。还是各方理性调整,合力将轿子缓慢地软着陆。
    
     二是,未来通货膨胀会有多高?如果通货膨胀很严重,轿子变成了风筝,不排除房价会被纸币放的更高,但是那样纸币的购买力将严重贬值。而这个悬念的主要决定因素不在中国,在美国、美元。如果未来5年内美元出现纸币危机,则中国人民币也会跟随贬值,与之相对应的是,黄金、石油等大宗商品的价格将大涨。
    
     说实在的,做不断警示风险者并不聪明,因为在事前,主流的坐轿者并不喜欢,而在事后,失败的抬轿者甚至会埋怨。但是公众媒体必须对这种风险进行警示,否则这个社会将丧失最后的良知底线,不仅崩盘将更惨烈,甚至会丧失重建的基础——倘若最后的公信力丧失,则社会分裂乃至激烈冲突将难以避免。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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