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遭遇“被拆迁”,维权别进误区(图)
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(博讯北京时间2010年2月09日 转载)
    
    法制日报
     各种迹象表明,在拆迁问题上,有利于保护被拆迁户合法权益的相关法律法规政策将会逐步出台。但在此前,一旦遭遇“被拆迁”,如何才能合法、有力地“自救”呢?在近日一个维权论坛上,业内人士为如何摆脱“被拆迁”的窘境支起了招。
    
    “被拆迁户共同的一点是,都希望拆迁能成为改善其居住条件的契机。但我们接触的大量案例表明,很多被拆迁户由于没有合理合法地进行维权,不但丧失了最有利的维权时机,还会落入种种陷阱。”
    
    龚来章律师,秦兵房地产团队业务总监,作为一名曾接触各地多件由拆迁引发的法律纠纷实例的专业人士,他对城市拆迁的种种现状了解颇深,也深有感触。
    
    应弄清谁是拆迁关系当事人
    
    “‘被拆迁’的法律问题,本质不外乎就是三个。弄清这个,才能为自己的维权找到合理合法的依据。”在为遭遇现实“被拆迁”窘境的人支招之前,龚来章从法理上先予以了剖析。首先,拆迁是一种对所有权的征收。其次,拆迁是一种平等民事主体之间的购买关系。通俗点讲,你拆我的房子,你就要给我一个公平合理的价格,我们再向其他业主购买房产,所以价格应该由市场来定,而不是由拆迁方来定。除了政府指导价,还应有一个公平交易的市场价。此外,拆迁安置还是一种互易行为,作为最原始的交换形式,拆迁房子,再通过给回迁房、经济适用房或商品房等,实现产权调换。
    
    “市场指导价这个问题本来很容易解决,但是根据实践中的具体情形看,目前相关政府部门对市场价格的统计工作严重滞后。以北京市为例,现在拆迁人依然依据2001年北京市国土局颁布的评估暂行规则行事。而2001年的房地产价格显然和2009年不能同日而语,价格翻了几番了。用2001年的价格进行安置补偿,矛盾没有办法协调。”
    
    那么,究竟都有谁可以作为拆迁关系的当事人?这个看似简单的问题,却在实践中让很多被拆迁户陷入迷茫。尤其是对于承租单位公房的人来说。
    
    家住北京市海淀区的刘女士就遇到了这样的现实难题。她一直都在承租单位的公房,但是其被拆迁人的资格却得不到承认,而她的房子也于2009年10月的某天夜里,被不明身份的一群人擅自野蛮拆除。“虽然我之前一直都住那里,但是确实没有产权,是不是我就拿不到相应的补偿或者赔偿呢?”
    
    据了解,对于刘女士的问题,有专家就认为,2001年拆迁管理条例中规定的被拆迁人是房屋的所有权人,是一个巨大的倒退,因为这排除了承租人和使用权人的合法权益,实际上,承租人、使用权人并不应该当然的被排斥。对此,龚来章指出:“城市房屋拆迁管理条例第16条规定,被拆迁人、拆迁人、承租人达不成协议的,由拆迁主管部门进行裁决,这就表明承租人也可以主动加入拆迁法律纠纷中去。如果能够跟拆迁方协商,对方也给了相应的补偿、赔偿,你退出了拆迁法律关系体系之外,如果没有达成一致意见,没有解除合同,你仍然可以提起行政裁决。这是承租人、使用权人的方面。”
    
    而拆迁关系中的另外一个主体就是拆迁人,即取得拆迁许可证的单位。“可现在实践中的很多拆迁已经偏离了这个规定。据我们了解,北京北部某乡腾退的拆迁,就是乡镇政府出的腾退补偿安置方案,甚至还有村里出台的方案,严格地说这不是拆迁,只是仿照拆迁程序的一种解决问题的方式。可被拆迁户拿着强制腾退的决定书去申请行政诉讼可能不受理,这个腾退的决定作出以后,救济途径只有一条路:申诉。对乡政府腾退决定不服,只能向区政府申诉。仅有这一个救济途径其实是违反法律规定的,应当还有一个行政诉讼和行政复议的途径,这是不应被剥夺的程序性权利。”
    
    被拆迁户易出现维权误区
    
    曾经有这样一个真实案件,拆迁双方本已达成150万元的安置协议,但由于被拆迁人仅仅签了字,没有原件,最终谈好的150万变成了62万。发现这个问题之后,被拆迁人及时聘请了律师,通过各种方式和证据,驳斥拆迁人偷梁换柱的伎俩,达到了维权效果。但是不是任何被拆迁户都有这么幸运的结果,诸如此类的,由于被拆迁户没有很好地采取有效的方式及时拿到协议的原件,导致自身的利益受损的情况比比皆是。
    
    记者走访时也发现,很多时候,被拆迁户深陷窘境与自己的所作所为存在很大的关系,实践中有很多维权的误区。
    
    比如,喜欢靠找关系打听内部消息来解决问题;或者走信访的途径,寄希望于通过告状引发重视;或者干脆采取消极的维权方式,等待观望。龚来章指出,这些做法都无异于放弃权利,会错过很多最佳维权的时机。比如,拆迁公告颁布之后,被拆迁人完全可以主动向拆迁部门或拆迁办,询问拆迁政策,索要拆迁文件,这都是证据资料,如果消极等待,不积极了解情况搜集资料,真的遭遇行政裁决的时候,手头什么都没有,维权就很不利。
    
    维权要讲究方式方法
    
    那么,如何运用正当的形式,运用法律程序去维权呢?很多专家从各个方面,结合实际案例,给出了有效的建议。
    
    首先,进入拆迁的初期,被拆迁人一定要注意搜集有关拆迁方面的各项文件,包括公告,通知,甚至公开信,尤其是要搜集搬迁奖励的方案、拆迁许可证、安置补偿实施细则及办法等。
    
    其次,拆迁公告发布不久,就会有拆迁公司上门洽谈,此时要索要他们的授权委托书,以及让其出示工作证和拆迁人员的资格上岗证,如果上门人员拒绝出示相关的证件,就有充分理由拒绝他入内,同时要把情况反映给拆迁主管部门。
    
    “为什么做这些,因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁。尽管拆迁公司大多数工作人员还是经过专业训练的,但是越是拆迁后期,拆迁工程非常急迫的时候,就很可能动用一些闲散人员,所以对这些人要先让他们亮明身份。”
    
    第三,与拆迁办工作人员沟通谈话,必要时要做录音。这可能会作为将来与他协商谈判取得重要补偿的信息线索。有些被拆迁户没有固定证据,很难证明对方的口头承诺。而评估公司人员上门的时候,要让他出示相应的评估公司的资质以及上岗证件,对于评估报告,与你的房屋实际面积以及装修情况,层高不符的地方,要提出质疑,要让评估人员详细记载,必要的时候要他重新评估。
    
    第四,注意查看拆迁许可证的内容,最好让拆迁公司或者拆迁办提供拆迁许可证的复印件,如果拒绝提供,可以到悬挂拆迁许可证的办公地点拍照。我们在具体的维权过程中曾这样取得过拆迁许可证的影印件。
    
    另外,对于已经达成拆迁补偿安置协议的被拆迁户,一定要注意向拆迁公司索要协议原件。很多拆迁人签订拆迁补偿安置协议之后,以要回去盖章为名拿走所有的原件。而拿不到协议原件,就有可能会被进一步忽悠。“在我们给被拆迁户维权过程中,更有恶劣的拆迁人,采取的是先让你签字,所有补偿金额、面积、楼号都是空白,与口头有不一致的做法。”
    
    律师最后还指出,如果进入行政裁决阶段,也不要采取不理会、不到场、不参与的方式,任何一个阶段都要充分地表达自己的意见,充分利用程序性权利,特别是行政裁决调解会,很多人只注重现场表达,很少对庭审笔录是否完整详尽进行审查,稀里糊涂地签字,会给下一步维权带来被动,要在行政裁决调解会上充分地表达意见,又要对行政裁决庭审记录人员的笔录进行审核,必要的时候让记录人员补记,如果他拒绝补记,签字之前填写你的意见,这是应有的法律权利。
    
    
    
遭遇“被拆迁”,维权别进误区
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