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韩令国:保八不如化解房地产泡沫
(博讯北京时间2010年1月07日 转载)
    如果说09年房地产拯救了经济,那么今年的房地产就将毁灭掉今后经济,以目前世界经济与中国经济的微妙变化看,如果政府降房价,GDP保八就无法实现,天量信贷也将迅速推动被股市楼市掩盖下的通胀爆发,如果政府不降房价,将直接造成经济在未来两年的崩溃。
    
     从09年不完全统计的经济数据看,09年的经济增长就是房地产价格指数增长所带动的。截止09年11月份,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%,其中,商品住宅销售面积增长54.4%;商品房销售额 35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%。平均房价4785元,房价上涨32.4%。而到12月末,据中国指数研究院数据信息中心预测,全国一手房二手房总销售额将达到近7万亿,商品房销售面积将达到9.5亿平方米,这两组数据表明09年的房地产已经消化掉10万亿信贷中的大半,也因此受房价没有纳入CPI影响,09年物价上涨指数保持在6%左右,没有发生恶性通胀,同时全年商品房销售面积9.5亿平方米与09年1-11月份全国房屋新开工面积9.76亿平方米也相互持平,因此在09年全年房地产与商品房开发投资总额达到6.5万亿左右的情况下看,尽管09年房价暴涨,但是从开工面积及开发投资与销售面积和销售额上看,除去房价暴涨因素外,还算是稳定发展的趋势。也因此在2010年仍有7.5-8万亿信贷投向市场的情况下,受09年全年房地产热而过度透支市场所影响,2010年房地产的供需格局是供大于求,因此在 2010年GDP将继续保八的情况下,刺激楼市的政策很可能继续加大,因此即使有遏制投机的打压政策,也仍难改变房地产继续透支市场的趋势。 (博讯 boxun.com)

    
    另外从09年全国土地交易数据中看,全国60个重点城市共推出土地9968宗,推出土地面积49018万平方米。尽管住宅用地供应量同比增加40%,但也仅有22334万平方米,2010年全国房地产可开发用地明显不足,也正因此60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,产生了一大批地王。按08年土地成本占房价比例26%左右计算,地王价格已经直接造成了2010年新开发楼盘房价成本中的土地成本上涨1倍左右,如果这样的土地溢价现象持续,那么2010年的最低平均房价预期就会与09年底的房价持平,因此在地王效应下,2010年的房价依旧呈上涨趋势,而导致这一切的直接原因就是地方政府对土地财政的过度依赖。
    
    还有在2010年宽松货币政策下,受贸易摩擦的不断升级影响,出口业复苏显然乏力,仍然无法依靠出口来减轻经济对房地产的依赖,而且全年中除去分三年投资的 20万亿救市计划外,至少还要有超7万亿的信贷投向市场,而在三农投资缓慢与09年盲目基建造成过多重复建设的影响下,2010年的信贷与投资仍然找不到合理的方向,最终很可能像09年一样向房地产渗透,如此庞大的流动性继续流入房地产,其后果只能是房价继续上涨。尽管有二套房政策等遏制房价上涨过快,但受限于GDP增长缺乏动力,与下半年楼市供应量激增所影响,也很难保证政府会继续严控房地产投机而任由楼市低迷,以此看刚需族对于政策期望值不宜过高。
    
    上述问题中影响房价的最关键问题仍然要数“保八”为重,在投资、消费、出口这维系经济的三驾马车动力不足之时,中国经济保八似乎依旧只能依赖房地产,这一趋势从98--05年逐渐开始,在06、07、08年逐渐加重,一直发展到09年已经是完全依赖房地产,到今天在三驾马车都失去动力之时,又没有其它可替代房地产的支柱产业时,显然无法改变经济对房地产的继续依赖。因此过度期望政策稳定或者调控房价的人,很容易在今年再度失望,毕竟当前的宏观政策目标是稳定与持续,在这个大方向不改变的情况下,政府很难去打压高房价。
    
    当然,现在房地产所面临的问题更加严重,近7成人买不起房,与一线城市房价收入比接近30:1的数字看,房地产泡沫已经非常严重,这样的泡沫在租金比过高的情况下注定难以持续。而房地产所占的信贷比例又过于庞大,无论从经济增长还是稳定的角度看,房地产不稳危机就会爆发,另一方面以目前房地产与民生购买力的现状看,房地产即使依靠金融杠杆来维系稳定,也不是长久之计,因此当前的房地产政策与宏观政策已经陷入两难之地,甚至可以说陷入绝路,无论如何调控都很难避免今后经济的大起大落,最终以此前无法放弃地产经济与畏首畏尾,朝令夕改的政策趋势看,房地产将越调越乱,房价或成交量终将难逃暴涨暴跌的厄运,随后将直接诱发泡沫破裂。
    
    在这样的趋势下,与经济危机相比,保八显然不如化解房地产泡沫更为有利,因此政府不应为保八盲目依赖房地产,从长久发展角度看更应当首先化解房地产泡沫,合理加大土地供给,大力推进新农村建设,着力均衡推动区域经济发展,尽力将被城市化人群闲置下的农村宅基地转为耕地,破解18亿亩耕地红线难题,大量增加经济适用房、保障房与低价房的有效供给,用低价房与保障房系统延续产业链发展,以双轨制住房系统来稳定房地产发展。当然如此发展需要庞大投资,但也只有如此才能避免房地产崩盘,否则房地产泡沫很可能在2012到来之前就会破裂。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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