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房地产还在空手套白狼?/王云阳
(博讯北京时间2009年11月13日 转载)
     土地是国家的,资金是银行的,地产开发所用资金基本不用自己掏腰包,用不着心疼和着急,卖不出去大不了烂尾楼留给银行交差。。。
    
     君不见很多地产商通过关系拿到项目后,首期资金由建筑商垫付20-30%,之后开始售楼,资金逐渐回笼装入自己腰包,“一夜致富”、“千万、亿万富翁”因此诞生。。。 (博讯 boxun.com)

    
    房地产还在空手套白狼?
    
    关于房地产行业的发家致富,大约是这个年代最为荒诞的故事之一。我们往往能听到这样的表述:开发商通过各种关系拿下一块地,然后将地用作抵押获得开发贷款,而后又建一层抵押一层,不断从银行套取贷款,再然后把房子卖掉,把贷款还掉。运气好的挣了钱的固然银行和开发商都开心,运气不好的亏了本的,银行收不回贷款也没办法。
      审计署6月4日公布,全国11市土地出让净收益未按规定管理,存在欠征、减免和违规管理使用土地出让金等问题。北京、上海、广州赫然在列,四大一线城市当中占了三席。而天津、长沙、重庆等近年来土地出让热点城市亦被列入其中。
      2004年全国实行土地招拍挂之后,那种先高价拿地,快速销售,通过不断的和政府扯皮拉长支付地价款时间,最后通过售楼回笼资金还清土地款项的做法几乎成为一种典范的开发模式。即便是今天,很多事情我们依然是心知肚明。
      审计署审计结果显示,天津等九城市违规减免、变相减免出让金47.88亿元,占其出让金征收额2204亿元的2.17%,其中以先征后返、为用地单位缴纳出让金以及降低地价出让等方式变相减免出让金25亿元,占52.92%。个别城市还为招商引资向企业"零地价"出让工业用地。
      也就是说,即便是房地产开发商在通过资本市场寻找新的资金与土地的平衡模式同时,中国依然在上演空手套白狼的故事。
      这就是中国地产的混沌年代。迄今为止中国有6万家房地产企业,人们总是在预测产业集中的时间表,但大多数人忘记了在中国各个城市的各个角落里依然存在着低成本拿地与低成本银行融资的模式。
    
    事实上,当人们愤怒于房地产行业通过不公平的手段获取土地资源时,我们所考量的依然是房地产行业制度缺失在哪里?
      特许测量师梁振英接受采访时坦言当前中国房地产市场(产与地产)出现的最为严重的问题是信息不透明导致的土地市场与房产市场流通效率偏低。开发商不清楚市场上到底有多少土地在流通,买房子和卖房子的人不知道市场上有多少房子在卖。这不但影响到了房地产市场的流通效率,同时影响到了交易的公平性。
      为什么有这种情况?其实道理简单,知道土地信息的是卖地的,知道有多少房子在卖的是银行,他们把自己底牌都抛出来了,怎么挣钱? _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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