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现房泡沫破裂 地产危机日益逼近/张庭宾
(博讯北京时间2009年10月19日 转载)
    
    不断升级的房地产泡沫,也许是未来国民财富的头号威胁。
     (博讯 boxun.com)

    一个国家的崛起和社会发展总会遇到各种挑战,演变出各种财富再分配,其成败利钝再反映在经济和资本市场上,有赢家,也有输家;有共赢,也会有共输。
    
    绝大多数的博弈只牵涉到局部人的利益再分配,笔者一般不会太在意,因为不得不承认“水至清则无鱼”——大多数人的人性是自私的,有聪明愚钝之别,实力强弱之分,随机动态的利益博弈和财富转移从未有一刻停止过。
    
    尽管总期盼理性共赢,但由于人性的贪婪和自私,现实往往事与愿违,因而笔者并不盲目奢求人性的喜剧,但是绝不能容忍的是——出现了绝大多数人惨输,极少数人赢,乃至所有参与者共输的大悲剧。
    
    共输的大灾难是否杞人忧天呢?非也,在未来三年内,出现这种恶之果的概率并不低。如果大多数国人出现财富严重缩水,致使不少人难以维系最基本的生活水平,就会激化我们的内部矛盾。
    
    1974年,伟大的历史学家汤因比在《展望21世纪》一书中断言:“世界的统一是避免人类集体自杀之路。在这点上,现在各民族中最充分准备的,是两千年来培育了独特思维的中华民族。”给人类的未来指出了一条生路。
    
    对此,本人深为赞同,中华文明的“和”基因——儒家人与人的和谐、道家人与自然的和谐、佛家人的肉体与心灵的和谐——是新的全球多极化的核战国时代的宝贵精神财富,它有可能消化和融合“以外部扩张掠夺满足内部欲望膨胀”的西方主流文明。否则,在地球村时代,各大国和各种文明恶性竞争必是囚徒困境,甚至将导致自我毁灭的大劫难。
    
    那么,有什么力量会阻碍中华文明的伟大复兴呢?
    
    一、台海战争或东亚局部战争;二、纸币系统崩溃的危机,中国深受重创,无以复原;三、中国房地产大泡沫破灭的危机。
    
    此三者中,由于大阅兵所展示的中国军事实力,战争威胁已经不大;以美元为中心的全球纸币系统的崩溃,其应对的方法也比较简单,即中国官方、金融机构和民间大规模增加黄金储备。这个巨大的隐患,我们过去4年多不断呼吁,各方面日益重视,民间储备黄金热潮兴起,其威胁力也在下降。
    
    最令人头疼的是,房地产泡沫的隐患正日益放大,如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势,假如再膨胀三年,将难免出现巨大雪崩。因此千万不能小觑房地产泡沫破灭的危机,房地产危机历来处于经济和金融危机的核心环节。1990年的日本金融危机后,日本的楼市价格最大下跌了85%,由此引发了信贷危机的无底洞,无数金融机构和房地产企业破产。在1997~1998年的亚洲金融[2.61 -1.51%]危机中,我国香港地区楼市最大惨跌70%,数十万计的购房者沦为“负资产”一族。
    
    在2008年,中国投资者已经品尝到上证指数一度狂跌72.8%,最多时高达7万亿元的流通股财富蒸发的滋味。而如果说有什么泡沫破灭后果会超过A股,那么就是楼市。因为A股财富是10万亿元人民币级的,而房地产是100万亿元级的。A股大跌只是输掉过去的财富积累,房产大跌不仅将输掉过去,更将输掉未来自己以十年计的预期收入。
    
    现在房地产泡沫的疯狂已经一点也不亚于2007年春的A股。进入2009年二季度以来,特别明显的是,大众房地产狂热进一步升级。在杭州的公交车上,几乎每个人都在谈论买上百万的房产。另外一个不祥之兆是,房地产里面的玩家越来越只剩下了公众资产公司——包括国有企业、上市公司和保险资金——它们的钱大多都不是经营者自己的,而投机购房者,其资金也主要来自于银行贷款。这与2008年三季度美国房地产泡沫破灭前颇为相似,即国家和公众财富成为最后的接盘者和埋单者。
    
    各种理性数据更是提醒房地产危机的日益逼近——自亚洲金融危机以来,国内房价已经上涨超过了10年,大都市中心区已经上涨超过10倍,三线城市的房价也上涨超过3倍;房价收入比远远高于国际水准;房租收益率远远低于房贷利率。
    
    市场舆论信号也不太妙,唱空楼市者越来越少——政府日益两难,房地产商只会唱多到底,早期唱空楼市者在预言一再落空后也无颜面再唱。这正反映了一个大泡沫最后阶段的特征,即当市场上再无唱空者时,市场将迎来由多头向空头的转折。
    
    如果一个房地产膨胀周期分为10个阶段,现在大约进入了第8个阶段,尽管未来房价短期内仍可能上涨,但如果再上涨20%~30%,未来3年内一定会出现房地产泡沫的大破灭。
    
    如果要防止房价未来大跌,就一定要防止房价现在大涨,就必须切实落实中央稳定房价的要求。
    
    一言以蔽之,无论对个人还是国家,现在可能是对房地产泡沫“亡羊补牢”的最后机遇期了! _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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