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如何处置土地储备前十名的房企/时寒冰
(博讯北京时间2009年10月14日 转载)
    
    据人民网报道:10月9日,克而瑞(中国)信息技术有限公司、中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院,联合发布了 “2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”,该榜单显示,今年三季度单季恒大地产以123.3亿的销量位居行业第一。值得注意的是,在三季度各大房地产企业都加大了土地储备,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。按目前的销售速度,有个别房企土地储备量已够其销售十多年。
     值得注意的是,此次主办方还发布了土地储备的榜单,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米,碧桂园土地储备面积为4360万平方米,分列前两名。今年前三个季度,恒大地产销售面积为453.7万平方米,按此销售速度推算,恒大的土地储备够其销售8.5年;前三季度,碧桂园销售面积为233.53万平方米,按此销售速度推算,碧桂园的土地储备够其销售13年。 (博讯 boxun.com)

    记得人民网《今日关注》9 月底刚刚报道《终于出手了!国务院:土地闲置满2年将无偿收回》。报道说:9月26日,国务院发布了一则《关于集约用地的通知》,针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准,并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
    众所周知,我们并不缺少对囤地进行处置的规定。早在1994年,就已有了《闲置土地处置办法》,近几年,国务院出台的一系列政策,几乎都有处置闲置土地的相关要求。2007年,国土资源部专门出台四条办法应对囤地。可以说,这些规定是打击囤地的有力武器,但执行情况又怎么样呢?上述数据及广州多个“地王”晒了两年多太阳就是最好的诠释。
    有网友认为,从监管部门的角度反思,土地闲置有两大原因:制度漏洞与执法不严。比如制度规定,连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权,但是,究竟什么样的土地算使用?盖几个“工棚”算不算开发?挖个地坑放着算不算使用?再如制度规定,“每宗地开发建设时间原则上不得超过3年”,但“原则上”三个字就给地方政府和开发商留下操作的空间。
    显而易见,土地长期晒太阳,主要原因既不在市场也不在开发商,而是土地监管制度不健全、土地执法太软弱。这让开发商知道违规不算什么,手中的地自然可以继续“晒太阳”了。应该说,有些网友在分析原因的时候,说到了现象,但却从根本上没点出本质。实际上只要再问一句为啥土地管理制度老建不全,土地执法老过不硬,就不难发现这其中实际上明显存在着猫腻。
    中国的房地产业是一个把人强制拉到沙漠,再高价向你卖面包和水的卑鄙行当。正如网友所说,土地财政,房地产商把政府绑架了;官商勾结,把官员绑架了;房地产泡沫,又把银行绑架了。而银行绑架的则是千百万储户的存款。在这个以官商腐败为主要特色的吃人行当里,坑、蒙、拐、骗、霸道、黑道手段无所不用其极。
    几十个亿一块地,钱该不算少了,可开发商真的把地价款付了吗?即使一分不少地付了,可这钱是开发商从自家掏的,还是拿地作抵押从银行贷的呢?如果“地王”们一分未掏,那么,晒几年太阳又怎样呢?反正自己又不掏一分钱。房价涨得有钱可赚了,就“开发”,看赚不到钱了,就把地再退给政府或者甩给银行就一跑了之。风险系数为零,多潇洒?这应该是开发商与地方政府在土地“买卖”中的核心内容。如果没有这条约束条款,地方政府拼命为开发商保房价的行为就根本无法解释。只有将高房价一轮轮地炒下去,地方政府的卖地收入才能兑现,银行的贷款才可收回。在如此“大是大非“面前,制度算什么?执法又算什么?什么能比实现地方财政收入更重要?事实上,要控制地王的地不晒太阳,办法最简单的就是:既然他们都已报出了所出的地价,就请将上述款项全部汇到中央银行,让全国人民都从卖地收入中分点实惠。请问,这些地王所在地的政府,谁敢?谁肯?
    由此可见,地王们敢于晒太阳,既不是什么制度问题,也不是什么执法软弱问题,究竟是什么问题,是人都明白!土地是不是会闲置,敢闲置,关键在地价款究竟交给谁。如果这笔钱仍然让地方政府管辖,那国务院再下一千道令牌也无济于事。如果由开发商自己掏钱全额汇到中央银行,那你打死他他也不会让土地闲置。问题就这么简单,对土地闲置问题,就看国务院是真管还是假管了。真管,就别指望地方政府按规定收回两年以上闲置土地,假管,就将此类“规定” 一次次再继续糊弄下去。
    现在,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。根据报道,这些土地储备十年都用不完,还有一种言论是目前开发商手中的土地够开发143年,如此说来,大部分土地将被闲置两年以上已成定局。既然国务院把话放出去了,那么,对这十大地王的处置必将成为社会关注的焦点,能不能在如实收取土地出让金的基础上实现违规土地的无偿收回,就看这戏该如何往下演了。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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