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地王是一种“深度的游戏”/陈云峰
请看博讯热点:强行拆迁

(博讯北京时间2009年9月13日 来稿)
    
    在我国舆论对房地产开发商的批评中,有一条是指责开发商“囤地”不开发,结果导致地价、房价上涨,开发商获取暴利。这种指责总体上是外行人说的外行话,表面有理,而实际上不是这么一回事。
     (博讯 boxun.com)

    造成开发商现象上形成囤地的因素是多种多样的,也是比较复杂的。一概指责开发商买了地不开发,以囤地而获暴利,其实是一种不负责任的批评。
    
    凡是土地开发商,都希望一手交钱,一手拿地,净地到手,尽快开发。拿出几千万元的钱、多少个亿的钱之后,甘冒市场风险和政策调控,买了地非压它个几年以后再开发,这种开发商脑子是有病的。不符合从商经营和资金流转的一般常识和一般规律。
    
    那么究竟是哪些原因导致了开发商囤地的表明现象呢?
    
    1、动拆迁原因。我国大多数土地批租都是毛地批租。是政府对既有城市区域进行规划以后,通过招商引资,与房屋开发商签订土地使用权批租协议。开发商先将买地的钱交给地方政府,地方政府在拿到开发商的买地钱以后,再去做该地块居民和企业的动拆迁。动拆迁的责任不在开发商,而在地方政府及其所辖的动拆迁公司。很多地块的动拆迁工作由于存在少数的钉子户长期不愿接受动迁方案,一拖半年、一年,就是拖个三四年才完成动拆迁也是很普遍的现象。只有动拆迁完成以后,政府才能把净地交给开发商进行房产开发。由此造成了开发商买地在先,而迟迟不能开发的现象。
    
    2、规划原因。在市场化背景和快速城市化发展的过程中,我国各地的城市建设规划都是需要每隔几年做一轮总体规划的修编,都存在着大量的对既定土地原有规划的再调整。有的时候土地批租给了开发商,政府对规划参数和用地性质进行再调整也是非常普遍的现象。由于政府规划的调整,导致用地性质改变,导致红线再次退缩,导致容积率参数降低,导致商品房屋单套面积的压缩,其结果就出现了开发商和地方政府一次次的对开发土地规划的协调、沟通、审批,甚至重新修改原来的土地出让合同,并进行土地价格或土地面积的补偿。这种由于地方政府的规划调整导致土地长期批而未建,是囤地现象的有一病源。
    
    3、配套原因。土地开发是需要市政配套的,如电力配套,燃气配套,上下水配套,通讯配套,消防配套,道路配套等。没有配套的土地是无法进行开发施工的,即便房屋建好了,也是无法交付给购房者的。我国城市的一些配套都是掌握在国有垄断企业手中的。开发商为了完成市政配套,需要一家家的和这些企业沟通、谈判、公关,而具有市政配套能力的这些国有企业,本身也有一个制定和实施配套的计划及落实过程,这就需要时间。因配套原因而导致批地而不能尽快进行建设的情况是非常普遍的。
    
    4、法律纠纷原因。土地和房屋开发过程中,有时开发商资金实力根本不足或阶段性的不足,需要寻找开发的合作者,有时又将自己的股权让渡给合作者。在这个过程当中,又经常会出现合作者之间的经济纠纷而付诸法律诉讼。法律诉讼要有个过程,即便有了一审、二审出了一个结果,落实判决往往又是一个长过程。这种情况也导致了部分楼盘项目长期批而未建,或者建了成为事实上的烂尾工程。
    
    5、管理体制原因。一些城市的房地产开发项目,有一部分并不是本地资本、民营资本和境外资本的项目,而是部队的项目,中央单位的项目,兄弟省市政府的项目。这些项目不少也存在着批而未建的情况。这些项目地方政府往往显得难以协调,简单的收回土地又难以办到。久而久之,形成了囤地现象。
    
    6、地方政府应允原因。有的房地产开发项目由于经济形势和经济政策的变化,导致开发商一时难以开工和续建。开发商向地方政府申请暂时缓建,而地方政府又考虑到招商引资的不易和开发商的实力背景,有时地方政府发文同意开发商暂时缓建。譬如,日本开发商在上海陆家嘴建造“环球金融中心”,由于亚洲金融危机的影响,日本开发商向浦东新区提出了延迟动工的请求,新区政府当时是同意的。同在陆家嘴的泰国正大公司建造“正大广场”,也是由于亚洲金融危机,投资方发生资金困难,新区政府当时还协调帮助投资方解决阶段性的续建难题。
    
    还有一些其它的小原因,这里就不一一列举了。但综合上述情况,我们不难看出,导致开发商囤地现象的原因是比较复杂的。很多原因是政府的工作造成的。当然有一部分原因归咎于开发商,但这些原因是可以理解和谅解的。因为这些原因是客观的而非主观的。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
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