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揭秘未来都市的新公寓:在建筑中建造新城市(图)
(博讯北京时间2009年9月11日 转载)
    
    
     77层的曼谷MahaNakhon大厦。塔楼的“像素”设计减少了观景的障碍,公寓有探出空中的玻璃房、瀑布水潭和超大露台等,这些都是高层住宅中鲜有的设计。
    揭秘未来都市的新公寓:在建筑中建造新城市(组图)
    揭秘未来都市的新公寓:在建筑中建造新城市(组图)


    
    华府园林实景
    揭秘未来都市的新公寓:在建筑中建造新城市(组图)


    
    深圳华侨城是由荒滩开发的旅游和高档居住区,完好地保留了原有的自然环境
    
    揭秘未来都市的新公寓:在建筑中建造新城市(组图)


    
    美国纽约中央公园
    
    家庭全生命周期舒适指标与舒适成本
    
    我们提出的新公寓概念,与未来都市联系在一起。在工业时代模式里,都市是拥挤与喧嚣的聚集地----紧张的工作节奏,拥挤的交通;没有生气的钢筋水泥建筑多于绿地,压抑人的感官;人口膨胀构成居住空间紧迫,千百万人拥挤在一起;高密度工作、生活产生遮天蔽日的污染,为这高密度服务的工作生活,又混杂出令人难耐的噪音。先富阶层于是靠他们的经济实力逃离都市,占据环境幽雅清静的青山绿水,享受郊区生活。郊区生活于是又成为一种高品质生活的标志,吸引后富阶层效仿 ----在郊区追求越来越大的房子,追求越来越奢侈的自然环境占有。在发达国家,有钱就有一切,最优美的环境已经纷纷成为私人的领地,把公众排斥在外。
    
    郊区别墅生活是以牺牲自然资源为代价、以高成本维护为前提----野山野水需要整治,才能适合现代生活舒适居住;花园需要专业的园丁;空旷的居处需要恒温设备;与都市之间的联系需要先进的交通工具;用于交通的成本为次,更重要的是时间成本。除非是已经可以在郊区宁静地安享晚年的老人,被都市哺育长大的人,本质上总难以真正剪断与都市千丝万缕的联系。
    
    一个特别重要的背景是----上世纪70年代,当我们开始全面憧憬现代化,向往美国模式时,其实西方先进的知识分子已经开始对这样的工业化模式对人们生活构成的影响展开了全面反思。只不过我们是在以短短十年快速完成工业化补课的原始积累后,才又迅速跟上了西方社会对未来生活方式何为健康的讨论。对工业化模式反思的焦点,是如何让人解脱工业化赋予的压力,使人不再被机器奴役。对如何更舒适生活的讨论,则更多聚焦在如何让被工业化污染摧残的都市回归为人的舒适生活服务,让在郊区生活的人回归都市上。生活方式的改变推动着都市重塑。
    
    美国的郊区化模式,是都市空心化。都市中心被摩天大厦占据,所谓寸土寸金。在阳光下,摩天大楼的玻璃幕墙反射出奇异的光彩;到了晚上,又整个被灯光映射成晶莹的透明体。但它们更多是写字楼,到了夜晚,只剩下玻璃橱窗中的模特孤独地守卫在那里,城中心空荡而缺少生命气息。中国的许多都市改造,正是在复制了美国模式后,大家才感觉到这种都市的异化,重新开始考虑作为都市本身应具的功能。随着工厂外迁或被拆除或被利用成为文化中心;随着城中绿地面积越来越多,轨道交通与文化交流设施越来越完善;大家越来越思考都市在回归中的意义----如果回到以人生活的目的为本,最重要的是居住方式的重塑、居住消费模式的重塑。
    
    在绿地作为绿肺的前提解决后,未来都市的中心区能否少一些冰冷的写字楼,多一些大家居住的生活空间?如果回到城市是人的居处这一前提,这毋庸置疑。而城市中心应该怎样适合人居住,怎样适合人舒适地居住?我们由此才提出新公寓这个概念。
     新公寓指更适合人舒适居住环境的营造。这种舒适环境不仅指居住者能共同占有足够的公共绿地、占有公共绿地上优质的花草树木、占有公共清洁的水面与水面上嬉戏的禽鸟,还包括居室最大可能的采光面积,窗外的风景线;包括居室的温湿度与自然风的调节;包括居室空间更合理的调配。更重要的是,居民生活空间的人性化构建与人性化服务的细化。这关系着房地产开发商身份的转变,这种转变意味着:从简单的买房子要转为长久性居住服务的保证者与投资者。这里又孕育着一场新的居住革命。
    
    我们来讨论新公寓的标准,两个重要的词是“全生命周期舒适指标”与“全生命周期舒适成本”。全生命周期包括人生的各个时段,在一个完整的家庭中,不仅包括起居、休闲、饮食、健身与娱乐,还包括孩子的教育、老人的保健与养生,各种各样人生需求。全生命周期舒适包括居所全套完整细致的组织与服务结构,成本不仅体现在节能结构、节能材料、物业费用,更包括在完整的生命周期中的资源享有与有可能节约的成本。比如交通、教育、保健资源的附加值与可能节约的成本。
    
    也就是说,按这样的思维,业主在购房选择中,买的就不仅是环境与房子,更是之后延续整个生命周期的房屋使用成本与围绕整个生命周期所能占有的服务,以及这种服务所体现的价值。考察房产升值的标准,包括所拥有服务资源升值的可能性。这就意味着,软件与硬件的价值是相等的,大家应该越来越理性地选择品牌房产,因为品牌房产总意味着更高的性价比。
    
    站在这个角度,再来冷静反思我们所选择的房价,往往会发现这样值得人深思的问题----也许我们选择了一处相对低价的房产,但随后用于房屋改造、房屋修缮、安全防护方面的费用,可能远高于你在房价上所占到的便宜。也许我们选择了物业费相对低廉的小区,但得到的是劣质的等同虚设的服务与保安,连公共环境都得不到保障。同理,节能的结构与节能材料肯定会增加房价,但从能源节约的计算中,收益显然要远高于投入上的付出。
    
    作为业主,由此很明显需要一个新的参照系,这是我们这个封面专题希望达到的一个目的。另一方面,我们看到,已经有越来越多的开发商与优秀设计师开始把探索的热情投向新公寓。因为相对郊区化的别墅,新公寓不仅意味着对环境资源的节约和使更多人可以更节约地享有环境资源,还意味着大家通过努力来参与新都市生态共建的可能性。从长远看,随着居住环境越来越趋向人性化、舒适化,都市的公共环境也一定会被大家的生活方式所改造。“新公寓改变未来都市”,使未来都市更适宜人舒适居住,更适宜人和自然和谐相处,是我们更重要的目的。
    
    “当我们开始处理在城市中的项目时,关系(relationship)成为新的准则。与其是在城市中建造建筑,我们更倾向于在建筑中建造城市。”
    
    公寓的价值感
    
    几年前在深圳见到过美国建筑师理查德・迈耶(Richard Meier),说起他当时正在进行的新项目----纽约西街一座玻璃和钢结构的现代公寓。这位建筑大师擅长为美国富人建造那些在优美自然风景中、注重立体主义构图和光影变化的白色别墅,记得他流露出喜形于色的表情,好像西街公寓才是他平生的得意之作。“它可在纽约的中心,俯瞰哈德逊河。”迈耶这样对我说。
    
    后来陆续在报纸上看到关于这幢建筑的报道,可大多数是负面宣传,有不少名人观察家醉心于提供种种关于这幢公寓房屋泄漏、工程延误等问题报告,如何给类似妮可・基德曼、玛莎・斯图尔特和卡文・克莱恩这样的名人住户带去种种不便。
    
    不过理查德・迈耶好像并没有因为这些负面报道而受打击,最近几年,他的主要项目都是城市公寓。作为比佛利山庄的西部入口,在威尔希尔和圣莫尼卡大道之间,占地8英亩的“9900威尔希尔(Wilshire)”是由两幢12层公寓楼、两个4层的Loft建筑和5个排屋单位一起组成的综合体,总共252套豪华住宅,公寓周围是酒店和高尔夫球场。
     还有纽约布鲁克林展望公园(Prospect Park)总共15层的公寓大楼,又一个提供全景式景观的透明玻璃盒子,外墙上的低辐射镀膜玻璃保证阻隔噪音、减少强光照以及明亮宽敞的感觉。114套公寓包括从100平方米的1间卧室房型到200平方米左右的3间卧室房型以及复式公寓,地面一层楼提供放映室和休息室,总共8个私家天台花园和一个对所有住户开放的全景花园。大楼里,几乎所有的公寓都有阳台,分别从不同方向可以眺望到展望公园、纽约港、自由女神像或者曼哈顿熟悉的天际线。
    
    在展望公园公寓大楼中,一套复式公寓的销售价格是200万美元到600万美元。去年11月,有一位匿名购买者以3300万美元的价格,从迈耶设计的公寓大楼里购买了一套1022平方米的公寓。
    
    除了理查德・迈耶之外,还有一大堆明星建筑师把他们的注意力转向建造纽约的公寓大楼。史蒂芬・霍尔(Steven Holl)、扎哈・哈迪德(Zaha Hadid)、圣地亚哥・卡拉特拉瓦(Santiago Calatrava)、弗兰克・盖里(Frank Gehry)、理查德・罗杰斯(Richard Rogers)、诺曼・福斯特(Norman Foste)、让・努维尔(Jean Nouvel)、赫尔佐格和德梅隆(Herzog &de Meuron)只是其中一部分名字。明星建筑师让公寓价格每平方英尺增加400美元到1000美元不等,而且他们的名字本身也可以成为一个卖点。
    
    长久以来,好像并没有对“公寓”有过清晰的定义。从广义的商业地产角度来界定,公寓一般是指租赁物业,是商业地产投资中一种最广泛的形式,拥有5个或者5个以上出租单位的楼宇就是公寓。从结构和形态来分,又可以分成小型公寓、花园公寓和高层公寓等。
    
    如果说城市先有磁极,而后有容器,公寓就是特别靠近磁极的容器。从标准的公寓形态来说,目的性和暂居性是它重要的特点。学生读书需要住学生公寓,在CBD工作需要住商务公寓,都是具有明确的目的性。公寓的产生和城市化程度有关,城市化程度越高、地段差别越大就越容易出现公寓,另外,交通不便利的因素也会导致产生公寓。
    
    根据商业地产服务公司世邦魏理仕最近发布的研究报告,今年上半年,北京新开盘高档公寓的平均报价上涨了6.2%,目前每平方米已超过3万元人民币。上海中原研究咨询部提供的市场研究报告,在2009年第二季度,上海市高档公寓新增供应量为5.90万平方米,环比减少33.8%,占全市商品住宅供应的1.7%。高档公寓成交量为29.32万平方米,环比增加179.7%,成交均价为39068元/平方米,环比上涨10.1%。这里关于高档公寓的界定,都是指销售均价在人民币3万元/平方米及以上的公寓住宅,不包括单身公寓、酒店式服务公寓等特殊的住宅产品。
    
    “北京过去有内销房和外销房的区分,那时候内销房叫住宅,外销房叫公寓,以前是外国人住在城市中心的公寓里。除了功能性的、小户型出租的酒店式公寓之外,高档公寓住宅的名称是这一语境的延续。好像一叫公寓,房子就能卖得贵一些。”华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠向我分析说,“特别是高档公寓,在销售时往往力图树立一种高于普通住宅的价值感,除了地段的价值外,还有塑造出一个有特定价值感的社会阶层的含义。这是亚洲城市的特殊性,是某种殖民情结的延续。”
    
    新型城市花园公寓
    
    当张爱玲1943年在《公寓生活记趣》中写道:“我喜欢听市声,比我较有诗意的人在枕上听松涛,听海啸,我是非得听见电车声才睡得着觉的。”我猜想她可能是嘲讽“枕流公寓”的名字。那时候,张爱玲住在过去叫“爱丁顿”、现在叫“常德公寓”的意大利式建筑里,相比之下,华山路上的“枕流公寓”是更加优越的“海上名楼”。
     枕流公寓建于上个世纪的30年代,由哈沙德洋行设计,馥记营造厂施工,今天看来仍然是出众的城市公寓设计。大楼平面呈八字形,高7层,地下1层,西班牙风格,顶层有女儿墙,屋面铺筒形瓦。在3944平方米的地皮上,有2500 平方米的花园与草坪,园子里有流溪、假山,地下室又有游泳池。“枕流”二字出自于《世说新语》,期望过上“枕石漱流”般的生活,也有隐居山林、居静思危、归隐田园之意。1932年起,周璇在枕流公寓里住了25年。解放后,还有曾任《文汇报》总编辑的老报人徐铸成、文艺理论家叶以群、篆刻家吴朴堂以及越剧演员范瑞娟、傅全香、王文娟等在那里住过。
    
    枕流公寓建筑面积7970平方米,每层有 5~7户。其中1~5层有使用面积80平方米的两室户、100平方米的三室户,6~7层为五室的跃层,居室是套间,主仆分道出入。公寓的房间都很宽敞,高度在3.35米左右,还有檀木地板,中国漏窗式阳台栏杆等设计细节。总体而言,它和理查德・迈耶的布鲁克林展望公园公寓大楼是近乎相似的设计概念和布局。
    
    也许,像张爱玲这样非得听见电车声才睡得着觉的“雅人”毕竟是少数,绝大多数城市里的世俗中人还是向往纯净的空气、葱绿的大树,听着花园里的虫鸣溪流声恬然入睡。城里人的苦恼是“场所的苦闷”,念念不忘的还是花园、山庄、林地等等。
    
    1933 年,科拉伦斯・斯坦(Clarence Stein)设计出“汽车时代的第一城”----拉德本(Radburn)规划,从此产生了被称为“花园公寓”的这种新社区模式。“拉德本结构”在上个世纪 60年代美国郊区化运动的“绿带城”规划中被广泛运用,主要方法包括用超级大街区取代过去的长方形街区,完全的人车分离,公园成为社区的支柱,住宅起居室和卧室面向公园、服务房间面向道路等等。
    
    低密度的、位于郊外的花园公寓 (Garden Apartment)严格说并不是一种建筑类型,更多的是表达了一种住宅的使用和组成方式。二三层或者五六层的花园公寓保持低密度,通常位于郊外,精美的建筑形成高雅社区的形象。根据杨德昭著的《花园公寓》书中提供的数字,到20世纪70年代以后,花园公寓几乎成为美国多层住宅中的唯一模式,占据了美国多层多家庭住宅90%以上的市场。
    
    郊区花园公寓是身处“城市病”的人们对另外一种诗意生活方式的向往和憧憬的结果,出于对城市的失望和逃避,希望获得提供田园生活的归隐,然而,他们并没有获得理想中的“田园生活”。传统花园公寓缺乏舒适的公共领域,天天面对单调重复的景观,没有方便的学校、商业、服务和文化设施,虽然有精美的建筑和漂亮的花园,仍然无法形成真正意义上混合的、多功能的社区。简单地说,它只是一个睡觉的地方,单一的城郊居住小区形成一个个独立的王国,无法有效地协调,无法以一种可以形成城市的方法组织,也无法享受一个完善城市有机体所提供的种种便利生活和设施。
    
    某种意义上,现代主义的传统花园公寓和住宅小区都是一种反城市的居住理念,从城里/城外、旧城/新城、人居/人聚三个方面来看,居住在城市中心的边界以内是一种稳定、具有安全感的生活,在城外难免会有漂泊的心绪,给人以无存身之所的恐惧感。从城市规划来说,花园公寓属于郊区无序蔓延的产物,封闭社区、超大街区的特点,本质上属于浪费资源的不可持续社区模式。
    
    在郊区和城市之间的往返需要耗费大量的时间和财力,到20世纪90年代,传统花园公寓趋于衰落,几乎同一时间,新型城市花园公寓开始出现。它最重要的变化是重归城市,出现在已建城市的中心地带,增加建筑高度和密度,涵盖了城市、社区和花园等概念。
    
    法国巴黎Rue De Meaux一组有220套单位的公寓是一个典型例子,它结合社区附近的环境,填补现有街区的空置地块。公寓的建筑高度和排列跟现有社区吻合,内部有一个绿化的花园,外部封闭,但是内部有公共开放空间。
     新型城市花园公寓规划内容主要包括沿街道步行导向的住宅建筑、功能混合的社区中心以及新型的社区园林景观等。住宅面向街道,住宅入口直接放在街道上,强调与街道的互动,把停车场转入地下,地面营造步行街道环境。
    
    新型城市社区花园与传统的花园公寓的不同之处在于花园在城市建筑的围合中产生,需要建筑的体量来界定。在社区建筑体量的围合之下,花园与社区中心和活动空间结合,除了绿化景观之外,也是构成社区生活的物质元素。花园的根本目的是帮助形成城市社区,形成一系列公共空间、公园和景观步行街。新社区融入城市的网状道路成为城市的一部分,社区公园绿化融入城市绿化,形成相互连接的公园系统。
    
    城市综合体
    
    曾经,洛杉矶郊区模式的兴起意味着城市演变模式出现重大变化,它向世界展示了一个新的城市发展模式----分散、多中心和大规模郊区化。在亚洲,这种扩张性的城市主义理念曾经代表了被效仿复制的原型。
    
    纵观历史,城市向来将高楼林立的景观和公共场所的繁华引以为荣。作为“终极的垂直城市”的纽约,乔尔・科特金(Joel Kotkin)在《全球城市史》中描述:“由于美国令人敬畏的工业力量,纽约在1900年就已经享有美国史无前例的经济和文化优势。纽约人自己经常把他们这座城市看成是一种新型城市的先驱,纽约熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色是现代大都市的一种表达方式。”直到今天,城市世界的中心仍然是纽约。
    
    今天秋天,77层的曼谷MahaNakhon大厦开始动工,意味着又一个亚洲“垂直城市”样本的出现。总面积约为15万平方米的大厦综合体设计自下而上都寻求与曼谷城市的紧密联系。在一系列的建筑元素中,包括面积约1万平方米的天台、植物茂密的公园、豪华购物区和高级酒店等,那里的广场将成为城市中新的公共聚集场所。
    
    MahaNakhon一词的泰文寓意是“大都会”,大都会建筑事务所(OMA)及其合伙人奥雷・舍人设计了这一“泰国第一高楼”。抛弃了孤立的塔楼或者塔楼+裙楼的建筑模式之后,它的造型结构自下而上逐渐“消融”,让高楼融入城市环境中。
    
    MahaNakhon 有200套丽思卡尔顿公寓分散在大厦的24~73层,每套公寓有2~5间卧室,面积从125平方米到830平方米不等,层高达3.5米。塔楼的“像素”设计一定程度地减少了观景的障碍,公寓有探出空中的玻璃房、瀑布水潭和超大露台等,这些都是高层住宅中鲜有的设计。
    
    追溯起来,体现城市功能混合的建筑综合体的最早例子是古希腊城市的市俗中心----阿索斯广场(ASSOS),这个广场平面为梯形,在较宽的一底边建有神庙,两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文,记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言,人们从各地聚集在这里,一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情,举行诗歌朗诵、演说活动等。
    
    近些年来,有一部分城市公寓是作为“城市综合体”构成部分的产品模式出现的。万达集团自2001年以来,8年时间在全国30多个城市开发了近40个万达广场,其中开业18座。根据万达集团股份有限公司董事长王健林的定义与分析,“城市综合体”是万达2005年以后开发的产品,每个总面积都在30万平方米以上,也是万达商业地产的第三代产品。
    
    万达第一代商业地产称为单店,业态整合在一个单体建筑内,第二代称为纯商业组合店,由多个单店组合而成,第三代城市综合体被称为HPSOCA,由酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施和公寓等英文的第一个字母组合而成。HPSOCA是由多种商业业态通过建筑流线合理有机组织形成的建筑群体,其中各种功能相互补充和借用,形成有机的联系,集约高效地利用土地资源,体现城市的核心价值。
    
    如果严格地定义,城市综合体是指具有城市性、集合多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体,把城市
     交通、公共活动、休闲娱乐等和商业、办公、居住、酒店、展览等建筑空间进行整合,形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体不同于建筑综合体,它强调的是城市开放性和公共性。一个更加典型的例子是香港IFC国际金融中心,位于香港CBD的黄金地段。ICF汇集了香港最高的写字楼IFC二期、高速铁路终点、机场快线港岛站、大型购物中心、四季酒店、四季酒店式公寓,同时又有地铁站、公交车站、过海轮渡码头等交通站点汇集。
    
    在大约5万平方米的土地上,整个ICF建筑群建筑面积 43.7万平方米,容积率超过了8。它构成了一个网络状的城市综合体,除了覆盖整个步行区,它的影响突破了中环地区而扩展到了整个香港岛。参与设计香港 IFC的建筑师严迅奇曾经说过:“当我们开始处理在城市中的项目时,关系(relationship)成为新的准则。与其说是在城市中建造建筑,我们更倾向于在建筑中建造城市。”
    
    专访亿城集团董事长、总裁张丽萍
    
    个人价值的多元化或多或少地投射至公寓形态的变迁上。这种变迁,也能折射出整个社会转型期下越来越繁杂的消费欲求。财富在不断增长,欲望也在增长。一方面,消费的门槛越来越高;另一方面,居住功能之外,公寓的附加价值越来越重要。
    
    公寓的变迁
    
    三联生活周刊:最近几年是中国经济发展最快的时期,也是居住升级的快速期,很多人已经不是第一次置业了,追求的也不只是单纯面积的增加。在居住升级的背景下,公寓这种产品是不是也发生了比较大的变化?
    
    张丽萍:总体上说,公寓是一种具有很强城市特征的住宅,即使不在市中心,也能有很好的生活服务设施,包括好的教育、医疗配套。
    
    在传统概念中,公寓类产品有几个显著特点。第一,投资价值高于居住价值。买公寓是为了升值,不一定是为了自住。第二,公寓的建筑一般是高层、小高层,户型不会很大。公寓满足的是简单的居住功能,一般是五六十平方米,卧室加一个小客厅。以前,公寓不可能是豪宅。北京人认为豪宅应该是“顶天立地”的,天和地都是咱家的,只有独栋别墅和四合院能满足这种豪宅的标准。
    
    2000年以后是中国经济发展最快的时期,也是居住升级的快速期,很多客户已经不是第一次买房了,追求的不只是单纯面积的增加。在这样的背景下,公寓的概念也发生了很大变化,公寓豪宅化的倾向非常明显。
    
    首先公寓的品质有了革命性的变化,居住的舒适度大幅提高。最显著的是,突破了原先的尺度,面积做得更大,可以达到两三百平方米,还可以360度采光和观景,相当于别墅的体量和特征了。公寓还可以设计出下沉式小院,保证地下室也可以采光。同时越来越多的公寓采用大平层的结构,第一次买房的人喜欢复式,二次置业就发现复式的不一定实用,平层结构可以满足一家人的亲密融合,老人孩子都很喜欢。
    
    其次,公寓对生活细节的设计也更注重舒适度。比如卫生间,以前提出要有窗户,现在不仅有窗户,还要有朝南的窗户,可以在阳光下沐浴。
    
    此外,越来越多的高档建材也开始普及到公寓中。如Low-e玻璃的应用,它拥有很好的节能特性,以前只用于公共建筑,现在公寓建筑选材中已经屡见不鲜了。
    
    老公寓没有地下空间,最头疼的是停车问题。现在公寓基本都可以保证车位与住户达到1∶1,最高可以配到了4∶1,一户对应4个车位。这些功能性问题解决了,就会发现公寓非常舒服。在市中心也可以有更宽敞、舒适的生活,甚至堪比郊区的环境享受。
     从总价看,倒退七八年,300万元就是一个门槛,四五年前500万元是个门槛,现在也许1000万元才是门槛。
    
    三联生活周刊:这种变化也跟经济的发展有很大关联。城市化初期,人们为了追求更大的居住面积和舒适空间而奔向郊区,现在很多人又回到市中心,仿佛是一个轮回。
    
    张丽萍:的确是这样,这里涉及城市发展平衡问题,坦率地说,虽然这些年城市化进程迅猛,城市边界和体量不断扩展,但是城市配套的滞后问题日益凸显,过去很多人在郊区置业是为了追求更大的居住空间、更舒适的居住环境,但逐渐发现,忍受不了郊区的生活不便与糟糕的交通。城市公寓的升级与改进,为这些人回归城市提供了一种选择。
    
    北京星河湾的故事,很清楚表明了这个置业时代的转换。当时附近的住宅价格每平方米在五六千元左右,起初很多人认为星河湾每平方米卖1.5万元是不可思议的事情,因为这是别墅的价格。但是,星河湾通过建筑与园林升级,使城市公寓同样达到别墅的居住品质,得到了市场的认可。
    
    “圆梦”价值
    
    三联生活周刊:公寓形态发生变化,归根结底是背后的需求发生了改变。公寓消费的变化有怎样的特点?业主们都在想什么?开发商如何应对这些变化,满足业主不断变化的需求?
    
    张丽萍:经过改革开放30年,尤其最近10年的经济起飞,很多人已经实现了财务自由。在更高层面说,他们已经从“必然王国”进入到“自由王国”,站在了马斯洛需求理论的较高层次。这时候,那些更加个性化的想法就迫不及待地要去实现了。
    
    对于这些客户而言,正处于对简单居住功能的需要向个人空间营造的转变过程中,个人意愿多元化的倾向很强烈,喜欢收藏的业主需要收藏室,喜欢看书的要大书房。很多客户都有“田园情结”,特别是对那些具有传统文化情结的人来说,“采菊东篱下,悠然见南山”就是他们的居住梦想,希望能在小院里种花植菜,把个人爱好体现在居住空间的使用上。现在很多公寓配备了地下室,地下室的设计就非常多样化,可以做成家庭影院、古董收藏室、地下图书室等等。进了门之后,看到主人的空间分割、装修风格、功能分布,就对他的个性和兴趣爱好有了大致的了解。
    
    开发商必须要给业主的理想和爱好提供一个空间。业主的爱好是多元化的,给他的空间也必须能实现他的爱好,产品升级要跟着个性化的需求变化。比如书房,过去有个10平方米摆个书架就行了,现在有些业主把60平方米的客厅改成书房了,或者把100平方米的地下室改成了书房。硬件之外,业主对于各种生活服务的需求也越来越多。比如在家里做了一个小美容室,问我们的物业能不能派个美容师来,或者在家里做了一个酒吧,朋友聚会的时候希望有调酒师上门。开发商的角色也应随之转型,满足消费者的“密码点”越多,开发商的公寓产品才能越成功,业主也会越住越幸福。
    
    三联生活周刊:从这个意义上说,公寓的价值是一个不断丰富的体系?
    
    张丽萍:对,客户对居住之外有更多的要求,这就使得公寓的价值体系更加丰富。
    
    首先是居住功能,这是公寓的最基本价值,使房子更舒适、人性化。第二是环境价值,这又包括有大环境、小环境,外环境、内环境,软环境、硬环境,人文环境、物理环境等等。比如,越来越多的社区,不仅重视园林景观的营造,而且还在园林中增加植物的导示牌,营造知识氛围。第三是人文价值。比如公寓的设计要能增进邻里关系的促动。对工作繁忙的男士来说,邻里交往也许并不重要,但对于居家的太太、孩子而言,这是他们重要的生活圈子。第四是教育价值,古时候有孟母三迁,现在有为择校而购房。对一部分业主来说,教育是刚性需求中的刚性需求。教育配套应形成一个教育链,包括幼儿园、小学、中学、高中。第五是物业服务的价值。当下开发商后期服务水平的高低是影响物业价值的重要因素,这种服务还会越来越丰富,要为业主提供生活平台、生意平台甚至修养空间。
     我们在外面无论生活得如何丰富,总会有疲倦之时,最终仍要回归家庭。开发商应该是懂生活的大师,把生活中的需求转化为社区服务。
    
    回顾亿城集团对公寓产品的理解与开发轨迹,其实与公寓的发展变化是相互契合的。2002年我们在北京海淀区开发了亿城颐园,2.5的容积率,高板楼造型,户型为两室到三室,注重的是简单的居住功能。2004年,我们在海淀区又开发了万城华府,开始更多考虑客户的个性空间、居住舒适度问题。产品本身也发生了很大变化:采用大平层的设计,每套都有两三百平方米,创新了空中别墅类型的产品,容积率降到2以下,实现全地下停车。我们设计了奢华而内敛的入户大堂,满足这个时代客户的心理需要。这个项目拓展了公寓概念----城市别墅也可以是公寓。到了2008年西山华府推出,我们对公寓的思考已经不仅停留在居住尺度上的拓展和园林景观的升级,更注重提高社区综合价值,满足多种生活层面的需求,而不仅仅是居住功能本身。比如,更加注重社区的教育服务功能,引入人大附中,提供全套的教育服务体系;建立“西山美术馆”,持续举办各类艺术展览,提升社区的艺术氛围等等,我们的下一个项目在潭柘寺附近,不仅要满足客户对项目硬件的要求,更要在实现客户精神追求甚至宗教信仰层面的考虑更多。
    
    开发商的转型
    
    三联生活周刊:这就是说,开发商不仅卖房子,还可以提供各种附加服务?
    
    张丽萍:从某种意义上说,中国人对于房子的理解不仅是物理层面的感受,更是寄托了对未来美好生活的憧憬与想象。从这个角度讲,开发商其实也是生活平台供应商。
    
    现在各种地产排行榜不一定是公平的,因为比的都是规模,看企业的销售额,卖了多少面积,但却没有关于居住幸福指数的排行榜。依托在居住之上的各种附加价值,才是构成业主幸福感的源泉。
    
    有开发商已经开始酝酿“园区服务体系”,为业主未来70年的生活服务,这是一个很大的软性工程。尽管这个想法看起来比较乌托邦,但很有价值。比如,这几年很多小区会所发生了孩子游泳溺水身亡的事情,那么是不是应该教会社区孩子游泳?游泳是人类最基本的生存技能之一,开发商可以免费提供场地和教练,帮孩子们掌握这项技能。
    
    再比如养老问题,我们即使再孝顺也未必有太多时间照顾父母,但社区也可以提供对老年人的健康管理服务,定期、定时的体检,这是最基本的服务,也可以做得更好,引进国外先进的设备,检查所有的体征,建立个人健康档案,与医院保持联网。
    
    政府只能提供高覆盖、低水平的公共服务与社会福利,但很多业主都需要个性化的高端服务。开发商表面看是物业供应商,而实际上是生活方式的供应商。上升到这个层面,本职工作以外的角色的扮演就很重要了,可以剥离一个公司做这一类的服务。
    
    从市场竞争的角度,企业也会越来越多地承担社会服务的职责。高端住宅的趋同性越来越强,硬件大家都接近了,甚至种的草都是一个品种的,那就要比软性的服务了。企业之间比拼的是为公寓创造附加价值的能力。
    
    从某种意义上讲,公寓的附加价值已经超过了公寓本身的硬件价值,很多社会服务都需要在社区中完成。比如在教育配套上,企业就有很多服务空间,提供有差别的高端服务。
    
    三联生活周刊:社会服务是一个复杂而庞大的工程,目前开发商能够着力解决的是哪一部分?
    
    张丽萍:公寓是第一居所,对开发商而言,生活配套、商业配套的内容是可以得到迅速解决的,但教育配套就不会那么容易,它需要更多的努力才能完成。
     中产阶级在选取住地时,一般都会将自身工作地点、下一代的教育作为重要考虑因素,而且往往更重视后者,为了下一代的教育,甚至可以多付出半小时的上班车程。这一代消费者大部分是通过个人的奋斗改变了自己的身份与社会地位,同时,他们已经为下一代人生活质量的提升做好了准备。他们基本认同“居住改变生活”的理念,每年的地产交易其实能够反映出消费者的这层心理----他们期望着自身社会地位的延续。
    
    很多小区只要规模够大,政府即会规定其中须有幼儿园、小学、中学与之配套。对配套的理解有两种:一是按政府规定,建普通的小学、中学,这无可厚非,达到政府标准即可;而另一种,则是开发商通过与教育机构合作,提供相对高端的教育服务。
    
    我们在操作北京西山华府项目的时候,并不满足于基本的教育配套,而是从幼儿园到高中都引进了著名的学校。中学是与人大附中合作的西山学校,学校的总建设费用超过了1个亿,所有教学设备、仪器,甚至粉笔都是我们买的,实验室建了5个,前期的老师工资也由我们承担。
    
    当然这样的投入也是有风险的。按照现在的狭义概念,开发商只对当下的物业工程质量负责,收房之后就没关系了。那么,社区必须的社会服务由谁来提供?现在只有开发商有这个实力,而且愿意为了品牌承担前期一些亏损性的服务。
    
    三联生活周刊:这种混合的角色是阶段性的还是长久的?
    
    张丽萍:中国的开发商是一个很特殊的企业,他们与美国的开发商不同,因为二者各自所在国家的服务业发展程度不同。在中国这样一个社会服务还不够细化的阶段,开发商必然扮演起多重的角色,但这些角色是阶段性的,而不是长期的。
    
    严格意义上,企业应恪守社会分工,但在这样一个阶段,开发商应在其力所能及的范围内,提供尽可能多的社会功能。开发商与物业管理商本应是分离的,但现在优质项目都是母子公司的关系。一方面是开发商为打造品牌的需要,将物业管理合并成一体,另一方面我国的物业管理还不够成熟。将来在终极意义上,二者必然泾渭分明,但对于当下,开发商必须得做“全活人”。
    
    城市郊区的无序蔓延应对的是原有城市空心化和城市中心区衰落的问题,“新城市主义”某种意义上是对传统的怀旧。被普遍提倡的紧凑城市政策,它的基本假定是更高密度和混合用途,使城市基础设施得到最佳利用,降低非再生资源的消耗。
    
    记者 钟和晏
    
    树是城市里的原住民,在城市里,树木从来不仅仅是树木。龙应台说过,城市的树木维系着土地与人的牵挂与互动,是城市的整体记忆。西方的“都市森林” (Urban Forestry)理论从生物进化的观点来解释城市人对树木无以复加的喜爱,除了亲近自然的天性,因为现代人依然遗传了祖先对于环境的判断,有植物的地方代表安全与资源的丰富,这是自然生存的法则。
    
    “都市森林”的价值从来就在于它的规模大小,这是一个从木到林再到森林的过程。到今天,建造在糟糕湿地上的纽约中央公园是世界上最昂贵的一块公园地产,如果卖给地产商,价格大概是5290亿美元。已经有许多学者专家关于“都市森林”对人居环境的生态调节作用和经济价值作过研究,除了住宅用地内的植物能够促进房产增值之外,住宅附近有植物、绿地或公园也能使房地产在售价上增加及稳定,或者在出租时获得较高的租金。
     以华侨城集团 (OCT)为例,从1985年11月成立时总资产不到1亿元增长到如今的400多亿元,它的成功基础之一很可能就是从当初没有砍掉开发区域内那些郁郁葱葱的古榕树和荔枝林开始的。在把一个大概6平方公里的深圳城乡接合部从荒滩变成旅游和高档居住的混合区域之前,原有的自然环境被刻意保留下来。
    
    那里有几座山,虽然不是很高,但基本上是原来的自然地貌,还有几个几万平方米的湖泊,树木也大都是本来的样子。自然生态系统的保持有利于水资源的保护,可以使地区气温下降1~2摄氏度。现在,整个城区有近53%的绿化覆盖率,人均公共绿地面积48平方米。
    
    “花园中建城市”的“OCT模式”已经开始在北京、成都、昆明等不同城市被复制,简单地说,这是一个“先环境、后地产”的模式,用开发旅游资源和改善环境来带动周边土地的升值。上世纪80年代末,华侨城投资18亿元建造了“锦绣中华”、“世界之窗”等几个主题公园,然后凭借低廉的土地储备成本优势开发房地产。在地产经营中实现盈利,它的地产项目盈利程度远远高于行业的平均水平。
    
    “花园中建城市”的概念容易让人联想到出生于1850年的英国人埃比尼泽・霍华德(Ebenezer Howard)著名的“田园城市”构想,在工业化的背景下,面对城市与适宜的居住条件之间的矛盾、大城市与自然隔离的矛盾,霍华德从城市和乡村的各自优劣中,提出可供选择的“城市―乡村磁铁”----把城市和乡村生活的健康、自然、经济因素结合在一起,这是一种兼有城市和乡村优点的理想城市。那时候他就指出, “城乡之间的最显著差别可能是使用土地所支付的租金”。
    
    从1898年10月初版的书名《明日:一条通向真正改革的和平道路》到1902年第二版被改为《明日的田园城市》,多年以来,霍华德的“田园城市”似乎是一个被不断误读或者曲解的概念。应该说,对于人类与自然和谐共处的乌托邦城市描述,更多的是霍华德的理想主张,它不是一本真正意义上城市规划的书。“田园城市”所谈论的也不是处在杂乱拥挤城市里的人对田园般生活环境的普通憧憬,而是一种全新城乡结构形态的设想,重要的不在于它有多少花园和绿地,而是一个小城市组合体合理有序的处理能力。这个组合体需要能够建立平衡和自治,能够维持它的内聚力以及自身的协调。
    
    从产业结构上看,旅游、环境和住宅小区是OCT的主要构成要素。曾经有过一个统计,每在华侨城主题公园和休闲商业消费1元,带动住宿、购物休闲等其他消费是7 元。事实上,在旅游地产的概念背后,还有一个更加复杂的跨行业资源整合过程,包括旅游、酒店、地产、文化、电子、包装等,在原有资源基础上不断叠加,形成了新的资源和乘数效应。
    
    某种意义上,深圳华侨城像是一个自我运转的微型城市,以综合城区来规划、设计、营造和运营社区,适度混合的功能带来了活力,它变成一个生态环境、功能产业链和主题人文的集合体,这是一个单纯的住宅社区无法具有的多资源优势。
    
    城市触媒是自组织发展的重要促进因素,有点类似化学中的催化剂,由城市塑造又反过来刺激与引发后续开发的元素。也许,华侨城的功能混合并不是一开始就规划好的,而是在发展过程中逐步实现的。这里既有整体规划的因素,也有区域自发生长的触动。就像一个生命的有机体,利用开放与触媒的作用,在动态调整中逐步形成了功能的自然混合和自我组织的生长与调整。
    
    今天的深圳华侨城仍然沿用20多年前规划建设的步道系统,整个城区通过步行系统把环境、居住、娱乐、休闲等结合在一起。住宅是按地形起伏自由分布的,道路也是依据地理环境规划的,来减少汽车对居住环境的不良影响。
     2006年10月,深圳市规划局公布过《深圳经济特区步行系统规划》,用10条连通南北的步道强调城市的可行走性。是否可以行走也是好城市的评价标准之一,并不是所有尺度范围内都要依靠汽车,人在一段距离内出行自行车就很有效,再小的范围内步行更有效。
    
    比起“田园城市”的乌托邦理想,OCT模式也许更接近近些年“新城市主义”的城市规划思想。2000年11月,美国综合规划协会亚特兰大年会的会议主题就是 “规划与新城市主义”,这一概念最早形成于20世纪80年代,针对的是对城市郊区的无序蔓延造成原有城市空心化和城市中心区衰落的问题。半个多世纪以来,恶劣的城市规划加速了都市蔓延,原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和住区结构被打破,形成过分依赖汽车、能源浪费和破坏环境等种种城市问题。在城市中心,购物中心、核心商业区、政府机构这些区域之间也是彼此隔绝、缺乏联系的。
    
    “新城市主义”的“新”,某种意义上是对传统的怀旧。在美国,“新城市主义”经常是指可步行的社区、多样化和人的尺度,这三者之间是相互关联的。它引入传统街坊设计的概念,希望街巷变成步行街景的一部分。如果从城市规划的方法来说,内容包括一个中心、5分钟路程的邻坊、格状街道系统、多用途街道、混合使用等,创造出适于步行的、紧凑的、混合使用的社区。
    
    “新城市主义”在20世纪90年代又延伸出“精明增长”、“紧凑城市”等思想,当美国人意识到低密度土地开发、空间分离、单一功能的土地利用等会形成种种弊病,而欧洲的“紧凑发展”却让许多历史城镇保持了紧凑、高密度的形态,被认为是居住和工作的理想环境时候,1997年,马里南州首先提出了“精明增长”(Smart Growth)的概念。到2000年,美国已有20个州建立了精明增长管理计划或制定了各自的“精明增长法”。
    
    “精明增长”主要倡导土地的混合利用,在城市中通过自行车或步行能够便捷地到达任何商业、居住、娱乐、教育场所等,对现有社区的改建和对现有设施的利用,降低城市边缘地区的发展压力来减少交通、能源需求以及环境污染。尤其是提供多样化的交通选择,保证步行、自行车和公共交通间的连通性等。
    
    从工业社会到信息社会,从过度开发到可持续发展,21世纪毫无疑问会是一个“城市世纪”。据预测,大概2030年左右全世界将有50%的人口将在城市中生活,现在,中国的城市化水平也已经超过了40%。
    
    工业化和标准化密切相关,同样也和能源耗费、自然资源锐减、生态环境恶化相关,无法建立多元的、多层次的城市,很多城市要素,如阳光、空气、绿树等都不是用货币可以衡量的。基于可持续性发展的观点,适度的紧凑对城市是有利的,因为它毕竟不可能无节制地蔓延、扩张,必须在现有的单元中合理地容纳更多的内容,把城市及其自然环境视为一个经济、社会和生态相协调的整体。在中国城市规划学会创立50周年大会上,建设部副部长仇保兴也提出过“无论从国外城市化的历史经验或我国国情来看,建设用地的紧凑度和城市的多样性,应该是我国城市可持续发展的核心理念”。
    
    以深圳这个超速化发展的城市为例,深圳建市于1979年,特区设立于1980年。1981年,深圳人口约为3万人,到了2004年发展到1180万人,城市人口的平均年龄30岁。根据资料,2005年深圳GDP总量达到4927亿元,相当于“九五”期间5年的生产总值。城市经济建设的高增长对应的是土地资源的紧约束,从2000年到2006年期间,深圳全市规划许可建设用地的平均容积率控制为1.59,特区内为1.62,特区外为1.56。截至2006年9 月,特区内剩余的可建设面积只有34平方公里,宝安区和龙岗区剩余可建设用地分别为127平方公里和98平方公里,其中还有20%为不宜建设用地。
     深圳城市较低的容积率不会长期持续,这是由不断上涨的开发成本、人口的急剧增长和资源负担决定的。有学者对我国10个大城市容积率与GDP关系进行过研究:当城市发展与建设处于起步阶段时,城市用地容积率存在很大的上升空间,它会随着经济的腾飞而加速上涨。当经济达到高速发展时期,容积率不会随经济发展而无节制地上升,它的增长速率会逐渐放缓。其绝对数值虽然持续增长,增长的边际变化量会逐渐减少为零。那时候,容积率也相应达到最大值,之后,它就会长期保持在这种稳定均衡的状态。
    
    从2005年下半年开始,万科和麻省理工大学城市研究与规划系(MIT)合作过一个为期4年的《未来深圳可持续居住》的课题报告,以万科“四季花城”为例,探讨未来5年以后可能出现的城市居住课题。报告中比较香港与深圳的城市规划模式。“香港慎重计划,将开发紧凑地集中在可建设用地。这个策略允许城市保持打的公关开放空间网络,同时把发展集中在交通网点附近。”
    
    “深圳的开发要比香港缺乏连贯性,一方面深圳有一个明确的市中心,另一方面,深圳也存在很多不同类型的开发区去。一些地区更具郊区的特点,它们密度小,分散在交通网点周围,有独立的用地面积,人们对汽车的依赖性较大。这些条件与中国城市发展的典型模式有很大不同,传统模式往往更加密集,并且在街区各处分布着多种类型的土地使用。”
    
    与美国这样的国家相比,中国城市的密度一直都非常高。即使如此,过度依赖外围扩张的低成本发展模式,从长远来看,只会进一步加剧城市空间资源的紧张程度,并衍生各种城市矛盾和改造难度加剧。国际上普遍提倡的紧凑城市政策,它的基本假定是更高密度和混合用途能使城市基础设施得到最佳利用,降低非再生资源的消耗,减少对小汽车的依赖并增加社会交往的机会。
    
    香港的平均密度为每公顷2700人,高层建筑是这里唯一可以生存的建筑形式。荷兰一家建筑事务所做过研究和假设,假如荷兰家庭都居住在独立住宅中,总计面积将是多少?以广州地区为例,如果按照西班牙巴塞罗那公寓的密度来做,容积率就可以提高4.5%,每户面积可以达到150平方米,每平方公里可以居住2万多户。用地面积只有原先的64%,剩下36%的土地可以用来建设736个纽约中央公园。
    
    这是两种不同的发展模式,经济成本导向的模式是开发项目本身,注重的是城市建设的规模和速度。资源紧缺导向下的政策更注重资源的合理、有效利用,不过,它并不简单等同于高密度发展,高密度发展只是它的表现形式而非真正的内涵。
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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