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中石油20亿购房背后:专家建议对开发商征暴利税
(博讯北京时间2009年9月03日 转载)
    
    
     连日来,中石油“购房门”事件持续升温,各大网站和论坛中充斥着公众的各种揣测和评论----―8月27日媒体报道称,中石油用20.6亿元团购了北京太阳星城8幢楼共1480套住房,每平方米均价8170元;而同期楼盘市场均价超过23000元。 (博讯 boxun.com)

    
    中石油相关负责人解释说,购房价格之所以仅为市场价格三成,因为“团购节省了交易成本、销售费用”等。
    
    9月27日之后,本报记者多次致电太阳星城的开发商----―北京冠城正业房地产开发有限公司及其母公司冠城大通股份有限公司,其接待人员皆称“领导外出无法接受采访”。但一位房地产业内人士告诉记者,房地产成本主要为土地、建设及税费三大项,“交易成本、销售费用等通常不会超过总成本的1%”。
    
    不管如何,很多网友已经开始计算:“就算成本是8170元,普通民众的购买价为23000元,开发商的利润超过了180%。”
    
    “还有谁说房地产不是暴利行业!”一位网友质问道;不少人提议:“应该对房地产行业征收暴利税。”
    
    “毫无疑问是个暴利行业”
    
    如今,各地的房地产市场又被打上了“鸡血”,北京多数新开楼盘已达到历史最高价位;7月份,广州楼市均价重返万元以上,不少专家预测将跃过往日峰值;而8月的上海楼市均价突破了两万元大关,创历史新记录。
    
    房价为何如此之高?这已成为很多普通民众心中挥之不去的阴影和问号。
    
    “开发商获取了暴利。”记者30日在北京市朝阳区几个楼盘外采访了十多名购房者,大家普遍存在上述观点。受访者吴先生称,其山东老家县城的房价每平方米不足1800元,开发商尚能挣钱,就算土地成本、材料费用不同,也不至于动辄相差10倍以上,“利润空间之大可想而知”。购房者王小姐引用2007年《福布斯》中国富豪榜,称足以说明一切;当年,中国最富裕的20名富豪中,有10位是房地产开发商。
    
    8月初,上海有开发商自曝称,楼盘的成本均价通常在每平方米6000元左右,即便加上精装修也就每平方米7000元左右,而出售均价却达到了20000多元,有些甚至高达三四万元;按其说法,利润多则超过400%。
    
    上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时称房地产“毫无疑问是个暴利行业。一些开发商自称利润在20%左右。这个数字有水分”。
    
    民众期许立法征收暴利税
    
    民众期许,对房地产开征暴利税,可以降低高居不下的房价;而即便房价不降,更多的税收也可以用于保障性住房的建设。
    
    中国政法大学财税金融法研究所所长刘少军表示,目前征收暴利税“实际上难以操作”。“什么是暴利?多高的利润算暴利?界定起来非常困难。而且还得区分行业,例如一些服务业酒水价格翻倍都不能算暴利,而房地产超过10%的利润很多人就认为属于暴利了。”
     “除非为此单独立法。”中央财经大学法学院教授甘功仁说,“需要立法作出界定,设立标准,按照一定的比例征收”。他指出,仅仅通过税收调节是难以奏效的,不管是降低还是提高税率,开发商都不可能让购房者获益,重税甚至可能让开发商猛抬高房价,把负担转嫁给购房者。因此他建议,除立法征收暴利税外,政府同时要用“看得见的手”干预市场价格,不能让房价无限制上涨。
    
    刘少军也担心购房者成为暴利税征收的受害者,他解释说,暴利税征收的是所得税,属于价外税,理论上是难以转变成价内税的;但由于房子对民众而言是必需品,需求量太大,开发商很有可能让购房者“消化掉”暴利税,“本来征收暴利税的意愿是好的,结果弄巧成拙”。
    
    虽然忧心忡忡,但上述两位专家都认为可以开征暴利税,但必须在开征前设立有效的法律制度,达到预期效果。
    
    尹伯成也认为应该对房地产开征暴利税,“但料想地方政府并不愿意去征收,因为他们担心征收暴利税会影响房地产业的发展,进而影响地方财政收入和GDP增长”。
    
    以此契机制订反暴利法
    
    虽然赞同要对房地产暴利实施打击,但中国律师精英网首席律师尹富强却反对征收暴利税。“我们应当通过立法来反对和打击房地产的暴利行为,而不是通过立法来让其合法化,征收暴利税恰恰是变相的对暴利行为合法性的认定。”因此他建议应制订反暴利法而非暴利税法。
    
    目前,我国在反对暴利行为中仅有一部1995年原国家计委出台的《制止谋取暴利的暂行规定》,规定适用于“对国民经济和社会有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务”。但近年来鲜见以此规定进行处罚的事例。
    
    尹富强认为此规定具有半计划经济特征,14年的社会变革已使其不再适应当今社会的需求,“很多条文已不具有可操作性,执法部门难以据此执法”。
    
    他表示,房地产行业涉及广大民众的基本生活和根本利益,民众已深受暴利导致的高房价所害,有关部门应当以此为契机,制订反暴利的法律法规。他特别指出,对民众而言,房地产的暴利流向成谜,很多利益流向了灰色地带,“这样的暴利更应当立法予以打击”。
    
    比较以往的规定,尹富强建议立法中应明确“执法主体;如何认定暴利行为、制约和打击暴利行为;执法部门不作为如何处罚;受暴利行为侵害者为何维权获得赔偿”四部分内容。他说:“反暴利法最终就是要达到不能让违法者有便宜可占、有利可图,不能让守法者或者受害者永远吃亏。”
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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