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牛刀:房价要跌回五年前
(博讯北京时间2009年8月14日 转载)
    
    知钱俱乐部公告:承接北京、深圳广大投资人的热情追捧,牛刀再赴上海,作“如何寻找和抢占中国楼市、股市投资机会”的主题演讲,详情请见:牛刀(上海)投资报告会
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    关于房价趋势,大家已经不敢讲真话。我也没吃豹子胆,我也不敢讲真话。但是,事实已经摆在这里,如果中国社会连承认事实的勇气都没有,那中华民族的复兴,就不是我们这一代人的事,同样,也不是80后90后的事,而是历史的事了。事到如今,房价问题已经很简单,要么不跌,要跌就会跌回2004年。谁有这种魄力,敢冒这个风险?
    
    
    
    先说说要么不跌。政府很多部门已经给出了不跌的许多理由,包括经济增长等等,其实谁都知道,中国经济产能过剩,促进经济增长的方式就是全民要去消费,而大多数人没有消费能力,所以,才来拉动资产价格上涨,而拉动资产价格上涨恰恰起的是反向作用,不仅增加了生活成本,而更加抑制了消费,同时限制了生产,导致社会失业率的大幅上升。
    
    
    
    有一个理由,却是谁也没有忽视的。这个理由就是改革开放以来,许多人已经拥有了巨额财富,再加上房改以来,许多城市家庭已经拥有了产权房,维护现在的房价,能够让这批人心理上得到安慰。再加上房产的利益链条是用黄金铸造的,非常结实。2008年,这根链条差一点就要断了,房价就要化解泡沫、理性回归,但是,节骨眼上,天不佑民,一场美国的金融风暴让利益集团找到了借口,动用政府公权,把这根链条打造的更加牢固。
    
    
    
    要让这批人拥有巨额不动产的人得到安慰,中国社会将要付出什么代价呢?简单的说,未来五到八年,全体中国人就要为高房价打工,填补房价的真实价值和现在的价值之间的部分财富,或者说让真实财富水平来化解泡沫,填补真实价值与虚拟价值之间的差距。这个价值是多少呢?现在的房价的虚拟价值是真实价值一倍(全国70个大中城市的加权平均房价来算)。这10年来是房价的上涨时期,中国的GDP一共接近170万亿,按每年平均房地产对GDP的贡献来算,房地产占18万亿,约要9万亿的财富来填平这个虚拟出来的财富。
    
    
    
    我们一年的财政收入将近6万亿,而仅中央政府财政支出就有5.5万多亿,还不包括地方政府的财政赤字。有数据显示,地方政府的财政赤字今年可能突破10万亿,因此,政府是没有钱来填补这9万亿的窟窿,何况没有发生经济危机,也不需要填补。那么,显然,要靠城市居民的收入来填补。至于以什么方式来让城市居民来填补这个窟窿,现在还不得而知。加税,通货膨胀等等手段都可以拿出来。总之老百姓要来承担,而城市居民每年可支配的财富仅为1.4万亿,因此,需要6年多时间。这里面有一个问题,70%只有一套住宅的人将要为持有多套住宅的人承担同样幅度的成本,而且抑制了他们改善居住环境。
    
    
    
    再来看看下跌。我们每年有600万的大学毕业生需要就业,去农村就业的近几年应该是屈指可数,相反,农民工来城市就业的达1.4亿。他们的收入水准无法购买现在的房子。还有70%只有一套住宅的城市居民,也不可能改善居住条件。所以,在目前的经济增长环境下,在最广大的城市居民的实际购买力面前,现在的房价跌去一半仍然有大量的人买不起,即使买得起的,也抑制了其他消费,对实体经济发展对社会就业毫无好处。
    
    
    
    解决这个问题的办法,当然很多,有的时间不容许,有的空间越来越小。现在政府采取的是大量推出住宅用地的方式来解决这个问题,可是,在不容许居民自建房的情况下,已经习惯了暴利的开发商,不管政府把投资准备金率下调到什么水平,开发商就是不去拿地,即使拿了地,开发的产品也不是提供给普通城市居民的,而是提供给楼市炒家的。在这种供求关系下,你增大土地供应又有什么用呢?开发商有什么义务来为普通居民解决房子问题。因此,对某些拿地的开发商来讲,只不过把住宅用地当作金融杠杆或资本投机的工具,要么干脆囤积起来不开发。
    
    
    
    政府对保障性住宅说的多做的少,道理当然很简单,不能实现地方政府利益的最大化。年初大讲今年推出几千几千万平方米社会保障住宅,博得老百姓的拥护,到年终草草推出几栋楼,新闻媒体大肆报道一番,算是有个交代。如此语境下,老百姓只知道买不到经济适用房,根本就不知道政府根本就没使劲。所以,无论是自住型还是改善型,只得去买开发商的房子。现在的问题是,就目前的房价跌一半,也只能是释放一部分购买力,离解决住的问题还相差十万八千里。
    
    
    
    房子问题没解决,大家不敢去消费;一旦买了房子的,又没钱去消费。如此恶性循环,直接导致了中国产能的全面过剩,内需消费的严重不足,实体经济的全面萧条,罪魁祸首全在高房价。全球没有哪个城市房价比购买力高出一倍时,房价与居民收入相比达到十倍甚至十几倍时,还能支撑三年,唯独中国是个例外。事已至此,就看看中国社会如何选择,是继续选择高房价,还是力求破局,让房价重回理性。
    
    
    
    选择维护高房价,最后的结局就是经济的硬着陆。银行风险爆发,实体经济萧条,城市居民生活成本提高,中国社会将陷入长达五到八年的由全体城市居民为高房价买单的艰苦之中。而选择房价的下跌,只是社会财富在重新分配的价值取向上有利于民生,但是,广大城市居民的购买力可以激发出来,并由此激活生产,有利于实体经济的全面振兴和社会就业率的提高,并能最大限度的创造社会财富。
    
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