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揭密中共房地产阴暗一面
(博讯北京时间2009年7月30日 转载)
    
    房地产商如何赚钱,怎么赚钱,赚了多少钱,谁知道?你可知道?
     (博讯 boxun.com)

    都哭着喊着说土地成本太高,政府应该为此买单,谁信?你信吗?
    
    有很多测算成本的方式方法,比如说指标估算就是目前房地产商用得比较多的一种直观简单的方法。各项指标是经验数据,可以从自己多年的房地产开发楼盘中获取,也可以参考同类项目,或者委托评估公司提供评估报告。比如说砖混结构600元/平米、全现浇结构1700元/平米等。土地成本则由专门的公式计算,比如北京的土地跟环线有关,长安街两侧二环以里为一类建设用地,根据地里位置的差别,在选择政府指导价时就高选择。同一位置商业是临主干道就高位,住宅则主要看环境。不管如何,都可以把开发上的直接成本如土地成本、建安成本计算出来,然后根据比例估算出间接费,利润、税金等。
    
    比如四环外,目前土地成本在5000元/平米(土地面积),而建造住宅的建安成本在2800元/平米左右,如果按照2.5的容积率计算,土地成本折合在楼面里就只相当于2000元/平米,综合成本就在4800元/平米左右。而实际大部分楼盘售价都在15000元左右。利润是多少,应该都会算。而且,作为房地产商,要是仅赚这点钱是远远不够的,他们要调整容积率,多出建筑面积是一方面,另外在销售给小业主的时候又多加公摊面积,就算一户仅仅多一平米,这一进一出,那可是你我一辈子打工也别指望能挣到其零头。比如一个10万平米的小区,建设用地大概在3万平米,那么土地费和建安成本分别是1.5亿和2.8亿,综合成本就是4.3亿。10万平米的小区在加高加宽加层等方式方法下,偷出10000平米是很轻松的事。10000平米拿出去买就是相当于土地的成本 1.5亿!当然并不是说1.5个亿就给房地产商了,他们当然得接受政府的处罚,按照国家规定是要收归国有的,但你我都知道,有几个报道收归国有了?大家都是和谐社会为社会做贡献的嘛,干嘛太认真,罚款是可以接受的,再送点礼什么的,不用我多说了,都明白,这么下来,大概罚个2000元/平米是大家都能够接受的。小意思啦。
    
    说起来都很好笑,国家领导人或者地方领导人大多喜欢批条,只要你敢想他就干批,什么花样都有,有批离婚的、分房的、应许非法同居的、应许超面积多建的、年终大家多分点的,如此种种五花八门。
    
    别奇怪,别自认清高,估计换了你我是领导,大概也会如此,毕竟又是字画、古玩、人民币、香车美女、蝈蝈什么的,资本家说得好哩,糖衣炮弹,防不胜防嘛。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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