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地价推高房价不能怪开发商
(博讯北京时间2009年7月06日 转载)
    提要:地价推高房价的过程其实是个后浪推前浪的过程。如果后浪推动前浪的规律不变,“面粉贵于面包”的现象才会在后浪的推动中让面包的价格提升,那么是开发商对房价的预期而让面粉的价格上涨了,还是开发商已预知中国的土地供给制度必然会产生后浪推前浪的结果而敢于在土地资源紧缺中大胆的举牌不断的拍出天价,争论也就真相大白了。
    
     国土部号称中国的土地占房价的比重平均为23.2%,低于世界许多国家。这似乎是在告诉民众,中国的土地价格还很低,还有极大的提升空间,政府还应从土地中多分一些利益。不是地价在推高房价,而是房价在拉高地价,并将继续在房价推高中推高地价。 (博讯 boxun.com)

    
    这种理论为什么在1998—2003年之前不生效呢?为什么1998—2003年平均每年的房价只增长2.7%呢?住宅商品价格平均增长3.5%,房价收入比连年下降呢?那一阶段的房价也在不断上涨,但地价却波动不大,为什么那时没人在埋怨地价在推动房价的上涨呢?而这以阶段又恰恰是个人购房从低向高快速发展的过程。
    
    2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式,2003年8.31大限加剧了这种土地供给的格局,同年“关紧两个闸门,守住一条红线”的调控措施让供给量连续四年大幅下降,才形成了调控政策推动之下的房价变化和土地领先的价格信号,并逐步在现实的房价中引发社会的争议。
    
    1991年的55号令推动了土地的有偿出让,形成了第一波的房价变化,从有管理和计划的审批定价变成了市场化的“房价+地价”的新房价。此后的房价中开始包括了土地的出让价格和土地的有期使用。
    
    虽然至此跳增让房价上了一个台阶,但全社会所有人都知道这是因为土地开始交租了,因此没有人将此次房价上升的责任推给开发商。且此时的买主大多为单位的福利分房,这些管理者能理解土地出租的基础变化而上调房价的合理性,少量的社会商品房则在内销外销有别中不得不服从于地租交纳而引发的涨价。
    
    但当时的地价成本约占房价的5—10%,(拆迁、征地成本比出让金成本都低),对房价的影响较低,重要的在于获取土地的方式和成本较低,交易的成本更低。
    
    而当土地垄断、供给减少、交易成本提高之后,新的土地供给方式才引发了地价对房价的推动作用。政府从不计算开发商购买标书、实地考察、论证方案、研究招标文件和交纳保证金的成本,似乎这不是地价中的一部分,而不知十次不中标的成本都会转移到一次中标的项目中去。至少会冲减企业的利润。
    
    今日北京土地中标,其中一个项目的竞标单位多达16家,仅投标保证金就高达13.9亿元。十多个项目的保证金合计大约就要180亿元,利息成本就高达5000多万元。这些增加的土地交易成本都会转化为地价中的一部分,但政府收取了这些利益,却绝不会将这些交易计入地价的成本价格之中。
    
    地价推高房价的过程其实是个后浪推前浪的过程。如最初的土地价格约占房价的10%,但当第二批土地的价格在紧缺下上涨时,如占到了房价的15%时,前一批地价只占房价10%的开发项目也会按新的地价标准而提高销售价格,这样就降低了原有的统计口径中成本地价与房价的比例。
    
    当这些地价原本占房价15%的项目销售中,遇到了周边新的土地拍卖时,这些土地可能再次上涨,于是前者后期的销售就会按照新的地价重新评估土地的现实价格并提高房价。后浪推前浪的叠加效应就会倍增,前者的房价在提升中增加了利润,有的甚至可能成为“暴利”,中者的则可能从低利变成中利,后者的土地高价可能低利并处于风险之中,后浪为前浪的涌动增加了动力,而后浪则在承担风险。
    
    正像2006、2007年出现了大量的天价地,这些天价土地的后浪作用让在让前浪中低价土地(相当于天价地的低价)项目销售价格上涨,但宏观经济的调控政策和美国的金融危机让中国的经济下滑时,让中国的房价下跌时,这些天价地就变成了在推动前浪中发挥了巨大的作用,有在房价下跌时承担了无法消化的巨大风险的牺牲品,至今北京还有大量的此类土地尚未动工,成了最劣质并会在账面计提土地估值损失的库存。
    
    假定国土部的调查中,按现时的市场下跌之后的交易价格计算这些天价的土地时,就会发现这些土地的成本占房价的比重大约就大于了50%或更多,如北京通州区5300多元/平方米的土地与现金8000—9500元/平方米的期房交易价格相比,这个成本土地与房价的比大约就大大超过了50%了。
    
    而后浪推动前浪的现实会让前浪中的项目占到更多的便宜,却无法让整个行业的平均利润的普遍提高(行业利润率要承担那些天价地的亏损和风险损失)。而后浪推前浪的效果则是将前后的不同地价混合计算时,会降低平均土地在房价中的比重,而如果将前、后浪中的项目分别单独计算时,就会大大提高了土地在房价中的比重。
    
    当社会在热议“面粉贵过面包”时,形象的说明市场中先出现了贵过房价的土地而不是按当时市场房价而提高的土地价格,而后浪推动前浪的规律则是贵的面粉在推高不是贵面粉生产的面包的现实价格。也因此才得出了地价推高房价的结论。如广渠路10号地的地价推高的首先是当地届时的二手房房价,此时10号地的项目尚未开发,但后浪推动前浪的作用已经明显的在市场上被充分的显现出来了。
    
    那么是否应修改下赵松所长的计算公式,不是用成本土地的价格与这个项目的今后的销售房价对比土地房价比,而是用新出现的土地价格直接与当时的市场价格对比,计算出土地在房价中所占的比重。那么大家就会发现这个土地与房价的占比关系会大约提高二成以上,这就是后浪推动的直接反映。而如果用后浪的土地购买价格与项目的销售价格相比时,会发现现实中这个销售价格已被再后的土地价格上涨的后浪推高了,已失去了直接对比的价值规律性。
    
    可以说国土部的土地价格和其在房价中的比重计算中,恰恰错误的忽略了这种后浪推前浪的变化规律,正在与他们只固定计算土地的初始价格与项目销售价格的比重关系,不知道这个价格已在后浪的推动下发生了变化,因此名以上的土地与房价之比的降低并不等于实际的地价在推动房价的因果关系不成立。
    
    反之,如果后浪推动前浪的规律不变,“面粉贵于面包”的现象才会在后浪的推动中让面包的价格提升,那么是开发商对房价的预期而让面粉的价格上涨了,还是开发商已预知中国的土地供给制度必然会产生后浪推前浪的结果而敢于在土地资源紧缺中大胆的举牌不断的拍出天价,争论也就真相大白了。
    
    试想,如果政府不是立足于获取土地的最大收益,完全可以在“面粉贵于面包”时中止中天价的拍卖,而政府为招标,或先规划后切块降低招拍挂的门槛。完全有更多的办法和手段来防止后浪淹没前浪的推动作用。但遗憾的是政府早就参与到城市与土地的经营之中,早就变成了企业式的追求利润最大化,在依赖于土地财政发展城市经济时忘记了自己的社会责任,而在谋求了土地的暴利之后,却要求市场去承担为穷人盖低价房的责任,又用各种理由去掩盖这种土地价格推高房价的过失,只会搬起石头砸了自己的脚,今后还会继续扩大这种错误。
    
    本来一个国家的经济运行中的任何问题都是政府的责任,尤其是一个以计划经济为基础向市场经济转化的国家更是如此,不管是市场制度建立的责任、市场监管的责任还是非市场化主导经济的责任都与政府管理的责任相关,那么不管是地价过高还是房价过高也都是政府的责任或政府经济政策管理的责任,那么为什么要争论是房价推高地价还是地价推高房价。
    
    原因大约正在于中国的经济有太多的部门在分工管理,各自有自己的责任与利益。于是一个行业的生产与管理链条中有多个部门在分段管辖。本应由政府承担的责任变成了分段中的部门责任,这个责任又与升官、权利和利益相关,于是每个部门都会力图将这个责任推给其他的部门。而土地、房价、税收、市场正是由不同部门、中央与地方分段授权、分段分部管理的,谁都不想承担责任才会出现争论,或者说确定了房价拉高地价的责任之后会让政府有更好的理由从土地中获取更多的收益。
    
    更有甚者是舆论、社会、网络、官员都将房价的责任和房地产行业暴利的责任推给“黑心的开发商”,于是让开发商不想当“窦娥”而不得不奋起反击。因此才有了地价与税收占房价中的比重的构成分析、有了地价过高推动房价上涨的原因分析、有了非行业暴利的分析等等。
    
    是非不辩不明,只有一个声音常会被欺骗。因为各方的声音都会因立场而有偏向,但当不同的声音都能被推在一个平台上时,人们就会有更全面的独立的判断,可以找出烟雾弥漫背后的真相。经济规律与自然规律一样都不会因某个人的言论而改变。
    
    历史就是大浪淘沙的过程,而后浪推前浪是一种自然规律。难则难在前浪可以在后浪的推动之下平安着陆,而后浪的风险则在于政策的推动是否能不断的掀起更高的后浪。而没有后浪的推动时,前浪只会降低、逐步减弱,不可能推动房价的暴涨。 (博讯 boxun.com)
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