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房不胜防—— “楼脆脆”揭开地产业五大暗疮(图)
(博讯北京时间2009年7月04日 转载)
    
    上周六凌晨,上海闵行区莲花河畔景苑倒塌事件,成为全国瞩目的焦点。看似偶然的背后,却隐藏着许多必然的因素。在楼房倒塌之后,楼市众多“暗疮”被一一揭开----土地出让、开发规划,竣工验收,在20多年的发展后,我国的房地产业仍在不少地方显得稚嫩。
    
房不胜防—— “楼脆脆”揭开地产业五大暗疮(图)

    
    尽管质量存在如莲花河畔景苑那样严重缺陷的楼盘仅是极少数,但由此浮现的行业“暗疮”,值得全体房地产行业从业者反思。 
    暗疮之一:
    
    开发商自有资金严重不足
    
    目前,一些自有资金极少的房地产公司以区区数千万的自有投入,撬动总额数亿,甚至数十亿元的大项目并不少见。而在《倚天屠龙记》里,有这样的一个情节:众多武功高手因为没有足够内力,而最终在练乾坤大挪移时走火入魔。如今不少自有资金微薄的房地产公司,有类于此。
    
    财务报表显示,莲花河畔景苑的开发商----上海梅都房地产开发公司 (以下简称梅都房地产)在1995年成立时,注册资金不过800万元。即使公司今年3月31日增资后,注册资金也只有1800万元,净资产2200万元。
    
    一份被网友找到的承建合同显示,总建筑面积80200平方米的莲花河畔景苑,总投资额为1.88亿元。按上述会计报表计算,梅都房地产的自有资金仅占项目的10%不到。而今年3月份,国务院对开发商自有资金比例的规定是不得低于35%。
    
    上海市房地产行业资深研究人士顾海波认为,过低比例的自有资金,会使项目的资金链极度紧绷,如果遇到销售不顺等情况,将直接导致楼盘“烂尾”,给购房者造成很大的损失。
    
    事实上,在2006年上海楼市销售一度低迷时,就曾发生过因开发商资金被大量转移,而导致在建楼盘“烂尾”的事件。
    暗疮之二:
    
    拖欠工程款 埋下质量隐患
    
    大量的开发资金来源于财务杠杆----银行贷款、购房者交纳的购房款和施工企业的垫资资金。而那些被大量拖欠施工款的工程,很可能出现严重的质量问题。
    
    上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说,尽管国家不允许垫资,但带资建设几乎是建筑行业的“潜规则”。很多建筑企业为了得到房地产开发项目的施工工程,会向开发商妥协而带资建设。
    
    杜跃平律师认为,莲花河畔景苑如果也有此类现象,那么楼房倒塌的原因很容易找到。“建设企业资金被大量拖欠和占用的恶果,便是施工企业不得不加快每一项工程的分步验收,以获得足够的资金完成后续工程。”
    
    事实上,根据梅都房地产今年3月31日的财务报表,公司的主要负债基本上都来自于预收账款和其他应付账款。公司的短期和长期借款却没有记录,而银行的开发贷款项,通常会在短期借款和长期借款中显示。
    
    如果没有银行贷款,开发商是从哪里找来钱启动项目的呢?梅都房地产3月份财务报表透露了其中的秘密,公司年初的其他应付款高达5879万元,到了3月底则减少为874万元。
    
    一位会计师表示,其他应付款主要包括开发商拖欠的施工工程款、设计费用等,而施工款占比是最大的。而工商档案显示,莲花河畔景苑的建筑工程施工方上海众欣建筑有限公司的注册资金只有2100万元。
    暗疮之三:
    
    低价拿地 致国有资产流失
    
    土地出让金和房地产开发、销售环节征收的相关税费,是国家及地方财政收入的两项重要来源。
    
    在莲花河畔景苑倒塌之后,项目的拿地价格也被公布。每平方米的楼板价仅为604元/平方米,不到同期出让的同区域其他土地出让价格的三分之一。随后公开的资料更显示,在梅都房地产获得项目地块时,公司第二大股东阙敬德还在担任闵行区梅陇镇征地事务所所长一职。
    
    杜跃平律师表示,梅都房地产有通过梅陇征地事务所廉价拿地的嫌疑。而财政收入的流失,可能不仅仅显示在开发商低价拿地上。
    
    售价高达14000多元/平方米的莲花河畔景苑,但公开的土地楼板价和工程投资额,每平方米的成本只有4000余元。今年3月,莲花河畔景苑的销售面积为8902平方米,销售额近1.2亿元。
    
    但公司主要税金应交明细表显示,3月份应交的所得税、营业税、增值税和教育费附加总共不足1000万元,折合每平方米只有约1068.6元。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,目前房地产企业需缴纳的税费占总销售收入的14.21%。但莲花河畔景苑的上述税金及费用支付额,仅占到总销售收入的7.95%。
    暗疮之四:
    
    预售制下 买房者弱不禁风
    
    莲花河畔景苑的倒塌,让沉寂一时的房地产预售体制存废之争再度展开。早在2005年,人民银行就发布报告建议取消商品房预售制度,理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。而在上海倒楼事件后,要求取消房地产预售制度的呼声就更高了。
    
    对此,五合智库的总经理邹毅认为,虽然预售制度缺陷很多,但总体来说仍是利大于弊。尤其是开发企业可以充分利用预收款,滚动开发项目,大大加快行业的发展步伐,不能因为一栋楼倒掉,就否定了预售制度在房地产开发行业发展过程中起到的重要作用。
    
    而在预售制度存废之争以外,对现行房屋预售制度进行改良,渐成主流声音。
    
    易居房地产研究院综合部部长杨红旭坦言,按照目前的行业背景,取消房地产预售制度并不可行。但是,却可以改良预售制度,比如缩短预售阶段至竣工期的时间。在房屋主体已经基本建成后,再预售房屋。卫明不动产智库负责人蔡为民也曾建议效仿台湾地区的预售制度,使购房者可以根据房屋的竣工阶段支付购房款。
    暗疮之五:
    
    监管乏力 各环节隐患重重
    
    从开发商资质、拿地价格、规划、施工、验收……莲花河畔景苑在开发的多个环节中被曝“监管乏力”。
    
    杜跃平认为,监管不力的原因有很多,体制不完善是一个主要原因。根据目前房屋建设竣工验收的规定,从打地基开始,项目的竣工验收,就是由开发商主导,勘察、设计、施工、监理以及检查部门参与的。
    
    开发商竣工验收,大都是进行备案、抽查后就可验收通过。而勘察、设计、施工、监理等机构因为和开发商之间存在难以割断的利益关系,只要没有太大问题,也可能放松验收要求,以致埋下隐患。
    
    他认为,必须要对现行制度进行改革,引入第三方监督,以从源头上加强对开发商施工的管理。
    
    而莲花河畔景苑之所以能在2003年以极低价格获取土地,也被认为是体制原因造成。当时,住宅开发用地主要以协议方式而非通过招拍挂进行。土地出让也并非完全净地,使得一些负责动迁的部门,可以获得相对低价的地块。
    
    如果说,房屋质量验收的监管不力还是体制上的问题,那么,在已经相对成熟的土地出让等领域,出现的监管乏力,则主要是因为职能部门的执行不力所导致。
    
    邹毅对此深有体会。他说,包括规划审批、土地出让以及房屋预售资金监管等领域,国家法规日趋完善、执行也日趋严格,开发商已经很难从中找到空子可钻。
    
    目前,尚不知道开发商是否有过改变规划、挪用预售款等情况。
    
    结 语
    
    由于行业存在上述“暗疮”,目前购房者仍然是弱势群体。除非预售购买的房屋存在威胁生命安全的结构性质量问题(类似莲花河畔景苑倒塌),一般的质量问题往往只能等开发商维修。而假如开发商建造的房屋与先前许诺不同,购房者更是因为无法举证而难以退房并获得赔偿。而当开发企业预售资金没有有效监管而被转移时,购房者更是“求告无门”。行业出台更加规范的政策,以及监管措施的严格执行,乃是当务之急。
     来源:每日经济新闻 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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