[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

广州27个地王的尴尬遭遇/黎文江
(博讯北京时间2009年6月30日 转载)
    
     目前广州楼市出现商品住宅缺货征兆,缺货主因有三:一是今年楼市回暖,头五个月已销售3万套、317万平方米,超过淡市的去年头7个月的销量,而与旺市的2007年同期持平;二是从去年以来由于受到资金制约,加上金融危机影响,开发商放慢了施工速度和缩减新开工面积,造成目前供应紧缺;三是2007年拍卖的众多地王,已过了将近两年时间而大部分尚未动土开工,使政府希望通过2007年大量出让土地增加住宅供应抑制楼价过快增长的宏调计划落空。究竟地王为何没有动土?本文通过资料分析,梳理出一些问题,提出一些粗浅意见。
     (博讯 boxun.com)

    一、2007年高于当年平均楼面地价的27个“地王”土地面积和可建筑面积分別占当年出让总量的43.8%和46.4%。而到目前为止,未售或未动工的“地王”还有24个,其土地面积相当于2008年全年出让的住宅用地总量,可见问题之严重。
    
     2007 年广州市招拍挂出让商品住宅用地成交294万平方米,总建筑面积533万平方米,其中,限户型住宅用地总建筑面积410万平方米,占总量77%。2007 年商品住宅用地平均楼面地价(剔除限价地)4622元/平方米(见下图)。在此均价之上的高价地块有27块,共128.6万平方米,占总量294万平方米的43.8%,可建筑面积247万平方米,占总量533万平方米的46.4%。据统计,这27块地之中已建成住宅并售罄的2块,在售1块,正在动工未售3 块,其余21块未见施工,有的还没领到建设用地批准书。24块未售或未动工“地王”土地面积共121.4万平方米(2008年出让住宅用地为125万平方米),可建筑面积232.4万平方米(2008年为277万平方米),其规模接近2008年的住宅用地总出让量,可见问题严重程度。本文选取这24块地作为“地王”分析对象,寻找未能动工的问题所在。
    
    
    二、小户型比例大、拆迁遗留问题多、楼面地价超过当地房价是地王普遍存在的问题。
    
     把24块地按所在地段粗略归结为有代表性的三大区域:旧城区13块地,番禺市桥东部南部4块地和金沙洲3块地(其余4块地散布在花都、萝岗、白云区从略)进行梳理分析:
    
     1、旧城区13个地王,楼面地价最高为9456元/平方米,均属于当年旧城改造烂尾地块,或多或少都存在拆迁遗留问题,要彻底解决需要花很长时间,况且旧城拆迁补偿费去年已上升至9000元/平方米以上,拆迁难度比以往更大。
    
     2、市桥东部南部4个地王,规划建小户型比例大,与当地市场需求脱节。楼面地价亦高于同地段房价,如房管局公布沙湾镇今年5月一手房均价为5052元/平方米,而同属一地在售的万科金色城品项目,2007年拍得楼面地价为5784元/平方米,该项目只能是万元房才不亏本,根本无法与同地段楼盘竞争,因此其他地王为免重蹈复辙只好晒地。
    
     3、金沙洲3个地王,楼面地价最低的也要7935元/平方米。房管局公布金沙镇今年5月一手房均价为7656元/平方米,地价高于房价,金沙洲地王也只能晒太阳。
    
    三、采取提高容积率、降低小户型比例、情况特殊地王允许退地重新拍卖、加购同地段土地冲减地王地价等办法或许能化解地王难题,促成开工。
    
     综合上述各类地王遇到的困难,大多数可以争取用提高容积率增加建筑面积,或加购附近土地的方法来冲减高地价。例如,今年7月16日金沙洲将有2块地出让,底价最高为3300元/平方米,金沙洲3个地王可以通过低价拍得这2块地来拉低原来8000元/平方米以上的高价。另外,建议政府指定一个监管部门负责促成这些地王的开工,有特殊原因不能开工的容许退地重新拍卖,不应“占着茅坑不拉屎”,影响政府的供应计划。
    
     据媒体近日报道,“国土资源部调查了620个房地产开发项目,在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明,目前在中国,地价占房价15%~30%,平均是23.2%”。按国土资源部权威标准推算,2007年广州楼面地价平均为4622元/平方米,那未,广州房价应定在2万元/平方米才合适,2008年平均楼面地价为2869元/平方米,房价应在1万元/平方米,而事实并非如此。上述2007年27个地王的遭遇,可以证明“地王推高房价”的推论不成立。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)


点击这里对此新闻发表看法
   
联系我们


All rights reserved
博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。