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韩令国:利用通胀投机房产是一场豪赌
(博讯北京时间2009年6月24日 转载)
    
     房价暴涨的最大根源在于地方财政吃紧,众所周知地方财政收入中有60%以上来自于土地出让金以及房地产的相关税收,当前因要保地方财政,才会出现出现根放松、恶意注资与政策刺激下的楼市回暖,通货膨胀因素与之前者相比几乎微不足道。
     (博讯 boxun.com)

     通货膨胀将导致物价上涨是事实,但我们需要关注的是房价成本构成中,建安配套费用最高比例仅为20%左右,即使建筑材料价格上涨百分之百,房价成本不过增加 20%而已,再看当前房价从年初部分楼盘最大降幅30%至今,已经再没有降幅,价格又超出了原价15%以上,也就是说中间出现了45%的价格浮动空间(另有部分以地方政府牵头的大宗团购在此不表),这些案例足以证明整体市场房价泡沫最低也在30%以上,另有需要两年半时间才能消化掉的近四亿平米空置率作为可抑制通胀的杠杆,说明通货膨胀并不会造成现行房价成本上涨。
    
     上面所述只为说明通货膨胀对房价成本的影响微乎其微,实质上决定今后房价涨跌的唯一因素就是政策取向,这是在经济危机一年以来大家所看到的事实,当次美国贷危机爆发以后,我们的经济模式受到影响,为了保八不得不改变GDP的构成模式,此前GDP的构成模式为,出口、投资、消费三驾马车,其中出口比例最高,如今却拖了GDP的后腿,所以需要加大投资与消费来弥补出口低迷对GDP的欠缺。于是家电下乡、汽车下乡、大规模启动基础建设、放松银根、加大投资、以政策拉动地产成为一套为保八而出的组合拳。
    
     从这个角度看,假如出口不恢复,那么政策依旧会继续加大力度拉升房地产,投机房产类大宗商品将是预防通货膨胀进行资产保值的唯一渠道,而且在政策的推动下资产也必将增值。
    
     下面我们再从另一个角度来衡量下,通货膨胀下投机房产的危险系数,首先从我们当前国情出发,目前0.4%的人掌握着70的财富,其余99.6的人共同拥有 30%的财富,由于财富分配畸形导致市场对08年的房价已经无法支撑,出现了08年的楼市低迷。而当前受政策推动房价暴涨15%,市场购买力又缩小很多,假使恶性通货膨胀来临,这30%的财富将无法保障多达人口比例99.6%近13亿人的生存需求,大宗消费品必将滞销。
    
     通货膨胀恶化经济的情况下,房产能否保值主要看泡沫是否可以持续,在当前房地产业资本聚集过重的情况下,要看银行对不良资产的抵抗能力,不巧的是银行抗风险能力中又掺杂着维系泡沫的货币贬值与百姓生存之间产生矛盾的危险问题,此前近三十年的经济发展对财富分配不公导致了当前的贫富差距过大,已然成为社会隐患,严重影响着社会安定,所以通胀下保民生比保增长需求更为紧迫。在不得已情况下直接刺破泡沫来稳定时局将是维持社会和谐的唯一出路。
    
     最后看全球经济未来趋势,即使中国经济率先回暖,也无法避免避免美国向中国输送膨胀造成的影响,一旦恶性通货膨胀传导至中国,我国经济将再度恶化是无法避免的,全球通货膨胀下中国出口必将受到更严重的贸易打压,而我国的产业模式短期内并不能调整到位,经济再度恶化在劫难逃,最终导致又一轮的恶性循环,房地产业也必将再陷08年迷局。
    
     由上可见,通货膨胀下投机房产的风险依旧存在,利用通货膨胀投机房产无疑是在大国间相互博弈以及政策在民生制衡下的一场豪赌! _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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