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房价上涨过快的原因是误判需求形势/刘海民
(博讯北京时间2009年4月16日 转载)
    
    2006年7月我在此发帖《台北香港房价与大陆比较分析》,指出北京乃至全国平均房价不比香港和台北高。虽然招来一片骂声,后来的事实却不但验证且超出了我的判断。当时北京市平均房价不超过7000元/平方米,而到2007年底已经涨到平均每平方米 15162元(据北京社科院发布的报告)。房价涨幅超出我的判断并不是我的错,我当时就认为不能忽视随着经济发展居民消费结构的变化,中国国情决定了对住房的刚性需求是很强劲的,房价随着人均GDP或收入提高而适当提高是完全合理的,遏制房价上涨过快的根本措施不是抑制需求而是增加供给。
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    可惜的是,当时权威部门和官方理论家只是空洞、人云亦云地叫喊“提高GDP中消费的比例”,却无视人均收入提高到一定高度后,拥有和改善住房已成为居民最迫切的消费。个别“凭感觉说话”的所谓专家鼓噪房价在当时基础上会大降40%,给政府传递了“房屋供给确实太多了”的错误信号,于是,房市调控的方向被定位于“防止房地产投资过旺,房价上涨过快”这一完全不合逻辑的口号。这句话本来应该是“增加住房供给,抑制房价上涨过快”。如是,房价就不可能出现后来的疯涨,也就不可能出现房价远远超过老百姓购买力导致大量闲置的情况。在错误方针指导下,政府采取了种种限制供给的措施,不仅给开发商“上套”,还大幅度提高二手房交易成本从而抑制二手房供给。2007年GDP增长13%,城镇居民家庭人均可支配收入增长12.2%,城镇职工人均工资增长13.6%(“人均数”只反映需求增量的一部分,另一部分是城镇人口也在增长),而当年全国房地产企业房屋竣工面积只增长4.3%,其中房价上涨最快的北京负增长9.5%,房价最高的上海增长3.3%(除GDP增长率外,其余源自《中国统计摘要》2008)。
    
    在过去几年中,社会各界把房价上涨过快一是归罪于投资性需求,二是归罪于开发商的“暴利”。这都不合逻辑,颠倒了因果关系:如果房屋供给与社会需求增长相适应,房价便不可能涨得那么快,那么高,房价涨幅不高于资金成本,投资性需求便不会那么旺盛(适当比例的投资性需求是难以避免而且是有益的);开发商也不可能获得“暴利”。现在有机构出来证明:高房价中50%以上被政府拿去了,并没有变成开发商的暴利,因此房价过高的原因是政府拿走的太多。对此观点我也不能苟同。房地产生产周期长,一部分开发商前几年拿到低价地,房价涨上来后卖房,获得“暴利”恐非谬言,只要照章纳税,完全合理合法,用不着遮遮掩掩;只不过后来房价高了,政府通过拍卖土地把开发商原来的暴利转化为政府收入,这也无可厚非:既然有开发商出价1亿,政府凭什么卖8000万?卖给谁不卖给谁?何况,政府拿到钱用于完善公共设施也是一件好事。因此归根结底,问题不在于房价高于建造成本+合理利润多出来的差额被谁拿走了,而在于这个差额产生的基础,即供给与需求的差额是不是合理。
    
    现在买方期望继续降价,持币待购;卖方基于高地价形成的高成本,扛着不降。政府应该做些什么?我觉得不用着急,也不要企图以“看得见的手”取代“看不见的手”,那是市场化改革的倒退。政府除了为无论如何降价也买不起房的低收入阶层建造、提供廉租房并建立严格的评估体系和退房机制外,其余的都应交给市场去解决:继续保持适量土地供给,严格执行“不开发就收回”的制度。现在拍卖土地没人买?那是你定的底价太高,降低到从农民手里征地的成本,看有没有开发商愿意买?现在买了低价地的开发商造出低成本房,一定能逼迫现存高价房降价。
    
    房价降低到什么水平才算合理?这是一个很难回答甚至没有答案的问题。最低房价容易说,它不应低于土地对于失地农民的机会成本+建造成本+政府税金+社会平均利润。而房价的到高限之间却有一个很大的区间。所谓“世界公认的房价收入比是3-6 倍”是否有实证根据我很怀疑,那很可能只是一种美好的愿望。即使其他国家存在这样的比例,也不适合于中国。中国正处于城镇化加速时期,人口从农村、县城、中等城市、省会城市、大都市逐级地或隔级地向上转移、“四二一”家庭结构、结婚必有自有住房的“新观念”、大城市交通拥堵、城郊农民失地存在机会成本,以及城镇居民收入差距过大等等,都是使房价偏离那个所谓“合理倍数”的因素。因此我觉得,在这个大区间内,如果多数潜在的购买者认为到底了,开始买了,那就到底了;如果大部分人扛着不买,那就没到底。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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