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业主大会筹备组召集权法律分析/孟宪生
(博讯北京时间2009年4月08日 转载)
    
    《北京市业主大会业主委员会指导规则》发布后,首次业主大会筹备组召集人即成为争议的焦点,这种争议不仅仅表现在理论层面,更体现在实务操作中,因此百子湾、卡尔等小区成了媒体关注的焦点。
     解决业主大会筹备组召集人制度的冲突,应当了解召集人制度的权力来源以及相关制度背景。 (博讯 boxun.com)

    业主大会筹备组召集人制度包含业主会议召集权和成立业主大会的建议权两项内容。
    按照物权法规定,业主依法享有对区分所有的建筑物以及建筑区划内的共有建筑、设施、设备具有共同管理权。召集业主成立筹备组应当是共同管理权的直接内涵。物权法规定,对于共有物的管理有约定从约定,没有约定或者约定不明的共有权人都有管理权。因此,召集业主成立筹备组是业主共同管理权的直接体现。
    物权法规定,“业主可以成立业主大会,选举业主委员会”,因此成立业主大会是选择性规范,业主可以决定成立业主大会,也可以不成立业主大会。因此,筹备召开首次业主大会具有向全体业主建议的内涵,因此召集筹备组成立会议具有建议权的内容。
    按照物权法规定,物权是直接控制并排除他人干涉的权力,因此业主召集发起成立首次业主大会筹备组是业主的极有权利,其他人和组织不得干涉。
    居民委员会派员召集首次业主大会筹备会议是落实物权法规定的协助义务
    物权法在规定业主大会、业主委员会制度的同时,还规定了政府机构和相关组织的协助义务。《北京市业主大会业主委员会指导规则》规定居民委员会担任筹备组召集人正是为落实物权法的规定而采取的具体措施。居民委员会担任业主大会筹备组召集人时不能行使业主拥有的表决权,决定权,因此《北京市业主大会业主委员会指导规则》规定,召集人没有表决权,召集人是独立于筹备组成员以外的独立的召集人。
    居民委员会担任召集人与业主召集人发生冲突时,应当优先保证业主的召集权
    业主会议召集权、成立业主大会的建议权是业主的既有权力,因此当业主的筹备组会议召集权与居民委员会的业主大会筹备组召集权发生冲突时,居民委员会的召集权应当让位于业主的召集权,应当优先保证业主召集权的行使。
    居民委员会召集人应当独立于筹备组成员
    《北京市业主大会业主委员会指导规则》规定:“除召集人外,筹备组成员人数应为单数,每人享有一票表决权。”基于此,居民委员会派员担任筹备组召集人时,召集人独立于筹备组之外,召集人只是会议的组织者和会议的主持人。对于筹备组会议讨论的任何事项,居民委员会委派的召集人没有表决权和决定权。在业主大会会筹备组工作事务中,业主委员会委员候选人的权定,管理规约草案的权定,业主大会议事规则草案的确定的均应由筹备组成员表决决定,居民委员会召集人无决定权,也没有否决权。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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