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2009房价大跌的趋势改变了?/陈恩达
(博讯北京时间2009年1月30日 转载)
    
    借助全球经济危机之际出台的一系列拯救高房价的政策已经宣告失败。市场原先判断,政策出台对高房价的利好可维持半年,遗憾的是,高房价的本质在这场地方政府的大拯救中已经暴露无遗,官商勾结的黑幕正在被社会层层拉开,除合肥一市外,中国大中城市基本没有胆敢再公开支持高房价的地方政府,因此,以春节前为句号,拯救高房价的所有措施宣告失败,中国房价大跌的趋势没有改变。
     (博讯 boxun.com)

    
    以北京、上海、深圳、广州四大一线城市为先锋,杭州、南京、长沙、武汉、大连、成都等前期房价炒作过度的城市紧随其后,2009年的中国楼市在有效放大成交量的同时,开始巨幅下跌。许多三线城市开始滞涨,并在市场的作用下开始调整;个别省会城市,乌鲁木齐、银川、海口等尽管还有上涨的空间,但是,距离调整状态,也已经不远了。
    
    
    宏观的来看,政策面无法改变中国房价大跌趋势。中央政府的政策其实非常明确,刺激消费、放大成交,也就是民间理解的“保楼市不保房价”,国务院已经下达了楼市降价令,四部委和住房部也分别重申必须降价的精神,国家从税收上已经减免了交易环节的多项税费。为了配合财政减免,货币政策也进行了较大幅度的调整,大幅降息和优惠利率并举,不仅从政策上支持楼市交易,也实际上减去了房价中的税收利息成本,综合起来应该直接降低房价16%左右,但是,三个月来,房价的综合降幅并没有16%左右,只是打开了降价空间。
    
    
    资金面不支持高房价。中国各大城市的高房价是需要资金来支撑的。进入楼市的资金渠道很多,说到底只有两大块,一块是进来赚钱的,一块是进来消费的,如果没有后面这一块,前面那一块进来就毫无意义,因为不管是政府的资金还是开发商的资金还是炒家的资金,进入楼市都是为了赚取老百姓的一点血汗钱。现在中国楼市的问题是出在后一块,后一块的资金面临两个问题,一个问题是实在没有钱,拿不出这么多钱;另一个问题是有钱也不买,你想黑心赚我的钱,没门。从整个楼市的消费资金来看,实在拿不出这么多钱的居多,有钱也不买的是少数。所以,现在的房价是,降一点,成交量就放大一点;降一点,成交量就放大一点;不降价就没有成交量。现在看来,实在拿不出钱的居多,因此中国楼市的开发模式有问题,亟待改良。
    
    
    市场面表明只有大幅降价才有楼市的繁荣。在政策的刺激下,一线城市成交量有所放大,但仔细分析起来,这种政策刺激下的成交量放大是不可持续的,关键是房价要降。房价不降什么政策也就是一阵风,套进一批买家后就不见了。比如,深圳,政策出台前,新房存量大约为65000套670万平方米,平均一套110平方米;现在呢?新房存量58000套620万平方米,消化了7000套却只有50万平方米,平均一套71平方米。套数多,而成交面积少,真的是老百姓都进来买房了吗?回答是否定的。这里面有两个原因,一个是当时是按照9070政策拿的地,现在只好两套并做一套出售,所以看上去成交套数多而成交面积少;还有一个就是赠送面积,因为公开降价会有麻烦,许多开发商就开始使用赠送面积的手段,比如万科一个楼盘,成交面积只有80平方米,实际使用面积就有105平方米,建筑面积接近130平方米,实际价格只有6700多元,而前期是卖12000元,现在依然12000元,只是面积比原来多了一半多。这种说不清道不明的成交量放大,只是应对政策的一个假象,很快将返回到市场的真实状态。
    
    
    从目前情况来看,政策利好基本消化完毕,房价实质上并没有因此而下降多少。只要市场供求的基本面不变,只要中国各大城市居民收入没有大幅增长,只要社会保障体系还不完善,中国各大城市房价大跌的趋势就改变不了。2009年,中国房价才开始严格意义上的整体大跌,一直要回归到与经济发展水平和居民收入相均衡的状态。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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