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常宁 厉以宁:中小学生源萎缩导致房价长期下跌
(博讯北京时间2009年1月03日 转载)
    
     住房是由人来消费的。上个世纪五、六十年代,我国鼓励生育,出生率快速上升,这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。 1970年时,我国的总和生育率为5.8,到1979年时已经降到2.75.1980年,我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时,我国总和生育率下降到1.22。
     (博讯 boxun.com)

     对照一下我国房价的走势,从上个世纪90年代开始,上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求,在新增购买力推动下,我国房价走出了一波快速上涨行情。但是,截至目前,我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄,他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期,而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响,并传导到现实的房价当中去。
    
     而且,我国正在逐渐步入老年社会,由于社会保障体系不健全,1980年后出生的独生子女一旦成家,将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。
    
     我们可以非常清晰地从小学招生人数的变化,来感知到未来住房消费人群的骤然变化。我查阅了1991年至2007年的《全国教育事业发展统计公报》,从 1996年开始,小学招生人数开始下降,此后,下降趋势越来越明显。小学数量也急剧减少,部分数据列举如下:《1996年全国教育事业发展统计公报》: “全国小学64.6万所,比上年减少2.27万所;招生2524.66万人,比上年减少7.15万人。”
    
     《1997年全国教育事业发展统计公报》:“全国小学62.88万所,比上年减少1.72万所;招生2462.04万人,比上年减少62.62万人。”
    
     《1998年全国教育事业发展统计公报》:“全国小学60.96万所,比上年减少1.93万所。招生2201.38万人,比上年减少260.66万人。”
    
     《1999年全国教育事业发展统计公报》:“全国小学58.23万所,比上年减少2.73万所;招生2029.53万人,比上年减少171.85万人。”
    
     《2000年全国教育事业发展统计公报》:“全国小学55.36万所,比上年减少2.87万所;招生1946.47万人,比上年减少83.06万人。”
    
     《2001年全国教育事业发展统计公报》:“2001年全国共有小学49.13万所,比上年减少6.23万所;招生1944.21万人,比上年减少2.26万人。”
    
     《2002年全国教育事业发展统计公报》:“2002年全国共有小学45.69万所,比上年减少3.44万所;招生1952.80万人,比上年增加8.59万人”,“在校生12156.71万人,比上年减少386.76万人。”
    
     《2003年全国教育事业发展统计公报》:“2003年全国共有小学42.58万所,比上年减少3.11万所;招生1829.39万人,比上年减少123.41万人。”
    
     《2004年全国教育事业发展统计公报》:“2004年全国共有小学39.42万所,比上年减少3.17万所;招生1747.01万人,比上年减少82.38万人。”
    
     《2005年全国教育事业发展统计公报》:“2005年全国共有小学36.62万所,比上年减少2.8万所;招生1671.74万人,比上年减少75.27万人;在校生10864.07万人,比上年减少381.04万人。”
    
     《2006年全国教育事业发展统计公报》:“2006年全国共有小学34.16万所,比上年减少2.46万所;招生1729.36万人,比上年增加57.61万人,增量主要在农村;在校生10711.53万人,比上年减少152.53万人。”
    
     《2007年全国教育事业发展统计公报》:“2007年全国共有小学32.01万所,比上年减少2.15万所;招生1736.07万人,比上年增加 6.71万人;在校生10564万人,比上年减少147.53万人;小学毕业生数1870.17万人,比上年减少58.31万人。”
    
     2007 年与1996年相比,全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所,减少一半还多!招生人数,从2524.66万人,下降到1736.07万人,减少了788.59万人;在校生从1996年的13615万人,下降到2007年的10564万人,减少3051万人。
    
     小学生数量及小学学校的快速减少,是我国计划生育政策的必然结果,这意味着,我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响也是深远的。从人口结构来看,房价的下跌趋势将是长期的,不可逆转的。
    
     除了人口因素,城市化被认为是支撑房价的另一重要力量。所谓城市化,就是农民进城,即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是,许多人忽略了一个非常重要的因素,即城市化本身的质量。在发达国家,城市化的过程是经济发展到一定阶段自然引发的结果,而我国的城市化质量较低,很大程度上是催生出来的,并没有伴随着购买力的同步提升。
    
     以失地农民为例,在我国城市化过程中,许多被征地农民都是被迫“城市化”的,在目前的征地补偿机制下,农民是受损者而非受益者,相当一部分人因为失地沦为贫困者,这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份,也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然,把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。而在国外,由于相当大比例的土地是私有的,拥有土地的农民在城市化的过程中,坐享土地升值的好处,他们的购买力因城市化进程而大大提升。如果抛开城市化的质量,而片面地强调城市化的比例,是难以得出正确结论的。
    
    
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