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政府能托住房价吗?/李华芳
(博讯北京时间2008年12月31日 转载)
    
    12月24日国务院在向全国人大常委会所作《国务院关于稳定物价情况的报告》中,国家发展改革委副主任张茅说,房地产市场动荡可能引发一些负面影响,而高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展,但同时要避免房价大幅下跌。张茅还指出要促进房地产业平稳发展,正确引导和调控房地产市场。
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    稳定房价的前提是房价不稳定。对房价进行调控的历史从1998年取消福利分房就开始了。在房产价格高涨的时期,政府担心房价过高;而现在经济普遍不景气的条件下,政府又担心房价大幅度下跌。这种国家父爱主义的心态曾经是改革过程当中国有企业改制的最大障碍,尽管市场化改革已经推行30年之久,但这种心态还是会伴随着具体的问题不断出现。
    
    事实上,房价是不可能稳定的,因为供求关系总是在不停变化,今天想买房的人明天不想买了,这种想法会减少需求,从而影响价格。而房产商和政府向市场大规模供给住房也会导致房产价格下跌。所以稳定房价的意思应该不是说让房价固定在某一个位置,而是说房价波动的范围不要太大,政府对房价的管制也是出于这样的考虑。
    
    一个正常的房地产市场,法律当头,买卖自由。欺诈行为有法律管着,购房贷款的资信得到市场认可从而避免出现美国次贷危机的状况。在这样的条件下,住房的价格会随着人口数量的自然变动而变动,除非发生大规模的人口数量变动,住房的价格就不容易出现大起大落。那么问题是中国的房价,尤其是近两年来上海的房价,怎么会波动幅度比较大呢?中国目前并没有出现所谓的“次贷”,所以因为购房者破产而引发的次贷危机导致房价波动的情况与中国无关。但如果这是一个政府管制比较严重的房产市场,就可能出现房价大起大落的现象。
    
    现在的问题是政府垄断了土地一级市场的交易,尽管在中央和地方政府之间存在土地收益的博弈,例如张茅就指出要“规范地方政府土地出让行为,抑制地价过快上涨”,但本质上土地供给方还是只有一家。当市场上只有一家企业卖东西的时候,垄断者一定会追求高额的垄断利润。因此在中国的房地产市场上,有三方参与者,政府、房产商和购房者。政府也希望从房地产市场中获利,这与只有买卖双方的市场不同。所以房价大起大落与政府管制房产市场有非常紧密的关系。目前初步的估算显示,约有6成政府收入来自土地出让。
    
    而当下受经济增长减速、企业利润减少、股市和房市低迷等影响,中国财政收入呈逐季下滑态势,10月同比下降 0.3,11月份下降幅度进一步扩大到3.1。政府出于财政收入方面的考量,希望维持房产价格的稳定是理所当然的。但像南京市江宁区出台政策惩罚降价销售的房产商这样的措施,就显得并不明智。
    
    要解决维持房价稳定的问题,则是解铃还须系铃人,政府需要放松对房产市场的管制,尤其是政府不应该具体规定房地产开发商的经营行为。12月21日,国务院办公厅公布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确提出,“房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。”将价格涨跌交给市场,用法律约束政府行为,唯有如此房产市场才能真正稳定下来。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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