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牛刀:质疑发改委高房价的适度回调和避免大跌
(博讯北京时间2008年12月26日 转载)
    
    受国务院委托,国家发展改革委副主任张茅24日向全国人大常委会报告2007年5月份以来加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。张茅说,房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展,但要避免房价大幅下跌。
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    国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出,支持房地产开发企业积极应对市场变化。意见提到,引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。
    
    国办的意见可以很原则,只要向市场传达开发商要“以合理的价格促进商品住房销售”就可以了。而作为中央政府的组成部门,发改委承担的是宏观经济发展的职能作用,也用很原则的话来向全国人大报告工作,就未免太官僚了,也不利于所报告的工作的顺利进行。事实上,传媒对张茅副主任讲话内容的报道,传达给市场的也是一团雾水。
    
    关于对高房价的适度回调和避免房价大幅下跌,我和一些政府管理部门的官员、开发商老板、地产业内专家、银行行长们进行过沟通和交流,一致意见是,无法解读何谓高房价的适度回调,调到多少才是适度?就发改委的数据看,11月份全国70个大中城市的房价是上涨的,尽管上涨幅度不大,有些城市环比下跌,但也不能以此认为高房价在回调;
    
    避免大跌那更是从何说起?我们首先应该理解何谓大跌,相对什么时候的数据而言。拿深圳来说,相对于2007年的8月,即使房价跌去50%,也不能叫大跌,何故?因为深圳房价经过两年的暴涨,在2007年7月,均价已经涨到13690元,而 2007年8月猛涨到19300元,所以,同比来说,即使跌去一半也不能叫大幅下跌,字面上解释为回落更好些。
    
    当然,对房价来讲无论是暴涨还是暴跌都是不正常的,但是现在可能发生的暴跌之实,都是暴涨之祸。我们只有把暴涨的问题研究透了,才能理性的看待房价的下跌,何况,现在的下跌还是局部的,是个别城市的,用发改委的统计数据来说,在全国70个大中城市中同比只有17个城市在下跌,除深圳等个别城市外,其他城市的跌幅都没有超过10%,全国同比一直是在上涨的。
    
    现在发改委提出避免房价大幅下跌,应该指的是未来时,只能算是一种预警。既然是预警,发改委的意见就太不负责任了。严格来说,发改委应该这样提出,未来半年,如果GDP保持8%的增长,CPI控制在2%,房价的同比跌幅不能超过5%,个别城市泡沫比较严重的地方同比跌幅不能超过20%。整体房价跌幅超过5%,将直接拉动GDP下调1%,影响就业200万人,这样,我们就知道了何谓房价大幅下跌以及下跌后于宏观经济的对应关系,货币政策就可以依据这个数据来进行调整。
    
    然而,现在发改委毫无依据的提醒市场,避免房价大幅下跌,你让地方政府如何执行呢?南京出了一个周久耕,杭州出了一个王国平,与发改委的官僚和不负责任都是有关系的,因为,你作为中央政府的职能部门指令不明确,数据不科学,没有起到宏观调控的作用。
    
    不久前,发改委对全国新房存量出示了一个数据,总量为1.33亿平方米,与市场的真实状态完全不符。中国70个大中城市房价将要巨幅下挫的一个主要因素,就是市场从购买力的角度来说,已经严重供过于求,新房存量(包括在建在售项目)真实状态应该是国家发改委数据的三倍,接近4亿平方米,这才是高房价给中国宏观经济埋下的地雷,一旦引爆,后果不堪设想。
    
    国办的意见是很及时的,中国楼市已经到了降价销售的时候,只是各个大中城市降价的幅度不一样而已,发改委没有必要表态说避免房价大幅下跌,你也拿不出避免房价大幅下跌的任何有用的办法,而是依据市场的真实状态,制定鼓励开发商的降价政策,允许开发商缓建停建某些项目,延期开发一些地王项目,把对存量新房的消化作为推进市场健康发展的重中之重,彻底纠正泡沫时代给宏观经济带来的错误,设法实行软着陆。
    
    也许总理不好批评发改委的工作,实际上从2006年国八条以来,发改委关于房价的许多数据都与市场的真实状态不符,明明房价在暴涨,发改委的数据只是涨了百分之几;今年9月以来,已经有50多个大中城市房价在下跌,发改委的数据还是在涨,既然是在涨,何必去避免大幅下跌呢? _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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