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一线城市频现“隐性置业破产”潮/戴欣明
(博讯北京时间2008年11月21日 转载)
    
     房地产调控中,银行先破产还是房地产商先破产已经争论好久,但是大家会发现银行没有破产,开发商的确有破产的,但是却没有成为问题;因为开发商作为企业,破产其实非常正常,并且很多开发商只不过是用以前的巨额赢利弥补当下的降价“亏损”。很多企业的钱其实都不是某个人的,破产了又如何。
     (博讯 boxun.com)

     国家统计局发布月度形势报告,报告显示:1-10月,全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%。其中,商品住宅销售面积下降17.0%;商品房销售额17590亿元,同比下降17.4%。其中,商品住宅销售额下降18.2%。
    
     截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%,增幅比1-9月提高2.9个百分点。
    
     在购房者中,一手楼按揭的比例还是比较高的,从这两年的数据统计,接近80%的人购买房屋选择按揭。排除在售住房,这两年有至少有 5亿平方米面临降价后资产大幅度缩水的危险,如果平均按100平方米计算,相当于500万套住宅通过贷款购买。按全国的房价走势,现在影响的估计影响到的 50%,也就是250万套,相当于250万左右家庭将受到降价的影响,而这些主要集中在一线城市。
    
     置业者负资产案例:2007年10月,置业者以每平方米价格为 10200元,总价115万元买下佛山雅居乐花园的一套房,到2008年10月初,价格已调整到7300元/平方米。10月31日晚,佛山雅居乐突然发起 “清货运动”,部分房源打出4880元/平方米的超低价,每平方米又“跳水”将近3000元。置业者一年之间直接损失了50余万元,这还不算未来还贷利息。
    
     无容置疑,现在这样的情况在分期开发的楼盘中已经比比皆是。
    
     目前,为什么还没有形成大规模的置业者破产潮,原因是我们国家并没有个人破产法,所有还没有能找到个人(自然人)破产案例,但是,这正像戴欣明对《每日经济新闻》记者吴华关于现在很多的“停工”的房地产项目的调查中所讲,实际上用现在的停工用“隐性停工”定义比较确切。现在的很多置业者也同“隐性停工”一样,不少项目已频现“隐性破产潮”,像各地频现的“老业主闹事”。
    
     中国家庭的“隐性破产”实际上已经可以用百万计,只是表现为:退房、补差价、不按时还贷、断供、变卖房产等形式,这些都是“隐性破产”,如果房价继续下跌就会成为实质性破产;当经济下滑,这些置业者的房子将资不抵债的时候,置业者将陷入财务危机,由于没有“个人破产法”的保护,这些人将无所适从。
    
     根据全美破产研究中心 (National Bankruptcy Research Center),由于房地产次贷危机的影响,2007年申请个人破产案件由2006年的57万3203件激增至80万1840件,美国申请个人破产案件激增近40%。这些破产案件明显是显性的。在美国经济的影响下,中国房地产也将会受到影响。
    
     现在,房地产大市走势已经日趋明朗,各项政策都在逼迫开发商降价销售,与此同时,开发商也被高层逼宫降价,另一方面,开发商为了自救,大幅度降价的开发商也由稀缺变成比比皆是。
    
     越是降价,房地产置业者的“财务危机”越发显现!简单地讲,当置业者购买的房子价格下降30%以上(再加上利息)实际上已经是资不抵债了。
    
     所以戴欣明认为,鉴于国际国内的经济发展情况,国家有关部门要提早做些防范,在没有形成真正的、大面积的“置业者破产潮”之前,赶紧出台应对措施。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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