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全国各地房价下降70%是楼市回归理性的必然选择/孙金伟
(博讯北京时间2008年9月08日 来稿)
    
    最近煤体对中国楼市房价下降讨论比较热闹,热闹之一:有房产商称要学“猪坚强”;热闹之二:有位教授登报道歉,因为对深圳房价打赌失误;热闹之三:有媒体有专家提出要救市。将房产商比作肥猪非常形象,是否坚强?如何坚强?不得而知;教授打赌房价上涨下降非常滑稽,登报道歉非常有钱;部分城市房价刚开始下降就要救市说明该媒体该专家不忍看到房价下跌。
     (博讯 boxun.com)

    前几年我们也曾经预测中国大中城市房价会下降50%,这几年中国各地房价疯狂上涨的结果说明我们的预测是个错误。反思为什么会发生这种错误,显然,我们对房产商操控市场的能力判断发生了错误,对房产商左右地方政府机构的能力判断发生了错误,对房产商主导市场舆论的能力判断发生了错误。
    
    不过,根据我们二十多年来亲身参于中国房地产市场创建和发展的实践历史分析,自2001起由中国几大城市发起的房价疯狂上涨趋势应该走到了顶点,我们判断“全国各地房价下降70%是楼市回归理性的必然选择”。当然我们无法确认,各地房价下降回归70%的时间拐点是从今年开始还是明年开始,因为这要取决于中央政府对整治房地产市场的决心。然而,有一点非常肯定,房价上涨越疯狂,下降就越猛烈,这是全球市场经济发展的必然规律,是不以人意志为转移的客观规律。
    
    
    
    下面我们就[全国各地房价下降70%是楼市回归理性的必然选择]的观点和判断阐述一些理由:
    
    1.一个城市的合理房价有一个全球通行的市场标准,那就是这个城市的平均房价等于当地中低收入人群平均年工资5倍或者6倍。这是发达国家上百年市场经济起伏发展的历史经验。
    
    以上海中低收入人群平均工资3000元/月,年收入就是36000元,六倍就是216000元;我们以一套小两房面积80平方米计算,上海合理的平均房价应该是2700元/平方米,而今天的上海平均房价是多少?我们没有做过详细的统计,不过每平方米一定超过8000元。上海内环线以内的平均房价今天已经超过了15000元/平方米。
    
    其他城市怎样?我们的消费者自然清楚。
    
    2. 今天,中国过去那种无限制扩大城市规模的发展模式已经暴露出严重问题,并且严重危害到中国经济社会的可持续发展。下面我们列举几个已经暴露出来的严重后果:
    
    
    a. 最近三十年中国经济的改革开放实际上是从土地改革开始的,形象地说就是从卖土地开始,其中中国城市的发展更是依赖土地买卖。由于改革开放地方政府有了买卖出卖土地的权力,地方政府的财政收入源源不断开始增加,城市的房地产开发建设也蓬勃发展起来。
    
    然而,由于地理和历史原因,这种买卖土地的城市经济发展模式主要集中在了东部沿海地区和少数几个中心城市,结果自然占中国绝大多数的城市和乡村无法得到很好发展。最后造成中国的城乡差距不断扩大,地区差距不断扩大。
    
    b. 城市经济发展雷同,每个城市缺乏自己的特色和优势,除了规模大小不同以及历史地理遗传不同之外,一个城市几乎没有自己独特的核心竞争力。
    
    以北京和上海为例,市场经济改革开放已经三十年了,城市的建筑数量、规模、公路、商业、学校等各种被套设施从硬件上讲完全达到或者部分超越了发达国家的国际大都市水平,然而,北京上海两大中国最大城市在服务管理水平方面,城市产业经济竞争能力方面与世界发达国家城市相比存在多少差距?北京是中国文化政治中心,那么北京的文化产业与世界发达城市文化产业相比有多少差距?上海是中国的金融贸易中心,上海与国际发达城市相比有多少差距?
    
    c. 土地严重浪费和糟蹋。
    
    由于过去我们只重视城市建筑规模建设,城市建筑占地无限扩大,造成了城市摊大饼式扩张,土地利用效率非常低下,耕地大幅度减少,大片农田被荒废。
    
    d. 千军万马投入房地产市场投机,企业创新能力低下。
    
    由于房地产市场管理混乱,市场暴利驱动,各行各业资金都涌入房地产行业,造成房价疯狂上涨,投机泡沫日益扩大,企业老板为了投机暴利不务正业,自然企业创新力严重缺乏,市场竞争力日益低下。
    
    3. 信息技术迅速提高和发展,人们生活行为和商业行为正在发生巨大变化,比如电子商务技术发展将不断推动网上购物和网络贸易的不断扩大,大批大批传统商场和写字楼将失去价值。以目前中国已经建成的商场店铺面积和写字楼面积推断,未来至少有一半面积将失去使用价值。
    
    4.按照目前中国房价现实情况分析,全国各大中城市的房产市场供应量几倍大于需求量。即便目前中国所有大中城市全部停止开发新的商品房,要消化目前闲置和空关的商品房也需要几年时间。
    
    目前中国各大城市购买者70%以上是投资客,真正无房想买房又买得起房的所谓刚性需求人数不超过30%,这也是今年全国各地房产成交量大幅下降的真实原因。
    
    
    
    由于过去八年中国各地房价翻倍上涨,因此未来全国各地房价至少下降70%。当然我们不知道这种结果何时出现,但是,疯狂炒作的房价结果必然是惨烈下跌,这是市场经济的自然规律。也是中国优化调整和可持续发展必须付出的代价。
    
    因此,我们建议中国所有的银行立刻拍卖和收回抵押物和贷款,今天房价还在高位是拍卖的最佳时机。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)


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