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住宅开发商是养猪卖猪肉/蔡鸿岩
(博讯北京时间2008年7月28日 来稿)
    
    今天一天时间在上海。早上拜访并参观了即将交付使用的亚洲第一高楼——上海环球金融中心,下午到上海交大参加卓越商业地产高峰论坛会,晚上CCIM梁老师坐陪与策源商业项总以及“第一地产”制片冯岚共进晚餐商谈之后,急急忙忙离开了四十度高温的上海,零时正回到北京。一天的行程虽然紧张了些,但还是蛮有收获。
     (博讯 boxun.com)

    上海环球金融中心是继金茂之后浦东又一高楼,高度是490米,投资方大股东是日本六本木的开发商,而其团队中唯一的华人郭博士不但全程参与了东京六本木项目的策划顾问工作,而且又以结构安全顾问的身份回到国内全程跟下来金融中心项目的全过程,这次正是因为有他的帮忙,我们才得以有幸在大楼未交付之前到楼内探访。
    
    说起这个上海金融中心许多人可能并不陌生,因为早在它处于设计方案时期,就因为顶端有一个开口圆的造型,许多人认为这是太阳旗的象征,从而引起极大争议,最终投资方接受了意见,将圆型开口改为了现在的方型。殊不知,这个圆型是一个环形观光梯,策划者设计这一个商业卖点,意在看中东方明珠电视塔每天数十万计的观光客流,这个环形转动观光梯每年可以给大厦带来数百万元的观光收入。在不得不进行商业设计的改动之后,我们看到现在的方型,开发商还是让设计师在顶层设计了观光餐厅、可以展示汽车的商业多功能厅,以及490米悬空地面透光玻璃观光景廊。而在其它方面,可以看到出来,整个三十八万平米的建筑,几乎每一处细节都有商业玄机置于其中。对于总投资八十亿元的一个超高层地产项目来说,投资回收的设计体现于每一个角落。
    
    这次同去上海开会的,是中国房地产协会商业地产专业委员会筹备成立的几位核心领导:秘书长蔡云、执行秘书长陈凯、CCIM中国总部主席梁培教授。商业地产专业委员会待民政部马上正式批准之前,几位女统帅已经紧锣密鼓开展了许多实质性的工作。包括严格筛选委员会核心理事机构、成员,对中国即有商业地产项目全面摸排,同时并启动了华贸中心商业地产案例课题立项,以及筹备八月份在沪举办首期商业地产培训班等项工作。作为协助推动商专委成立筹备工作的我和我的楼市杂志,其间一直参与并承接了他们所有的工作。在这个过程中,也对商业地产有了更多的理解和感受。也更加认识到,在此一时刻中国终于出现北京华贸中心、上海正大广场、恒隆广场等标志性商业地产项目的意义所在。
    
    下午参加交大卓越商业地产高峰论坛会上,我表述了一个观点,我认为我们住宅的开发商相当于是养一头猪,之后杀了卖掉;商业地产的开发商难度就相当于研究、生产一辆汽车,之后把它卖掉。卖猪肉和卖车都是挣钱,只是卖的技术含量有天壤之别。
    
    由于我国商业房地产开发市场开放后,收纳了港台的期房预售制度,但我们相应的法律制度不够键全,银行借钱和收受购房者的预购款使得开发商成为敛钱的机器,不负任何后继责任的住宅开发、发展商卖一片楼就走,这种卖一片楼就走的方式,让搞住宅开发的开发商全部都轻轻松松挣到大钱,一夜暴富。而最近一轮的市场跌荡波动和国家政策的调整,使得房地产界得以洗牌,有了重整的机会,昔日几乎是“非法集资”式的房地产开发模式,终于要向“高、精、尖”方向转变,商业持有型物业将是未来主流开发商所必须“操练”的科目。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
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