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白明:十场博弈左右着一场关于房价的对局
(博讯北京时间2008年7月04日 来稿)
    
    商务部国际贸易经济合作研究院研究员
     (博讯 boxun.com)

    
    
    近日,北京大学教授徐滇庆就深圳房价走低而公开发表道歉信一事引起各方关注。经过媒体连续报道,这封道歉信的产生背景,想必已经是路人皆知,无须再次赘述。。
    
    表面上看,这封道歉信为一场争论划上了休止符,但实际上却是两种观点谁战胜谁的问题。说起来,这场争论的一方是北京大学教授,另一方面是房地产市场方面的专家,前者曾经看涨深圳房市,后者则看跌深圳房市。按理来说,房地产市场的发展要受到许多方面的影响,大家对房地产市场的看法不同也是很正常的。
    
    现在,人们称他们之间的争论为“赌局”,我却有些不以为然。毕竟,他们没有赢房子,也没赢地,更没耍钱。与其将他们之间的争论戏称为“赌局”,倒不如将其称之为对局更为贴切。虽然只有俩人参与争论,但争论涉及到到千千万万人利益归宿。
    
    既然是大问题,那么,就有必要将徐牛二人间的对局放到中国房地产市场发展的大环境下来评判。说白了,无论是徐教授,还是牛先生,都无法左右中国房地产市场发展的大方向。然而,无法左右大方向不等于无法把握大方向。那么,怎么才叫把握好了?无非就是看准了,认清了,说对了。迄今为止,牛先生的确可以说得上是看准了,认清了,说对了。即使没看准,没认清,没说对,徐教授的面子其实也未必有多大损失。实际上,不论道歉信是否都能够令每个局中人“满意了吧”,但仅从徐教授能够发表道歉信来看,徐教授还是很顾及面子的。身为学者,虽非人在江湖,但徐教授能够做到公开道歉,也是言必信、行必果之举。
    
    其实,真正决定深圳房地产市场涨跌的力量错综复杂,绝非徐教授与牛先生靠一场对局就可以争论出个子丑寅牟来的。不可否认,作为改革开放的前沿,深圳的房地产市场一定程度上先行于全国的房地产市场,但深圳的房地产市场也一定程度上有别于国内其他地区的房地产市场。这一年下来,深圳的房地产市场风光不再,实际上是各方力量博弈的结果。
    
    第一场博弈涉及到中央的态度。前段时间,中央主要从维护社会公平和建设和谐社会的角度出发,重点要防止房地产价格上涨过快,让更多老百姓买的起房,住得起房。可是,抑制房价过快上涨绝不是意味着就不要发展房地产市场了。不难发现,自从四川发生大地震发生以来,中央明确强调要稳定房地产市场,防止出现大起大落。不难看出,在针对房地产市场的博弈过程中,中央的态度趋于“中性”化,也就是说,更加倾向于不涨不跌的稳定状态。
    
    第二场博弈涉及到国内经济形势问题。在经历了前些年的过热之后,在一系列宏观调控措施的干预下,中国经济增长有所减速。尽管奥运经济的推动力犹存,但由于遭遇到股市暴跌、冰雪灾害和四川大地震等内在压力以及美国次贷危机等外在压力,对房地产市场上的购买力估计也不能过于乐观。在经济形势方面,房地产市场上的博弈可以用“偏空”来解释。
    
    第三场博弈涉及到货币政策问题。2007年11月,中共中央政治局全体会议就明确要将抑制通货膨胀作为2008年经济工作的首要任务。从近一年来的情况看,央行在执行从紧的货币政策方面没有丝毫动摇。相对来说,在执行从紧货币政策方面,采用提高银行存款准备金率的情况要明显多于提高利率的情况。目前来看,房地产开发商也面临着资金紧张问题,但企业真正出现资金链断裂的情况还不能说是普遍现象。从这个意义上讲,货币政策对于房地产市场的影响也只能够用“偏空”来形容。
    
    第四场博弈涉及到地方政府的角色问题。在国内许多地区,由于在土地使用权拍卖和税收方面能够获得显著的地方财力补充,一些地方政府对抑制房地产市场过热并不 “动真家伙”。相比之下,虽然发展房地产业也能够起到增加地方财力的作用,但深圳市的地方财政收入来源多,干事情的底气也就很充足,当地政府在对待房地产市场发展方面比较能够摆正自身“角色”定位。从这个意义上讲,地方政府的角色问题对深圳房地产市场来讲不能简单用“利空”和“利多”来形容,用“中性”来形容相对更好一些。
    
    第五场博弈涉及到风险控制问题。迄今为止,针对房地产市场方面的风险控制手段主要在于严格针对第二套住房贷款的条件,这绝对是一个“利空”因素。随着第二套住房的贷款条件日益严格,前段时间一些带有擦边球性质的变通办法也被“发明创造”出来,在一定程度上有利于缓解针对第二套住房贷款的“利空”压力。
    
    第六场博弈涉及到民意问题。事实上,民意对于房地产市场走势的博弈从来都不是一面倒的。在房地产市场过热的时候,无房户呼吁政府打压楼市,以实现自身的居者有其屋的梦想,而在在房地产市场萧条的时候,有房户则呼吁政府出手救市,以防止自身成为“负翁”。从这个角度看,民意在针对房地产市场走势的博弈过程中始终处于相对不确定的地位,因而,可将民意因素用“中性”来描述。
    
    第七场博弈涉及到深圳的定位问题。毫无疑问,自从香港回归以后特别是被称之为CEPA的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》实施以后,深圳的地位得到进一步强化。具体到房地产市场而言,深圳的房地产市场受益匪浅。例如,开通连接香港与深圳之间新通道在很大程度上就是一个实质性“利好”。
    
    第八场博弈涉及到开发商态度问题。总的来看,房地产开发商市希望楼市不断看涨的,因而造就了前些年楼市的井喷,但从最近一段时间看,以万科低价抛售楼盘为代表,开发商在维持房地产市场活跃程度方面已经出现阵容上的分化,其中固然有资金流量不足的问题,但最根本的原因在于信心有所动摇。因而,在开发商的态度方面,深圳房地产市场上的多空博弈主动权也越来越倾向于“利空”的一面。
    
    第九场博弈涉及到人民币升值预期下的国外热钱流入问题。在国内房地产市场上,国外流入的热钱在一定程度上加大了市场中的投机泡沫。作为当今中国最开放的城市,外资对深圳房地产市场的介入程度肯定会强于其他城市。从过去的一年看,人民币加快了升值节奏,热钱流入的热度不减。中国社会科学院的一项研究报告表明,流入中国的热钱已达到1.75万亿美元,几乎与中国外汇储备规模相当。
    
    第十场博弈涉及到国内炒作游资的出路。应当看到,近年来在上海、毕竟、深圳等大城市房地产市场中,来自温州、山西等地买房团的游资对楼市价格的上涨起到了推波助澜的作用。现在的情况则差别很大,这些游资有些撤出了,有些被套了,还有一些正在寻机抄底。在国内投资渠道相对狭窄的情况下,与股市的萧条相比,楼市的不景气在程度上比较轻微。由此可见,在房地产市场的博弈过程中,国内游资有可能会有离场现象,但不会出现大规模离场的情况,因而,就游资而言,用“偏空”来形容博弈过程应当说是有些道理的。
    
    实际上,深圳房地产市场也只不过是中国房地产市场的一个局部,深圳房价下跌会不会在更大范围内引发共振尚待观察。与此同时,这一年的房地产市场表现也未必就能够代表中国房地产市场未来若干年发展的大趋势,因为中央希望房地产市场能够稳定下来,防止房地产市场价格大起大落意愿。当然,作为一场对局,徐教授与牛先生所约定的空间和时间都很明确,前者指的就是深圳市,而理论上,后者应当指的是从2007年7月11日0时0分0秒到2008年7月10日23时59分59秒的一年时间。
    
    总的来看,在过去的一年中,以深圳为代表的房地产市场正在经历着异常复杂的局面,在有些场合的博弈过程中“利空”因素占主导地位,而在另一些场合的博弈过程中“利多”因素或者“中性”因素又占主导地位。从不同角度看,这笔多空帐一清二白。可是,具体到谁占上风而言,就不好算了。好在,徐教授与牛先生的一番对局,给我们大致算了一下总帐,令更多人能够从深圳房地产市场的起伏看清中国房地产市场发展过程中面对的机遇与挑战。
    
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