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若想人人买得起,房价只有暴跌/姜炜
(博讯北京时间2008年7月02日 转载)
    
    从北京正式取得奥运举办权一转眼已经七年了,不知不觉中奥运会举办在即,只是今年由于持续不断的天灾,影响了人们迎接奥运的欢快心情,不过相信在八月份我们仍将零距离感受到一次美好的体育盛宴。
     筹备奥运会的七年,也是笔者所在的房地产行业大发展的时期。1998年住房体制改革后,普通公众逐渐接受了必须自己买房的现实。加之源于制度设计中占重要比重的经济适用房在实际操作中不断被边缘化,给商品房市场提供了很好的发展机会。再与土地出让制度改革、城市化进程加速、热钱与流动性过剩导致的资产价格膨胀等各种作用因素相互重叠,引发了近年来的房地产价格快速上涨。而北京由于筹备奥运会的巨额投入以及强烈的奥运预期,自然成为价格上涨的排头兵之一。不过回顾这几年,其实上海等地住宅价格启动在先,北京房价开始加速在后,又以2006、2007两年为势头最猛的阶段。彼时甚至可以用“疯狂”这个词来形容房价态势。 (博讯 boxun.com)

    
    尽人皆知,任何产品没有只涨不跌的道理。虽然油价等资源类产品从长期走势看,受制于资源供给限度,其价格长期趋势向上不变,但一定时期内冲得太高当然会回落,房价也如是。特别是在中国这样一个发展中国家,由于贫富差距近年来逐步拉大,房地产价格尤其是商品住宅价格如果上涨过快,距离社会中间阶层实际购买能力差距过大,必然会导致具备可支付能力的实际需求受到价格抑制。此时,房地产如果仍想保持快速发展,或者进入价格调整;或者依赖大量外来资金的涌入。换言之,依靠投资与投机资本维持房价高位运行。
    
    毫无疑问,房地产市场最终要依靠有实际支付能力的实际需求作为长期持续稳定发展的基础,因此其价格不能单纯以价值来衡量。住宅市场依赖投资与投机资本维持发展,欠缺稳定性是与生俱来的弱点。我们不妨分析一下美国房地产市场爆发次贷危机前后的状况。美国的房地产价格由于次级抵押贷款政策的刺激下持续向上多年,价格上涨又带动了消费市场的繁荣,房价一旦出现小幅调整,制度缺陷导致市场立刻陷入全面危机而无力自拔。这引发了金融市场的剧烈动荡,连带着全球和美国人一起承受房地产市场波动的灾难后果。
    
    从西方房地产市场的周期性规律分析,本次的次贷危机基本符合18年的周期波动规律。如果规律依旧有效,那么欧美房地产市场恐怕还要有一年以上的时间继续调整。只是不知道市场会否如《货币战争》的作者所言,在第一轮金融地震后还有后续的“海啸”等灾难接踵而至。
    
    今年国内天灾已经很多了,但令人不解的是为何有些人总是把天灾与国内房地产市场的价格变动联系在一起?间接影响当然会有,但没有某些预言家说的那么邪乎。至于说发改委大幅调整油价,有人又和房价挂上钩,欢呼房价会暴跌。在此我想提醒大家一句:难道成本上涨只对房地产市场有影响?如果实体经济严重受损,那房价跌多少能够引来公众的喜悦心情?这方面去问问经历过1998年亚洲金融危机的香港人你会有答案。
    
    由美国次贷危机引发的全球金融危机从去年开始传导进入国内,并未直接作用于房价。政府各项预防金融危机的宏观调控政策与价格疯涨后的退潮相互作用,最终让市场步入了调整期。去年秋末冬初时的“冬天论”和年底的“拐点论”都已经完全应验,有些人预期的报复性反弹今年春天却没如愿来到。老潘的“百日巨变”论快到期了,眼下还看不出结果。还有诸如热钱撤出等各种各样的可能性在前面等待着中国房地产市场。
    
    不容否认的是,国内房地产市场步入调整期已经有大半年的时间,房价从最高点下来的幅度如果理性对待也已经不小了,只是相距部分人的预期与许多人的支付能力还有明显差距。但是真要达到某些人设想的那样,短期内非要房价达到人人买得起,除了暴跌之外无解。美国同志为了人人都买得起房,就发明了个次贷,我们要防范金融风险,所以只能选择暴跌。但房地产市场的暴跌或崩盘会带来什么样的后果往往被“唱衰”派忽视或轻描淡写。
    
    不过房地产其实并不孤独,大多数政策包括利率、油价等作用于整个经济体。归根到底,中国经济总体向好、金融运行安全,房地产才会有生存空间与发展机会,否则没戏。同时,房地产之于宏观经济恐怕也非无足轻重,虽应以民生为重,但房地产之波动或许将与宏观经济同步,也许部分实体产业衰退速度还将领先房地产行业,至少大多数非垄断行业将如此,毕竟没有政策保护,利润率也比不上房地产。届时,若宏观经济全面后退,有那今天人人都买得起的房价又有何用?前几年的房价今天看来都便宜得很,但当时您为什么不买?还不是当时也觉得贵嘛。等到就业吃饭都成问题之时,谁有闲功夫想买房的事。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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