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业主大会设立和运作办法(讨论稿)/舒可心
(博讯北京时间2008年5月23日 转载)
    
    第一章 总 则
     第一条 为规范业主大会设立及运作,维护广大业主合法权益,促进和谐社区建设,根据法律、法规及相关规定,结合我市实际,制定本办法。 (博讯 boxun.com)

    第二条 本办法所称“业主”,指房屋所有权人,即房屋所有权证上记载的权利人;购买预售商品房尚未取得房屋所有权证的,商品房买卖合同记载的购房人视为“业主”,在业主大会设立和运作过程中享有权利,承担义务。
      第三条 街道办事处、乡(镇)人民政府[以下称“街道、乡(镇)”]、区(县)建委(房管局)应当对业主大会设立和运作予以指导和协助。
    业主大会的设立、运作应当纳入社区居民自治管理范畴。社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展活动。业主大会、业主委员会应当配合社区居委会履行职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。
    第二章 业主大会的设立
    第四条 一个物业区域设立一个业主大会,业主大会自首户业主购买物业区域内的房屋之日起设立。
    物业区域的划分,应当综合考虑共用设施设备、建筑规模和社区建设等因素,具体划分办法另行规定。
    第五条 在通过招投标或协议方式选聘物业服务企业前,建设单位应当向物业所在地街道、乡(镇)提出划分物业区域申请,并提交以下材料:
    (1)项目建议书及其批准文件;
    (2)规划许可证及附图;
    (3)配套设施、地下管网工程图等资料;
    (4)物业管理服务用房、社区居委会办公及活动用房等配套用房规划及建设情况。
    街道、乡(镇)会同区(县)规划、建设(房管)、国土、民政等部门按照本办法第四条的规定划分物业区域,出具物业区域划分意见书,落实物业管理服务用房、社区居委会办公及活动用房等配套用房使用方案。
    第六条 建设单位应当自物业交付使用之日起30日内向物业所在地的街道、乡(镇)报送以下材料,提请召开首次业主大会会议:
    (1)物业区域划分意见书;
    (2)物业区域总建筑面积;
    (3)分户房屋建筑面积清册;
    (4)其他材料。
    第七条 首次业主大会会议应当自物业交付使用之日起六个月内完成。
    召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
    第八条 在物业所在地街道、乡(镇)的指导下,社区居委会应当组织业主代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
    筹备组成立后,应当在物业区域内的显著位置予以公告。
    第九条 筹备组中的业主代表由社区居委会或街道、乡(镇)组织推荐,并予以公告。
    业主代表应当具有业主身份,热心公益事业,责任心强,具有社会公信力,模范履行业主义务等。
    第十条 社区居委会工作人员担任筹备组召集人,负责组织、协调筹备组工作;未成立社区居委会的,街道、乡(镇)指派工作人员担任筹备组召集人,负责组织、协调筹备组工作。
    除筹备组召集人外,筹备组成员人数应为单数,在筹备所涉事项表决中每人享有一个投票权。
    第十一条 筹备组应当制定筹备组工作规则,并遵守以下原则:
    (一)少数服从多数;
    (二)筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额,按原组成方式及时补足;
    第十二条 筹备组负责首次业主大会会议召开的筹备工作,包括:
    (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
    (二)拟定《业主大会议事规则》(草案)、《管理规约》(草案);
    (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
    住宅物业区域内的人防、车库不计算投票权。
    业主应当协助筹备组核对房屋权属证明,并配合筹备组开展工作。
    (四)确定业主委员会候选人产生办法及名单,制定业主委员会选举办法,明确选票发放人、计票人和监票人推选办法;
    (五)做好首次业主大会会议的其他准备工作。
    第十三条 筹备组应当制定《首次业主大会会议召开方案》,对业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会组成人数及选举办法等作出约定。
    第十四条 筹备组应当将下列事项在物业区域内公示,公示时间为15日:
    (一)《首次业主大会会议召开方案》;
    (二)《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
    (三)《业主及其专有部分面积明细表》;
    (四)《业主委员会委员候选人产生办法》;
    (五)《业主委员会委员候选人名单及简历》。
    业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内以书面形式向筹备组提出,筹备组应当作出说明或给予答复。
    第十五条 筹备组应当自成立并公告之日起30日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
    因故无法按时完成筹备工作的,筹备组应当按照《首次业主大会会议召开方案》的约定,在物业区域内公告相关情况及解决办法。
    第十六条 首次业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业区域内专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主参加。
    采用书面征求意见形式的,筹备组应当按照《首次业主大会会议召开方案》约定的时间、地点和方式发放、回收书面征求意见表决书,并做好签收与登记工作。
    第十七条 业主可以书面委托代理人参加业主大会会议,但一名代理人不得接受同一物业区域内两名以上业主的委托。委托书应载明委托事项和业主专有部分面积。
    购买预售商品房的,商品房买卖合同中的购房人超过一人的,应当推选一人参加业主大会会议。
    第十八条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决,并经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意:
    (1)《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
    (2)选举产生业主委员会;
    (3)物业服务标准和收费标准、续聘或解聘物业服务企业。
      筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。
    第十九条 业主委员会委员为5至9人单数。
    业主委员会应当组织召开首次业主委员会会议,由委员推选主任委员、副主任委员等。
    第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道、乡(镇)备案。 
    (一)业主大会决议;
    (二)《业主大会议事规则》、《管理规约》;
    (三)业主委员会委员名单;
    (四)其他材料。
    街道、乡(镇)在备案后15日内将有关情况抄送区(县)建委(房管局),书面通报区(县)公安分局和物业所在地社区居委会。
    业主委员会备案后,持街道、乡(镇)出具的备案证明向区(县)公安分局申请刻制业主委员会印章。
    第二十一条 业主委员会备案事项发生变更的,业主委员会应当自备案事项变更之日起30日内,依照第二十条规定向物业所在地街道、乡(镇)进行变更备案。
    第三章 业主大会的运作
    第二十二条 《业主大会议事规则》应当约定以下事项:
    (一)业主大会会议召开的方式、程序和规则等;
    (二)业主委员会会议召开的方式、程序和规则等;
    (三)业主委员会委员任期、资格条件和资格终止等;(四)业主委员会换届、补选方式、程序和规则等;
    (五)业主委员会日常活动及印章管理制度、章程等;
    (六)业主大会会议、业主委员会会议及活动经费的筹集、使用和管理;
    (七)其他事项。
    第二十三条 业主大会定期会议由业主委员会按照《业主大会议事规则》约定组织召开,每年至少应召开一次。
    经专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
    召开业主大会临时会议的提议应当附提议业主本人签名、联系方式、房屋座落及专有部分面积数额。业主委员会应当在物业所在地社区居委会的监督下,核实提议业主身份及专有部分面积数额。
    第二十四条 经《业主大会议事规则》约定,业主人数较多,采用集体讨论形式的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
    推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
    第二十五条 住宅物业业主大会会议应当邀请物业所在地社区居委会参加,并听取其意见和建议。
    其中,业主大会会议议题涉及下列事项的,社区居委会应当参加业主大会会议:
    (一)制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》;
    (二)业主委员会换届、补选;
    (三)选聘、解聘物业服务企业;
    (四)筹集和使用专项维修资金;
    (五)改建、重建建筑物及其附属设施;
    (六)其他涉及居民公共利益事务。
    第二十六条 召开业主大会会议,出现违反法律、法规或《业主大会议事规则》、《管理规约》约定情形的,社区居委会应向物业所在地街道、乡(镇)报告,街道、乡(镇)有权制止、纠正。
    第二十七条业主委员会不按时组织召开业主大会会议的,经专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议,物业所在地街道、乡(镇)应当责令其限期组织召开;逾期仍不组织召开的,街道、乡(镇)有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议,可重新选举业主委员会。
    第二十八条 业主委员会执行业主大会决定的事项,依法履行下列职责:
    (一)召集业主大会会议,报告物业服务的实施情况;
    (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
    (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;
      (四)监督《管理规约》的实施;
      (五)督促业主交纳物业服务费用;
    (六)配合社区居委会做好本物业区域内的社区建设工作;
      (七)业主大会赋予的其他职责。
      第二十九条 业主委员会应当建立档案,并指定专人保管。档案一般包括以下内容:
      (一)业主大会会议、业主委员会会议记录;
      (二)业主大会决定、业主委员会决定;
      (三)《业主大会议事规则》、《管理规约》、《物业服务合同》等;
      (四)业主委员会选举及备案材料;
      (五)住宅专项维修资金账目;
      (六)业主意见及建议;
      (七)其他资料。
      第三十条 业主委员会会议由主任委员召集和主持。
      经三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。
      业主委员会会议应当有过半数委员参加,作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
      业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会的会议。
      业主委员会召开会议时,应当邀请物业所在地社区居委会参加会议,并听取其意见和建议。
      业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。
      第三十一条 业主委员会作出决定,应当由与会委员签字确认。物业所在地社区居委会参加会议的,应当出具对会议议题的意见并签字确认。
    业主委员会作出决定之日起3日内,应当以书面形式在物业区域内公告。
    第三十二条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主,并符合下列条件:
      (一)具有完全民事行为能力;
      (二)遵守国家有关法律、法规;
      (三)遵守《业主大会议事规则》、《管理规约》、模范履行业主义务;
      (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁、具有社会公信力;
      (五)具有一定组织能力;
    (六)具备必要的工作时间。
    第三十三条 业主委员会任期每届3年。
    业主委员会委员有下列情况之一的,其委员资格终止:
    (一)物业转让、灭失等原因不再是业主的;
      (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
    (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
      (四)有犯罪行为的;
    (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
    (六)拒不履行业主义务的;
      (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
    其中有(一)、(三)、(五)项情形的,业主委员会委员资格自动终止,有(二)、(四)、(六)、(七)情形的,由业主大会会议作出决定。
      业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会;拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交。
    第三十四条 《业主大会议事规则》可以约定业主委员会委员候补制度。业主委员会任期内,业主委员会委员因故不能履行职责时,按候补制度约定自动补足,并履行备案手续。候补人数额不超过业主委员会委员总数的二分之一。
    第三十五条业主委员会任期届满前2个月,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未组织换届的,物业所在地街道、乡(镇)应当责令业主委员会限期组织;逾期仍不组织的,业主委员会自动终止,在街道、乡(镇)的指导下,社区居委会组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
    第三十六条 新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交。
    第三十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道、乡(镇)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
    业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
    第三十八条 业主委员会违反规定或超越职责范围使用印章的,物业所在地街道、乡(镇)应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
    第三十九条 业主可以幢、单元、楼层等为单位,共同决策本单位范围内的物业管理事务,但不得违反法律、法规,或与《管理规约》、业主大会、业主委员会决定相抵触。
    具体议事方式、程序、原则应当在《业主大会议事规则》中约定。
    第四章 附则
    第四十条 业主对社区居委会的指导、监督工作有异议的,可以向物业所在地街道、乡(镇)提出投诉。
    第四十一条 《管理规约》、《业主大会议事规则》等示范文本、表样由北京市建设委员会发布并推荐使用。
    第四十二条 本办法由北京市建设委员会负责解释。
    第四十三条 本办法自2009年1月1日实施。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

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