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成都市陕西街片区拆迁的法律界定
(博讯北京时间2008年5月09日 转载)
    力亮 加帖在 原创评论 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net
    
     (博讯 boxun.com)

    作者:铭 泉
    
     第一,序 言
    
     当前陕西街片区又一次掀起了拆迁风波,广大住户经过去年的抗暴维权,识破了青羊区政府卖地生财,实施拆迁的真实目的。故此,住户们面对今年又一轮新的冲击沉着应对,大家认真学法、知法、用法,把法律武器变成维权利器,反对违法强制拆迁,表明了住户理性对待拆迁,维权意识的极大提高。
     有了维护合法权益的思想意识,更需要在法律上懂得拆迁的本质特征、内容,本人就这次片区拆迁的法律界定问题作如下简述,其目的在于:
     1、片区广大房屋产权人要树立依法自我保护的意识,学会运用法律武器保护自己,切实维护好自身的合法利益,在平等、自愿、等价的原则下,通过民事主体之间的买卖关系实现房屋产权的交易。这是宪法、物权法赋予片区产权人的权力,大家要自觉维护法律的权威性和连续性,做到有法可依,有法必依,执法必严,违法必究,这是以人为本,和谐社会的基础。
     大跃进和“文革”的惨痛教训告诉我们,财产权是公民的基本权利之一,它关系到公民的生存权、人格尊严、自由、发展和其他许多权利。在法制国家,私有财产被视为公民最重要的权利之一,它和生命权、自由权一起被并称公民的三大基本权利。只有公民真正对自己的不动产或者动产“享有占有、使用、收益和处置的权利”,均衡发展的社会才有了一个最为可靠的前提,
     2、政府公务员在涉及房屋的拆迁时,首先要牢固树立物权观念和尊重私人财产的观念。其次要牢固树立正常的程序观念,遵守法定程序,维护正常的财产秩序。第三要树立新的政绩观,一个又好又快的科学发展社会决不是靠一个“拆”字――“大拆迁大发展,小拆迁小发展,不拆迁不发展”。
     城市的拆迁只能由法治主导,要自觉地用百姓权约束政府权。对各级政府来说,两年前的湖南嘉禾暴力拆迁事件是前车之鉴,难道教训还不够深刻?“谁不顾嘉禾的面子,谁就被摘帽子;谁工作通不开面子,谁就要换位子;谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子。”这样的口号不是出自政府之口吗?纠合一群文盲、法盲加流氓组成拆迁“雇佣军”,用无法无天的“打砸抢”手段暴力拆迁,其结果是责任人和参与人被法律所严惩。
     3、宪法和物权法就是一部管理和约束人民与政府关系的大法,在我们的日常生活中,政府用公权进行的违法活动,损害和降低了政府在人们心目中的公信力。要用责任追究机制确保“阳光行政”,建立“透明政府”,把权力运行的知情权、参与权、监督权交给人民,防止权力失控,决策失误,行为失范。从根本上杜绝陕西街片区的拆迁演变成第二个“湖南嘉禾暴力拆迁事件”。
    
     第二,陕西街片区住户的私有房产是神圣不受侵犯的。
    
     法律根据:
     1、《中华人民共和国宪法》第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
     2、《中华人民共和国物权法》第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
     这是以宪法准则演变为制度安排,第一次用法律的形式明确了公私财产平等保护的社会主义法律原则。陕西街片区住户的私有房产是经房产管理部门登记确认,并取得了房屋所有权证,这是为国家法律制度所确定和保护的,任何组织、单位均不得以任何理由和方式侵占、侵犯。住户们完全可以理直气壮地大声说,“我的房子我做主,我的房子我说了算”。
    
     第三,陕西街片区住户房屋的土地已取得了《国有土地使用权证》,法律上确定了房屋产权人对土地的使用权、收益权、转让权。因此,对陕西街片区的拆迁应该建立在四个程序的基础上:首先是公共利益的认定程序;其次是建设规划法律程序;然后是对既有土地使用权的回购程序,杜绝“一女两嫁”;最后才是拆迁程序。对每个环节都应该有相应的司法保证体系。
    
     法律根据:
     1、《中华人民共和国土地管理法》第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。第十一条三款 单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。
     2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
     片区房屋产权人共同拥有其土地使用证上记载的土地面积,共同分享土地所产生的收益和增值效益。党的十七大报告提出“创造条件使更多群众拥有财产性收入”,这里所指的财产就是以房屋产权契约,金融证券契约形式将“财富”资本化的所得。这些财产已得到清楚的界定与保护,并已用法律方式把个人财富界定的清清楚楚。城市居民的住房被强制拆迁,就是对广大群众的财富进行严重的掠夺。
    
     第四,陕西街片区的拆迁不适用《城市房屋拆迁管理条例》。
    
     《中华人民共和国物权法》、修改后的《中华人民共和国城市房地产管理法》,在法律效力上已经终止了《城市房屋拆迁管理条例》的实施。片区的拆迁属于协商的协议拆迁性质。
    法律根据:
     1、《中华人民共和国物权法》第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
     2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
     上述法律规定,只有“为了公共利益的需要”,国家采用的是“征收制度”(即国家利益),而不是 “拆迁制度”,这两者是有本质区别。
     “公共利益”法律条款的确定,必须经过全国人大才方可制定,任何地方、组织借以“为了公共利益的需要”进行的拆迁均是严重违法的行为,是对宪法、物权法、城市房地产法的肆意践踏。
     3、按照《中华人民共和国立法法》第56条的规定,《城市房屋拆迁管理条例》只不过是国务院根据宪法和法律,制定的行政法规,行政法规不是法律。行政法规不能超越和抵触《物权法》、《城市房地产法》。
     陕西街片区拆迁后的土地用途是典型的商业开发,是以盈利为目的的商业运作,一年来已在报端、电视等媒体连篇累牍地大肆宣传,或出自政府官员之口。这一点,白字黑字片区广大住户是完全知晓的。这里,开发商支付给产权人的不是含糊其词的“房屋拆迁补偿”,而是两项性质完全不同的价款:购买土地之建设使用权的费用,另加建筑物的补偿费用。
     综上所述,要严格区分协议拆迁和征收拆迁。协议拆迁,政府就不能参与,因为这是开发商和房屋产权人之间的买卖交易,需要双方平等协商。片区房屋的拆迁既不属于“为了公共利益的需要” ,也不属于国家采用的“征收制度”,而是一种民事行为,属于经济合同范畴。
    
     第五,陕西街片区的拆迁完全为市场交换行为,属于民法、合同法的协议拆迁关系。
    
     法律根据:
     1、《中华人民共和国民法通则》第二条 中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。第三条 当事人在民事活动中的地位平等。第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。
     2、《中华人民共和国合同法》第三条 合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
     3、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。民法、合同法明确规定,合同双方是平等、自愿、等价的关系。物权法是财产保护法,是对私人合法财产的确认,这是对业主70年房屋权利的保护,政府无权随意收回。陕西街片区的拆迁同样必须遵守上述原则。
    拆迁单位与片区产权人应该在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基础上协商,这是平等的民事主体之间的买卖问题。拆迁单位想把被拆迁人的房屋和房屋所占用土地的使用权买下来,应该适用合同自由原则达成以下相关条款:
     ⑴、片区被拆迁土地的市场价值;
     ⑵、片区被拆迁房屋的评估价格;
     ⑶、确定片区拆迁的货币补偿标准;
     ⑷、拆迁补偿款的支付方案;
     ⑸、双方违约的界定以及承担的违约责任。
    
     第六,土地使用权是拆迁单位和片区被拆迁房屋产权人的核心法律问题。
    
     首先,陕西街片区房屋产权人所占用的的土地已经依法登记,并取得了《国有土地使用权证》,房屋产权人共同拥有土地的使用权。
     其次,拆迁单位要取得片区房屋所占用的土地使用权,应该严格按照《中华人民共和国土地管理法》第十二条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。拆迁单位实施房屋拆迁之前,必须取得片区土地使用人的同意,到土地管理行政机关领取变更登记后的国有土地使用权批准文件(或办理土地使用权证)。
     再次,如果拆迁单位实施房屋拆迁之前,未经片区土地使用人的同意,领取了国有土地使用权批准文件(或办理土地使用权证),原片区拥有房屋产权人和土地使用权在同一片土地上存在两个权利状态,即原居民的房屋所有权、土地使用权和拆迁单位获批准的“国有土地使用权”,这就违反了“一物一权”的民法基本原则,政府实际上是把片区同一块土地“一女两嫁”。
     总之,陕西街片区产权人合法拥有的土地使用权是受国家法律保护的,拆迁单位在实施拆迁之前必须取得原土地使用人的同意,否则,办理的任何国有土地使用权批准文件(或办理土地使用权证)均是违法的,无效的,片区产权人有权追究行政机关的法律责任,同时按照《中华人民共和国赔偿法》第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利:(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;(三)违反国家规定征收财物、摊派费用的;(四)造成财产损害的其他违法行为。申请国家赔偿。
    
     第七,陕西街片区拆迁的补偿资金法律问题。
    
     拆迁单位与片区产权人达成了协议拆迁的货币补偿标准后,补偿资金必须足额到位,出具金融部门的资 金存款证明。
     法律根据:
     1、如果金融部门出具虚假资金存款证明,违反了《中华人民共和国商业银行法》第七十七条商业银行有下列情形之一,由中国人民银行责令改正,并处二十万元以上五十万元以下罚款;情节特别严重或者逾期不改正的,中国人民银行可以建议国务院银行业监督管理机构责令停业整顿或者吊销其经营许可证;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(二)提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告、报表和统计报表的。
     2、如果拆迁单位在实施协议拆迁过程中,将拆迁资金挪用、划出,触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条 有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产:(三)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。
    
     第八,政府在陕西街片区拆迁中的法律地位。
    
     1、政府工作职责是社会管理和公共服务,严格按照《中华人民共和国行政许可法》规定履行工作职责。
     2、增强依法行政的能力。把依法行政作为政府工作的基本准则,严格按照法定权限和程序行使职权,运用法律手段管理经济和社会事务。现代法治的首要目标是各级政府,依法治国首先是依法“治”政府,用法律来规范政府的行为。
     3、政府的公共权力不得介入片区的民事拆迁活动,青羊区政府目前从所属30个部门抽调30名副职和骨干公务员,组成一支200人的队伍参加片区的商业拆迁,逐日到各大院扰民和侵犯居民的私权,这是违反政府行政法律的行为,必然导致公权的滥用,严重破坏市场经济秩序,损害片区广大产权人的合法利益和权益,是导致矛盾的根源。
     4、青羊区政府的公共权力介入片区的民事拆迁活动,是公权揽私活,必然会引发各类腐败的发生,必然会导致拆迁一大片,倒下一批干部的事件发生。
     今年4月29日,省委书记刘奇葆在验收机关行政效能建设电视会议上强调,要努力创造规范、高效、诚信、开放形象、建设服务政府、责任政府、法治政府和廉洁政府。这对青羊区政府无疑是敲响了一记警钟。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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