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麒麟家园业主致市人大常委会主任杜德印公开信
(博讯北京时间2008年2月21日 转载)
    
    尊敬的杜德印主任:
     您好! (博讯 boxun.com)

    首先祝贺您在全市人民的选举下当选市十三届人大常委会主任!
    
    人大是立法机关也是监督法律实施的机关,去年市人大常委会副主任赵久合在北京市第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议上所作的”关于检查《物业管理条例》执行情况的报告”(以下简称(报告)我进行了认真的研读。觉得该报告实事求是的反映了当前北京市物业服务的现状和问题,与《报告》比较,我们反映所在小区物业目前的问题:
    背景资料:
    开发商:北京东方卓越房地产开发公司 法定代表人 张晓军 注册资金 1000万元 公司住址 北京市平谷县兴谷经济开发区
    物业公司: 北京燕归园物业管理有限责任公司 法定代表人 袁钢
    三级资质
    物业的问题:
    问题一:04年入住至今没有成立业主委员会
    原因“是开发商没有给物业公司办公用房,物业公司不能提供给”街道办事处“居民委员会房屋,所以街道不同意成立业主委员会(有政府的答复)所对应“我市第四次城市管理工作会议也明确提出“将居住区物业管理纳入社区建设”,要求加强街道办事处和居委会对物业管理的综合协调和监督指导。但在检查中我们发现,这些要求在很多社区没有得到有效的贯彻落实,物业管理纳入社区建设进展缓慢,街道办事处、居委会等基层组织对物业管理的监督指导缺位严重。”所以马连洼街道办事处执行不力
    问题二:物业企业服务行为不规范,或者说根本就没有服务
    1、保安和部分物业工作人员服务态度恶劣,对业主非常不客气,把自己当作小区的主人;曾经多次发生物业工作人员辱骂小区业主,其行径简直就是流氓和无赖;小区多次发生自行车和电动车丢失案件,并有多次业主车辆被划伤时间,物业管理和治安负有不可推卸责任,小区的监控却形同虚设;
    2、在物业的管理辖区内,12#与14#楼之间,权金城建起违章墙和建筑时,作为小区物业管理负责人,没有及时制止这种行为,反而授意和协助此事发生,并对业主进行欺瞒和欺骗; 物业私自将12#楼地下室出租给权金城员工,人员混杂,且出入来往较多,给12#楼的业主的生活和安全带来极大影响;
    3、 物业欺骗业主,说冲马桶的水暂时是自来水,其实是物业自备井水,却以自来水价格进行收费;
    4、 门禁密码全小区统一,小偷、发广告的、收破烂的、开黑车的全知道,入住直到2006年7月左右才统一修改;
    5、未经多数业主同意,在已有多数业主民调反对的情况下,物业单方面强制收取停车费,态度恶劣。导致以下事件:2006年8月7日,物业多个保安挡在临时北大门,并将北大门上锁,威胁业主没有缴费的不能进小区,导致多位业主有家不能进,堵在大门口,以至于造成农大南路堵塞,招致交警和警察出面交涉;此事称之为麒麟八七事件;
    6、麒麟八七事件中,经警察调解,业主方能开车进小区。在业主开车进小区过程中,物业保安副队长和几名保安挡在业主车前面,不让走某些道路。其中有次,保安副队长竟然自己扑到业主车头上,佯装受伤耍赖,当时很多警官和业主都在场作证。后来,8月9日晚,物业经理威胁当时那位开车业主,诬陷对方开车装人了,要求其到物业单独谈话,那位业主没有答应,但是之后,那位所谓“被撞伤的保安副队长”竟然带几个人到那位业主家门口堵门!!!后经警察保护,那位业主才进家门。
    7、 07年4月28日,12号楼和其他热心业主,去物业办公室与物业负责人袁刚商讨小区建设问题,并提出自己的不同意见。没想到,袁刚在不能正确回答业主的合理问题后,恼羞成怒,对业主横加指责,态度蛮横,最后不欢而散
    8、 今年1月24日下午3点物业违背“八七协议”封闭地下车库,不允许业主继续流动停车,造成小区停车秩序大乱,到现在为止地面停车仍混乱不堪,给消防留下极大地隐患;
    9、 20号楼业主何先生因无处停车,24日夜将车停在楼下,次日清晨即被恶意划伤。25日上午何先生前往马连洼派出所报案。物业保安队长等四人竟然跟踪到派出所门外,在何先生报过案后围堵何先生,不准何先生上车离去,声称何先生在1月8日南门冲突事件中打伤保安(所谓“何先生打人致伤”一事,在场的警方人员至今未予以认定),要求赔偿。
    10、 25日晚八点二十分左右,物业保安多人,闯入20号楼,砸门踢门,强行要进入何先生家“协商赔偿事宜”。何先生的孩子刚出生两个月。为保护卧床的妻儿,何先生只能打电话报警。在何先生家出事的同时,数名保安也闯入5号楼3单元,砸门踢门,强行要进入辛守海先生家为“1月8日被辛太太开车撞伤保安”协商索赔(此一所谓“伤害案” 同样未被在场警方所认定)。当时辛先生不在家,家中仅有辛太太母女二人。辛太太当即打电话向110求救。闻讯赶到的派出所民警将滋事人员带到派出所。受害业主也在“守望相助”的邻居们陪同下赶到派出所。派出所民警在调解过程中指出,保安不管因何原因在工作期间因公“受伤”,物业公司都负有为保安治疗并支付全部费用的责任。如属于伤害,物业公司应协助保安向警方或法院提出申诉,由警方和法院来裁决责任与赔偿问题。私自骚扰业主只会造成误会,激化矛盾,引发不测事端。保安表示自己行为确实有欠妥当,但物业现已拒绝支付医疗费。
    11、 鉴于物业的恶劣服务和低素质的管理人员,小区的绝大多数业主多次自发组织起来,在小区内集合游行,强烈要求前期物业燕归园公司滚出小区,此事也多次涉及警方介入;但是,物业始终不思悔改,我行我素,不把广大业主放进眼中,也丝毫不去改进物业服务质量;
    12、 。。。。。
    以上只是物业的一部分“作为”
    
    问题三:物业企业在物业日常维护上收支不透明,对于公共设施经营的收益也不公示,业主对物业服务企业提供的服务缺少客观的可以量化的评价依据,造成业主对企业服务承诺是否真正兑现持怀疑态度。小区内的“广告收入没有公示过一次;提供给权金城的热水,按居民用水供给,暖气无偿提供!
    
    问题四:物业费收缴率低,大部分业主在入住时交过一次物业费外,再也不缴物业任何费用:
    
    这样的物业公司06年年检中被定为“限期整改的物业公司“ ,后不知怎么就有成为复查”合格物业公司;政府执行《物业管理条例》的公信力在哪里?这样下去
    物业公司怎么能更好的为业主服务?
    
    开发商的问题:
    问题一:开发商曾承诺小区“公建地”建超市 但后来竟被改变了用途
    ;“公建地”成了洗浴中心小区北门一侧有一座4层高已营业的洗浴场所,该楼被一堵围墙划到了小区院外。 “买楼的时候,开发商说14号楼是个超市,去年年底却突然冒出个洗浴中心!”紧靠其旁的12号楼业主,更是担心该场所影响居住安全。
    为此,小区内19栋楼的业主不断向建委、规委、城管等部门反映,4月10日,200多名业主召开了首次联谊会,对此事进行了商讨。在市规委2001年审批的一份规划图纸中,记者看到,现在的洗浴中心位置处标有“公建”的字样,相应的用途为商业服务。“‘公建地’是业主们要公摊费用的,怎么能私自变性呢?” 业主们质疑道,并认为该楼是违建。
    洗浴中心的经理则称,是通过合法手续从开发商处购买的,开发商也担保了该楼没有公摊的面积,并尽量避免洗浴中心影响居民生活。但记者近几日屡次联系该小区开发商采访均未果。
    经市土地局查,该洗浴中心为商业用房,但是土地证仍是住宅用地。属土地违法行为;
    问题二:小区道路和排水问题,夏天雨水多,每逢暴月,某些楼前道路积深水,排水不畅,并且道路不平整,质量较差,雨天过后有部分路段下陷;
    
    问题三:当初买房时开发商承诺的北大门,不但没有按照原始规划和方案进行建设,反而让物业偷工减料。今年年初,在没有将大门建设方案公示的情况下,未经业主同意,擅自修建简易的大门墩。在广大业主强烈要求下,物业才同意进行入户调查,但前提是仅仅增加地标,丝毫不提大门的原始设计方案,现北大门仍是两个柱子、两个杆(收费用);
    
    问题四:顶层防水质量差小区不明“银屑”飘散两年多部分业主出现咳嗽症状“银屑”为防水层表面的铝箔2005年开始,小区内就经常飘“银屑”,担心碎屑吸入肺部后会对身体造成损害。自2006年起,每次下雨后就发现草丛和小区路面上四处都有银光闪闪的碎屑,而且不断增多,后来在室内都能发现很多“银屑”。经海淀区建委调查,飘散的“银屑”是该小区楼顶层防水隔热层表面反光保护层脱落的碎屑。防水层质量差,不但造成顶楼业主房屋大面积楼水,也造成一名婴儿的母亲说,小区里飘“银屑”时,宝宝就开始干咳,开始还以为生病了,接着大人也咳嗽起来,这时才怀疑是否是吸入了“银屑”引起的。 “飘‘银屑’最厉害的那段时间,小区里有不少人都出现了咽喉肿痛、咳嗽等症状。”一位业主说,他原来都每天下午推着不到1岁的孙女去楼下散步,但后来听说不少儿童连续不明原因地咳嗽、高烧不退,他也就不敢再推着孙女去楼下散步。 “大家都怀疑这些与房顶上不时飘落的银屑有关。”他说,他在家里也发现不少细小的银屑,只好关紧门窗,每天还要用吸尘器清理一遍。
    
    问题五:前期该由开发商出的“前期物业管理费用不知在何处?有多少?是否物业公司已经”消费:掉了?
    
    问题六:开发商没有为小区物业建“物业用房”小物业公司只能在小区的地下室,不知何故,物业公司有搬到小区20号楼的地下室,20号楼的业主造成新的矛盾。北京市海淀区厢黄旗七彩华园20号楼是住宅项目,按照规划其半地下室为库房,不得作为住宅使用。该半地下室建筑面积为340平方米,其中约200平方米出售给了该楼101和102号业主,其余面积由该楼全体业主分摊,未计入公摊面积的只有30多平方米,物业在没有征得业主同意的情况下,擅自在该20号楼半地下室办公,从事经营活动,至此20号楼的门禁系统形同虚设,任何人均可以自由出入,给业主的财产及人身安全带来了极大的隐患,且扰乱了原告的正常生活。为维护自身安全,20号楼的全体业主曾经要求更换单元门的锁具,但是被告予以阻止,并将单元门的玻璃全部砸毁,这期间被告还与小区业主发生多次争执。
    2007年9月5日,物业强行砸毁20号楼单元门洞,并将单元门拆除。此举严重侵害了业主的合法利益,使业主生活在一个没有任何安全保障的环境中,人身和财产安全均受到了极大的危险。
    
    问题七:没有安装24小时红外监控设备(红外线安防,闭路电视监控):致使小区丢失自行车、摩托车成“家常便饭”,派出所无从查起,等为严重的是:06年 08月6号小区许多有车的业主陆续发现,自己的车在前天夜里被人用利器划伤了车面,“开始我只是看到自己的车被划了,后来发现不单是自己的,整个小区内停在地面上的几十辆车都被划了。”没有监控致使海淀区刑警到现在也没有破案。20号楼业主何先生因无处停车,24日夜将车停在楼下,次日清晨即被恶意划伤。
    
    问题八:开发商承诺的配套公建设施:游泳馆、宽带视频、球类运动场、诊所、超市、餐饮、健身房等共7000余平方米配套设施不知在何处?承诺代市政小区南侧为近十万平米的市政绿化园林还是一片荒地,曾一度成为违法的”沙场”,也差一点成为一个“露天市场因业主投诉抗议,才没有实施。现在那里的环境是人想象不到这里也是可爱北京的一部分。与新北京 迎奥运的主体格格不入。
    
    去信的目的:希望杜德印主任能将此信转主管市人大常委会城建环保办公室(市人大常委会城建环保办综合处)的副主任,调研海淀区农大南路118号麒麟家园物业、开发商、业主存在的问题。将麒麟家园存在的问题当成《物业管理条例》执法检查的典型,以点带面,逐步解决北京物业行业的问题。居住区物业管理是当前社会各界普遍关注的热点问题,也是城市管理和社区建设的难点问题。市政府及其有关部门要以这次执法检查为契机,进一步提高认识,采取切实措施,提升物业管理工作水平,促进物业服务行业健康发展,努力营造整洁、安全、舒适、和谐的社区环境。
    
    我们可喜的看到:北京市政府近期出台了《市建委建立房地产市场动态监管信息平台》、《临时管理规约》(示范文本)公开征求意见、关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知、关于发布《住宅物业服务等级规范(二、三级)(试行)》的通知、物业管理逐步纳入本市街道乡镇日常工作、关于开展住宅物业服务等级规范工作的、业委会指导规则年内出台草拟稿已完成等政策
    
    希望以麒麟家园为例 做个解决问题样板
    谢谢杜德印主任 麒麟家园 业主 2008-02-01 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)


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