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舒可心:物业管理权信托中,单个业主的诉权是不是泡影?
(博讯北京时间2008年2月16日 来稿)
    
    有网友在质疑“物业管理权信托”模式的帖子中有如下的质疑:
     (博讯 boxun.com)

    
    
    “物业公司侵害建筑物以及业主共有的配套设施,共同受益人之一能提起诉讼吗?”
    
    
    
    “物业管理权已经通过信托让渡给物业公司管理了,会受到什么样的损失?管理权不可能用损失来衡量的。”
    
    
    
    因此便推导出“也就无法得到《信托法》第四十九条第二款的保护,也就是说共同受益人之一并不能对此提起诉讼”,并进一步证明了“单个业主的诉权岂不是成了泡影”。
    
    
    
    
    
    
    
    法律是一个体系,而不仅仅是一个单独的规定。就像《婚姻法》中虽然规定的男人、女人在夫妻关系中的权利义务,但并不等于不需要其他法律来规定他们之间的其他的侵权行为。物业管理活动中,受托人和委托人之间的契约关系,靠《合同法》或《信托法》来调整,并不等于受托人对委托人的其他财产侵权行为也都能靠这些法律解决,甚至有的行为还可能涉及《刑法》调整的范围呢。没有一个法律能解决所有问题,也没有一个主体在其民商事活动中只受一个法律的约束。这就是:不同的法律关系要用不同的法律来调整。
    
    
    
    
    
    
    
    质疑者只理解了财产信托,即认为信托就一定是财产信托。如果这样,我们设计的契约文件就该叫“物业信托”而不是“物业管理权信托了”。尽管如此,在我们设计的物业管理权信托契约中,物业维护基金(原称“物业管理费”)其实是属于这一部分的,但仅仅如此。并且其包含在物业管理权信托契约中了。
    
    
    
    
    
    
    
    因此,就《信托法》第二十二条“受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的,委托人有权申请人民法院撤销该处分行为,并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿;该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的,应当予以返还或者予以赔偿。”在我们设计的契约文本中的作用,做一下解释。
    
    
    
    
    
    
    
    1. “受托人违反信托目的处分信托财产”的情况,发生在对“物业维护基金”的使用上。由于不是物业信托,故如果物业服务企业在对业主共有财产的其他非物业管理权信托契约中规定的涉嫌侵权行为,比如私自出租业主共有财产而获益等,都不属于契约之内的事情,而要用其他的法律关系调整。就类似夫妻二人婚前的债务并不因婚姻的建立而靠《婚姻法》调整,或即便是婚后的债权债务也不一定只能适用《婚姻法》一样。而“该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的,应当予以返还或者予以赔偿”也适用处理这些事情。
    
    
    
    2. “因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的”是相对比较容易发生的问题。
    
    
    
    至于管理权能否被量化,管理权所造成的损失能否被量化,则取决于我们的智慧。不要轻易下结论说“不能”。有机会,我愿意告诉各位我们是怎么量化物业管理权利的受托行使,即如何量化受托人“因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的”
    
    
    
    
    
    
    
    总之,物业信托和物业管理权信托不是一回事。前者的目标是保值增值,后者的目标是完成物业管理活动。物业管理企业,不可能也不应该承受“物业信托”责任之重,但他们应该也可以履行好业主们对他们在物业管理权利上的委托事项。我们要解决的,不是资产信托,而是能够被业主普通监督和容易获得救济的物业管理活动。
    
    
    
    
    
    
    
    以偏概全是给业主自己上枷锁,因为我们还没有(也不可能有)一个能包治百病的灵丹妙药。我们不能说因为治头疼病的药治不了关节炎,就说这个药治不了人的病,或者说这个药治病的功能就是泡影。我们总不能因为一个制度不能让业主利益在某种情况下获得救济(其实用其他的途径就可以获得救济),就认为所有情况下业主利益都不能获得救济。
    
    
    
    
    
    
    
    最后,从大家对信托法引入物业管理的普遍认可看,我们更期盼一个各位认为更合理的契约文本的出现。说别人“不对”是最容易的,拿出一个方案来,是需要些功夫的。恭候ing。
    
    
    
    
    
    
    
    恭候继续的质疑,更盼望更好的方案! [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

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