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威权政治下的土地调控及房价上涨之惑/朱中原
(博讯北京时间2008年1月17日 转载)
    
    中国是一个市场经济国家,但同时也是一个具有威权政治倾向的国家。
     (博讯 boxun.com)

    今年的两会和十七大,房价问题仍然成了涉及民生问题的重要内容。时至今日,关于房地产问题的讨论及中央政府的相关宏观调控政策,也进行了一轮又一轮。但是,似乎效果并不明显。
    
    有人认为,2006年的房市似乎略显低迷之相。但所谓房价低迷,并不等于房价下跌。把房价低迷跟房价下跌混淆,与其说是一种理智,不如说是一种心理、一种情绪。房价一年上涨20%以上,忽然只能涨7%、8%,没有过渡,就会形成一种下跌的市场心理。反过来说,即使房价上涨,也不等于所有区域、类型的房子都涨价;房价下跌,也不等于所有区域、类型的房子都下跌。这里所说的房价上涨,是一种宏观评价,是总体的价格趋向。
    
    中国是一个市场经济国家,但同时也是一个具有威权政治倾向的国家,威权政治的特点是政府可以集中力量发挥主导作用助推经济发展。但是,当威权达到一定程度时,所谓的市场基础也可以被削弱到几乎失去,或者所谓的市场就是威权自己的市场,或是威权自己垄断着的市场。在这种情况下,谈论市场有多大作用是很可笑的。威权强力干涉的身影在房产行业是时时闪现的,甚至会经常直接走到前台来。青岛房价突飞猛进,就是由当地政府直接操纵的。有不少地方的房价,都是当地领导一拍脑袋制定的,而且一致的规律都是大幅度提价,比如江苏宿迁市就有过从每平米400元一下翻倍定价为800元的事例。
    
    房价调控的威权特色,突出地表现在国家的土地政策上。
    
    土地资产与房价有着最为密切的关系。土地是政府的第一资产,而房价就与政府的利益有了最基本的关系。土地以外的不动产和动产及货币作为政府拥有的资产,有显性的和隐性的两个部分,显性部分是直接在政府名义下的资产,隐性部分是不直接在政府名义下的资产,但在需要的时候可以强迫贡献、征用乃至运用暴力手段予以剥夺。当把政府考虑在内,房价当中除了建造房屋的直接成本即建筑成本以外,可以分割的利益包括三大块:一是土地价格,二是税费,三是利润。这三大块利益的分割当中,政府都充当了主要的和重要的角色。有直接的分割,即显性的分割;有隐性的分割,即间接的分割。无论直接的还是间接的分割,都与政府的结构体系相关联。一方面,刚性的金字塔体系决定了一种绝对统一性,决定了中央利益的最高地位;另一方面又充满了冲突,甚至可以说是一种利益获取的自由,只是这种自由与其说是市场的自由,不如说是权力的自由。特别是在土地问题上,这种集权的自由或自由的集权获得了充分的展开。
    
    就某一亩农地的批租来说,其价格包括了从中央政府到地方政府乃至村民委员会的利益。从某一块国有土地的转让来说,其价格包括了从中央政府到地方政府及现有使用单位的利益。这种利益该如何实现?不管获得利益的手段是采用税收、收费还是从转让收入中上缴或从收入中对下补贴、奖励、补偿的形式,本质上只是一个自上而下不断加价的结果。我所说的土地价格,是指租用土地方实现批租的全部支出,即土地实际的价格。
    
    这种自上而下而不是自下而上的加价是很微妙的,它首先保证的是上级政府的利益,下级政府的利益则在这基础上予以加价,而越是上级的政府越是在土地征用方面付出的资金成本、人力成本、社会成本越小,因此就会呈现出利益累进的趋势。由于上级政府涉及到广大的面,其包含在价格中的利益就相对稳定或固定,当土地价格较低时,下级政府的加价空间较小;当土地价格较高时,下级政府的加价空间较大。因此,上级政府特别是中央政府对土地涨价的动力小于下级政府,下级政府更希望土地价格上涨。
    
    但是,当下级政府级别太低,比如乡镇、村民委员会,由于其权利较小,就可能出现一种情况,即加价权力被压缩到没有利润甚至亏本,或者不得不将土地成本比如养老吸劳费、动拆迁费、青苗费等作为利润挪用,或者直接压低、剥夺人们的养老吸劳费、动拆迁费、青苗费等。由于土地的政府所有,土地这块庞大的资产就成为了更现实可行的解决开支增加的方向。
    
    这样,就出现了两种相反的价格趋向:一是土地价格不断上涨,一是价格以接近于赠送的方式转让土地,即降价。但总的来说,加价动力更大于降价动力,总趋向是涨价。土地加价的动力是全面的,核心就是政府获取稳定、巩固的财政能力。
    
    我在前面讨论自上而下土地加价规则时提到,当政府权力较小时,下级政府的加价权力可能被上级政府剥夺。这种情况当到了基层政府或连政府牌子也没有的村民委员会时,这种剥夺会形成为一种普遍的状况。这样,基层政府为了保证自己的利益,就宁愿低价格出让土地使用利益,即违章使用土地,虽然价格低,但实现的收益则可以高于合法转让的土地。
    
    自上而下土地加价的原因,是上级政府要保证自己的利益,而下级政府也要获得自己的利益。其中利益共谋是一方面,另一方面也存在着利益矛盾。共谋的一方面造就了土地使用合法化的主导倾向,矛盾的一方面则经常造就了土地使用的非法化冲动,并积累出土地使用非法化的普遍倾向。但是无论是合法化还是非法化,都会造成土地加价,而土地加价所造成的直接后果就是房价的上涨。
    
    从上分析可以看到,土地价值不再是自然形成,而成为了政府主动调控着的对象。因为政府调控着土地价值,从而,政府也就从根本上掌握着了土地价格的命脉和根据。土地价值不再具有稳定性和绝对性,不再是价格波动遵循的依据,一方面决定着土地价格,另一方面又是可以象价格一样波动着的,是可以被人为调整的。由于土地为政府所有,由于作为一种威权的政府总是具有使自己增值即控制更多资产价值的动机,因此,中国土地的总价值也就具有不断被调整趋高的走向,从而在总体上决定了中国土地交易总价格及房地产价格的上涨趋势。
    转载于 《人与人权》杂志 www.renyurenquan.org _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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