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吴高兴:房改新政要走出保障性住房只能是非商品房的误区
(博讯北京时间2007年10月24日 转载)
    吴高兴(浙江)
    
     近几年,老百姓住房难、看病难、上学难被称为新三座大山,解决住房难的问题成为中共十七大上引人关注的一个亮点,国务院也正在致力于建立和完善住房保障体系,试图解决城市居民的住房问题。在这一过程中,十几年以来住房市场化的改革方向受到强烈质疑,人们普遍认为,现在既然把住房纳入了社会保障系统,住房既然是社会保障产品(许多人误称为“公共产品”),那就不能完全当作商品来生产了。有人认为我国的住房体制应该回归到“市场+计划”的模式,而为了增加保障性住房,就必须增加计划这一块,限制或缩小市场这一块,甚至有人提出,住宅商品房应该是少量的,绝大不分应该是由政府控制的住宅保障房。 (博讯 boxun.com)

    
    还有人提出,要把新开发的住房分成廉租房、消费性商品房和投资性商品房等三大块,并提出廉租房的数量要占10%,消费性商品房要占70%,投资性商品房要占20% 。这看似坚持了住房市场化的方向,其实,这种说法本身就反映了计划经济的思维方式。不错,社会全部房产确实可以分为廉租房、消费性商品房和投资性商品房等三大块,但是,这种区分及其比例的安排是由市场这只看不见的手在不知不觉中完成的,而政府这只看得见的手是无法越俎代庖的。
    
    主张住房体制要回归到“市场+计划”模式的人们企图建立的是一种二元的住房体制,这种改革思路的背后是住房的社会保障性质和商品性质的对立。如果继续沿着这条思路走下去,势必完全否定多年以来好不容易形成的住房的市场体制,使房地产业走向萎缩,从而十七大提出的让老百姓“住有所居”的目标完全有可能成为一张空头支票。
    
    住房之所以属于社会保障物品,是因为它是生活必需品。住房虽然是生活必需品,但却不属于公共产品。公共产品指的是那些在消费上具有非竞争性和非排他性的产品和服务,如路灯、环保、消防、治安等等。由于公共产品的提供者无法排除他人对其产品不支付成本而进行“搭车”消费,或者虽能排除但在经济上并不合算,它是无法由私人或厂商当作商品来生产的,只能由政府提供,让公众免费消费,其生产成本由政府的财政支付。大部分公共产品属于生活必需品,但生活必需品不一定都是公共产品,如粮食、住房、医疗、教育之类,它们是不能“搭车”消费的,不是公共产品,而是私人产品。私人产品不仅可以、而且只有当作商品来生产才有效率,这是它跟公共产品在生产上的根本区别。住房作为生活必需品,它必须纳入社会保障系统;但作为私人产品,它又必须当作商品来生产,实行市场化的生产方式和经营方式。住房的社会保障性质与它的商品性质,分别根源于其自身所固有的生活必需品性质和私人产品性质,从而二者是兼容的,因此,坚持住房的社会保障性质与坚持住房生产的商品化,二者可以并行不悖。
    
    其次,与粮食、衣物、医疗等日常用品和服务不同,住房又是一种特殊的生活必需品,它的特殊性在于其使用上的耐久性和价值上的巨大性。粮食、医疗之类的产品和服务不易保存,通常是一次性消费的,而且其单位产品(服务)的价值比较小,而一套住房的寿命大约是70年,几与人的寿命相当,尤其是宅基地,不仅具有永恒的寿命,而且其价值随着人口的密集和城市的膨胀而不断增长。这种特点,使得住房不仅具有消费功能,而且还具有保值和投资功能。
    
    由于住房在消费上的耐久性和价值上的巨大性,企图在经济上还不够发达的我国实现城市居民人人都有产权房,这能只是一个幻想,在世界上其他国家也没有这个先例。而且,在人口频繁流动的现代社会,人人都拥有一套产权房非但没有必要,反而会增加人口流动的成本。但是从人权的角度看,住房权是基本人权,政府虽然无法保证人人有住房,但是必须保证人人有房住。这样,政府既要坚持住房商品化的方向,又要保障人人有房住这一基本人权,从而,以货币配租为基本形式的廉租房制度就成了唯一的选择。
    
    目前的住房体制改革,不应该是生产和经营体制的改革,而应该是分配体制的改革,其主要目标是合理分配存量住房的使用权,做到“房尽其用”。过去十年房改的最大错误是忽视了城市普通居民的利益,没有让他们分享房地产业繁荣的成果,但是,十年来,我国房地产业的发展走的是一条商品化或市场化的正确之路,这条路绝对没有错。
    
    1998年,国务院23号文件提出的房改目标是“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”。根据这个文件规定,经济适用房要覆盖城市人口的60%~70%,其出发点是要解决城市平民的住房难问题,这一指导思想当然是正确的。但是,经济适用房是一种产权不完全的政策性住房,并不是完全的商品房,企图让60%~70%的城镇居民去购买这种不完全的商品房,这显然违背了住房本身的商品性质,偏离了住房市场化的改革方向。不过,从那时至今的十年来,这个违背住房市场化方向的23号文件事实上并没有贯彻,事实上恰恰相反,过去十年房改所走的路是一条市场化的道路,这也是十年来我国房地产业能够迅速发展,以致成为带动国民经济发展的龙头产业的根本原因。对于城市的平民大众来说,十年来房地产业的迅猛发展固然没有给他们带来多少居住方面的福利,但其原因不在住房的市场化,而在于收入分配的严重不公。
    
    今年8月,国务院又发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文件),这个文件再次从政策层面提出了平民化的住房体制,其基本思路是,让低收入家庭享受政府的廉租房待遇;让中低收入家庭购买不完全产权的经济适用房;其他收入人群则完全通过市场解决住房问题。与十年前的国发23号文件相比,这一次把廉租房制度作为解决低收入家庭住房困难的主要途径,并且规定在“十一五”期末,全国廉租房制度保障范围要由最低收入(低保户)住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭,这是一大进步;其缺点是仍然没有走出保障性住房只能是非商品房的误区,仍然把经济适用房作为解决城市居民住房问题的重要手段。经济适用房实际上是行政权力对房地产市场的干预。不可否定,对于房地产业,政府的某些干预是必要的,例如对套型面积的限制就十分必要,但是,政府不能直接干预房价,诸如限制房屋的造价和售价等等。限制了造价和售价,势必导致开发商偷工减料和土地管理当局的设租和寻租行为,造成大量劣质住房,甚至埋下安全隐患。
    
    坚持住宅的社会保障性质,建立和完善住房社会保障体系,并非要从住房的市场体制退回到所谓“市场+计划”的体制,更不是要恢复过去的福利分房。在这一过程中,住房的商品性质不仅不能限制,反而应该让其充分伸张。针对我国住房的所有权高度集中于少数人这一特殊“国情”,政府应该向那些拥有多套住房的富裕家庭征收物业税,以此为住房保障基金,向那些住房困难家庭发放房租补贴,然后让他们自己去租房。总而言之,在我国的现实条件下,只有把政府的税收和补贴等财政手段与市场机制结合起来,通过货币这个选票来合理分配住房的使用权,让那些买不起房的人租得起房,才能有效地解决普通百姓住房难的问题。
    
    2007年10月20日于临海望江门近江斋
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    原载《议报》第325期 http://www.chinaeweekly.com _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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