[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

陈真诚:房价飞涨地价怎会不涨?
(博讯北京时间2007年8月17日 转载)
    
    
     房价领涨,地价暴料 (博讯 boxun.com)

    
    7月23日,国家发展改革委公布的调查报告显示,今年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨,涨幅7.1%,创下23个月来新高。另外,最近综合北京、上海、成都、杭州、天津、武汉、郑州七大城市的数据显示,今年上半年二手房价也在攀升。
    
    虽然,深圳房价创造了一周下降12%的记录,上海也连续几十天成交量下降,可事实上,从全国市场来看,在不少城市,地价与房价正上演“你方唱罢我登场”的交错上涨幕局。
    
    从土地出让政策制度角度来看,从2001年开始,我国实行土地收购储备制度。在这一制度下,地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。作为房屋产品生产所必须的垄断性“生产资料”的土地,在诸如“经营城市”、现行财税体制下地方政府“以地生财”思想和地方政府政绩观等因素的作用下,其价格不断推高。其后,从2004年8月31日开始,在土地收购储备制度之外,“招拍挂”代替了“协议出让”。在土地供给紧张的局势下,“招拍挂”下“价高者得” 的成交规则,不但垄断性地保证了地方政府成为土地出让收益的最大受益者,而且也成为了地价上涨的推动因素之一。
    
    从资产估值角度而言,在目前,中国的房地产资产市场,或正处于依靠升值期望、提升资产价格估值水平来快速大幅增加资产的低运营回报的时期。不少开发商,买入土地资产的动因之一是,相信可以更高的土地资产价格或以之生产出来的房屋资产价格卖给别人。
    
    在当前房价疯涨、房市投资回报预期趋高的情势下,因制度性和资产估值对市场的影响因素的作用下,想让地价不涨也难!
    
    房价领涨,地价暴料!在这种经济环境下,与上海汤臣一品暴房价“天价”引发的“天价”舆论所伴随的,是全国各地不断暴出的地价“天价”,是层出不穷、你追我赶的“地王”。真是地价一片繁荣,“地王”山花烂漫!
    
    
    92亿长沙地王并不孤寂,上市公司等大鱼畅快遨游
    
    2007年7月24日,长沙目前旧城改造史上规模最大、投资最多(开发建设总投资约120亿元)的项目即长沙新河三角洲地块(785198.96平方米,约1177.8亩)的经营性用地国土使用权,在长沙市国土资源局交易大厅公开拍卖。其原定的拍卖起始价格仅为46.38亿元人民币(其后调整为51亿元人民币),最终由城开和北辰置业联合投标体以92亿元人民币拿下,成为迄今为止的全国“地王”,带来了380万平方米建筑面积的土地储备。这个“中国第一高价”,开创了中国单宗最贵土地的历史记录,一度被媒体炒得沸沸扬扬。
    
    然后,在中国,长沙“地王”并不孤寂,其前其后,“惊艳”不断。
    
    2007年6月21日下午,仅几分钟时间,上海的新江湾城D1地块以12.6亿元的“天价”,落入浙江绿城手中。这不但让上海房市吃了一惊,更让全国舆论高度关注“地王”、“天价”。
    
    其实,早在浙江绿城“抢”得新江湾城D1地块之前,开发商争夺地块的大战就已经开始。
    
    从2006年上市公司年报看,一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备,土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上,个别企业超过1000万平方米,按目前的囤地企业年开发量计算,在没有新购土地的情况下,一般可供连续开发好几年,个别企业土地储备量可供开发六七年,其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。
    
    2006年保利地产的数据显示,其现有分布在全国10个城市的土地储备1000多万平方米左右,至少保证了未来3年房地产开发所需。
    
    2006年万科地产年报显示,截至2006年年末,已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米,其中去年新获取项目47个,总占地面积约910万平方米,规划建筑面积总计约1222万平方米。到今年一季度,公司再增19个项目,规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算,公司土地储备也至少可以维持4年以上。
    
    金地一直没有停止拿地的步伐。先是去年9月开出近60亿的高价拍浦东的花木地块,然后是11月以5.26亿元拿到浦东高桥的一个项目,其后还和中房在三林板块的合作以及此次在南京拿地的壮举。2006年金地年报显示,未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米,可以保证公司5年的开发需要。
    
    2006年12月27日,在新加坡上市不久的仁恒,就以高出底价近11亿元的24.05亿元的价格在南京拿下了河西一幅35万平方米的地块。
    
    有资料称,中国香港市场龙头房地产商之一的和记黄埔截至去年底的土地储备量也不过855万平方米。
    
    2006年,各地土地的“招拍挂”价格一路走高,开发商几乎不惜成本地大肆拿地。2007年以来,这种状况有过之而无不及,全国各地不断有“地王”浮出水面,“地王”争夺战全国上演。尤其2007年7月,中国房地产市场上,可以说“地王”抢尽了舆论风头。
    
    除长沙刚刚拍出的新“地王”以92亿的天价位居榜首外,天津、广东、杭州等地“天价”地记录也频频被刷新。
    
    在长沙的“地王”之前,今年上半年,南京出让的一块土地,其成交总价才3.85亿元,当时却以全国土地价格最高的地块让舆论沸腾。
    
    在长沙的“地王”之后,富力地产在天津也以约50亿元的价格竞得地块。华润亦在武汉以29.74亿元取得“地王”。
    
    保利地产,继6月份用7.7亿元在沈阳、重庆拿得土地后,在短短两个月内,用82.9亿元在全国7个城市拿下了11幅地块。
    
    行业领跑者万科,一改前期“现金为王”的策略,迅速刮起拿地风暴。仅今年7月份短短一个月内,万科就又狂砸近60亿元用来在全国范围买地。
    
    7月底的一个下午,南京江宁一幅面积约400亩的地块,经过117轮争夺,最终以17.85亿元的代价,被万科控股子公司与另一家不知名地产公司联合收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元,较底价翻了三番。
    
    当天,在广州,万科集团也以8.8亿元的价格获取三幅“烂尾”地块。十多天前,在东莞市,万科以26.8亿元拿下广东省今年的新“地王”。那幅地块底价只有6.16亿元,最终的拍卖价涨了近4倍。7月19日,在北京,万科以5.9亿元竞得丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地的国有土地使用权。
    
    在广州,香港嘉华集团一下属公司,以比2亿多的起拍价高出近5倍的10.9亿元天价竞得珠江新城一地块,以广州史上最贵的“新地王”,刷新了其前由香港南丰集团在琵琶洲地块中创下的最高拍卖纪录。
    
    在杭州,宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得原工商大学的地块,用仅仅不到两周的时间,一举刷新了此前金松洗衣机厂地块刚刚创下的12245元/平方米的“地王”纪录。
    
    2007年7月27日,栖霞建设以超过25.6亿元的代价,从无锡市一次性拿出13幅约140万平方米土地中拿地72万平方米。该公司年报显示,今年计划储备项目建筑面积为120万平方米,土地储备资金为30亿元。
    
    房地产商碧桂园日前宣布,其成功投得四幅分别位于广东韶关、天津塘沽区、安徽池州以及内蒙古兴安盟的地皮,总投资金额约为10.9亿元。上述四幅土地的总建筑面积约835万平方米,令该公司截至7月底的土地储备达到4500万平方米。
    
    今年5月份以来,曾几次在多个城市拿地无功而返的金地集团,8月伊始,终于便把几块地收入囊中。8月10日下午,南京再次拍出“地王”。深圳金地集团以比5.7亿元底价高出近3倍的22.5亿元夺得距南京市中心有17公里的板桥新城地块。随着板桥地块的落槌,金地已将南京2个地块收入囊中,储备土地面积达到了约56万平方米,可开发建筑面积达118万平方米左右。
    
    
    因对高房价,开发商囤地策略明显
    
    在东莞拍出广东全省地王后,有人说,“地王”出世给当地一些市民造成恐慌,传达的信号是“房价又要涨了”,表现出了对房价上涨的恐惧,还有更多的人则表现出无所谓和无奈的心态。
    
    7月27日,焦点房地产网发布了2006-2007全国12城市楼盘(主要是购房人关注的普通住宅,豪宅和别墅没有算入统计之列)涨幅榜。其中,涨幅最多的楼盘是广州的“利雅湾”,价格涨幅高达212%(从2006年1月的单价9600元涨至30000元);其次是重庆的“阳光100国际新城”,价格涨幅达194.12%;在杭州,2006年11月才开盘的“东方润园”,半年时间涨幅达75.04%;在北京,涨幅第一的是 “辉煌国际广场”,价格涨幅达114.29%(2006年3月价格为7000元/平方米,当前价格15000元/平方米)。
    
    有人直接指出,房产商疯狂拿地秘密在于囤而不建助推房价。
    
    7月底,国家发展改革委价格监测中心发布了《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告。报告明确指出:开发商囤地、捂房现象严重,加剧了供求矛盾。国家发展改革委价格监督检查司司长李镭在公开场合表示,发改委今年针对北京、石家庄、济南、广州、成都、西安六市的一次涉企收费检查显示,土地部门违规收费已高达10.97亿元,远超过去年六个城市八个部门的全部违规收费金额。李镭直言,在今年检查中发现,问题突出的土地和建设部门;各地还发现了一些将收费计入土地“招拍挂”价格的问题;被直接计入土地成本的土地部门违规乱收费,已成为房地产成本居高不下的重要原因,已成为目前高房价的“助推器”。
    
    对于房价持续上涨,建设部一直认为供求矛盾是导致房价上涨主要原因之一。在开发商疯狂拿地的情况下,国土资源部加大供应的土地,正逐步变成了开发商的“土地储备”。因此,有人指出,防止开发商囤地垄断资源已经成为当务之急。
    
    在中国,现在的土地市场是典型的卖方市场。在这个卖方市场中,在从政府“招拍挂”一级市场拿地的,主要是万科、绿城这样的一线大开发商,但对于很多的中小开发商来说,自有资金实力和所拥有的财经资源的限制并不支撑他们参与这样“高昂的游戏”,于是他们将目光转向土地二级市场。这个市场的供应方主要是前期囤积了一些土地的中小开发商。由于房价上涨拉升地价已经带来了因土地升值而增加利润实现预期或资金链及其他原因,一些中小开发商想转让手中的土地。有资料说,目前,北京注册的房地产公司多达4000家,而正在进行地产开发的房地产公司仅为1000家左右,其余则为主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。
    
    国家统计局发布的统计数据显示,今年上半年,全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米,同比增长10%(一季度是下降8.6%),上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米,增长只有7.6%。
    
    在拿地增长中,东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米,增长14.3%,中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。
    
    广东公布的资料显示,广东房地产企业,上半年,购置土地面积1254.47万平方米,同比增长27.5%;待开发土地面积4748.55万平方米,增长0.1%。但本年完成开发土地面积1149.53万平方米,比上年同期减少228.58万平方米,下降16.6%。
    
    有资料称,在过去几年里,包括长和(长江实业、和记黄浦)系、恒隆地产、新世界、新鸿基等公司在内,大规模储备土地也是香港地产公司在内地的生存法宝之一。他们在内地大肆增加土地储备,其中仅李嘉诚名下长和系就接近2000万平方米。
    
    开发商买地速度比开发速度远要高,这说明,已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。
    
    建设银行研究部不久前出炉的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告指出: 2001年初至今年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。如果政府不出台更有针对性的调控政策,下半年房地产价格将加速上涨。其中,中心城市高房价将波及周边二、三线城市,前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。
    
    
    拼的是资金实力,拼的是市场预期
    
    在这个资本热度追逐估值增长高期望的资产的年代,对于开发商尤其是房地产上市公司来说,谁掌握了土地,就掌握了产业链上游和市场赢取丰厚利润的机会,就会得到来自境内外巨额资金的青睐。
    
    “我们更看重的是开发商持续拿地的能力,如果他手头只有一个较好的项目,我们则不会考虑。”欧美一家房地产基金代表这样说。
    
    根据6月份国家统计局发布的报告预计,今年1-5月,在房地产企业的资金来源中,利用外资的增长速度,高达89.9%,异常惊人。
    
    在中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后,国内房地产商有相当一部分面临着资金链断裂的危机。外资已经成为中国房地产市场持续高温的关键因素。一些房地产集团,则在努力谋求香港、新加坡、美国上市。而此时,国内房地产企业的“利空”,正被那些如高盛、大摩、花旗、麦格理(澳大利亚)、ING(荷兰)等实力雄厚的境外顶级跨国投资公司,视为自身进入的“利好”。他们向中国房地产市场进军的步伐,迅速加快。
    
    在这种情况下,2007年6月,商务部联合国家外汇管理局又下发《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调,外商投资内地房地产项目必须通过审批。而且政策对完成审批程序设立了更长(长的需要半年)的时间。更复杂的审批程序、更长的时间,可能导致一些潜在收购暂时中止。
    
    不过,由于现实存在的高CPI下低利率以及高流动性下,目前国内市场的资金比较充裕。非上市公司开发商,通过信托代持股权的形式可以完成整个项目转让,获得银行贷款。对于上市公司等大企业来说,更在拿地资金方面享有优势。这种优势,在一些调控政策被异化成房价“助推器”的时候,变成了房市竞争的优势。在天价“地王”屡被刷新的背后,多是些拥有雄厚资金的上市公司在屡次创纪录,几乎每次拿地都是知名开发企业,而一些中小开发企业的身影已在拍卖会上渐行渐远,以土地市场为核心的房地产市场变成少数人的“盛宴”,一些地方政府继续从房价、地价快涨中获得好处。
    
    新一轮圈地潮的掀起,又必将进一步加速市场的开发商洗牌和重新布局:大开发商全国扩张,四处拿地;而小开发商,只能进一步向三线城市流动,甚至被市场淘汰。而行业市场的异变,又将反过来促使大开发商进一步去“圈地”,目前,在开发商中,已经陷入了“圈地”的疯狂游戏中,尤其是房地产上市公司。
    
    在目前房市形势下,对于地产上市公司来说,土地储备量是投资者所观察的最重要指标之一。房价高涨,使得房地产企业赢利业绩增长,促进板块股市向好。在房价持续高涨下,又股市利好,为上市公司拿地储备了充沛的资金。其关键的基础是,房价高涨和土地紧缺的现实,给上市公司很好的回报预期。
    
    根据房地产产品的一般性生产周期,那些大的开发商,在前几年拿的地,如果基本开发完毕,要想继续生存并得到发展,那么,在房价、地价交替高涨又不断深化宏观调控的今天,必须尽可能多地拿地,以增加自己的土地储备。
    
    建设部部长汪光焘曾表示,未来的房地产游戏法则有可能会改变,可能会有一些开发商被淘汰。尽可能多地拿地,则成为了不让自己不被淘汰的可能法宝之一。然后,有了土地储备,无疑使开发商拥有了最好的融资筹码。对房地产上市公司来说,更如是。
    
    对于所有房地产企业而言,都在承担着宏观调控压力,都在承担着房价持续上涨所对市场尤其需求的透支,都知道本轮房价持续上涨时间越久、上涨幅度越大就意味着未来可能下调的时间越长、可能下调幅度也越深。但也知道,任何一家开发商都难逆现实大局,只得在获取尽可能多现实利润的同时拼拿地。
    
    开发商拼拿地,是在拼生存,是在拼发展,所以也存在着风险。其风险,一方面在于拼市场预期。拼市场预期,其实是在对所买地城市的未来房价会快速上涨下赌注。另一方面,虽然上市公司中房地产板块整体市盈率暴涨,但因动用大量资金拍地而使得一些企业大幅提升资产负债率。资产负债率偏高,则预示着房地产企业潜在着未来风险。中房指数研究院今年年初公布的调查结果显示,境外开发商在内地公司的资产负债率平均为41.7%,而内地本土房地产业排前10的企业则达到66.9%。房地产企业如此高的负债,如未来市场发生突变,其带来的风险不言而喻,终究未来回报的高预期还不一定等于未来的现实利益。
    
    
    房价与地价,是谁在拉着对方快跑
    
    新江湾城D1地块拍出“天价”的时候,就再次引发了人们关于地价与房价之间逻辑上的争论。有人说,高地价增加了商品房成本,客观上抬高了房价;而房价上涨,又增加了开发商以高价拿地的能力…
    
    房价上涨之于地价上涨,就好象房价上涨之于全面性的物价上涨一样,在热热闹闹的争论中,“鸡生蛋还是蛋生鸡”的史来逻辑迷论让许多舆论人士失语…不过,人们不能不发问的是,如果房价不持续上涨,地价能高得起来吗?
    
    由于连续的宏观调控未能取得成效,全国性房价一路高歌猛进地逆调控大幅上涨。加上多种因素的复合作用,对调控具有了耐药性的房市,不断抬升房地产投资的回报预期。在房价持续高位运行、房市投资回报预期持续看好下,作为房屋产品主要生产资料之一的土地不但成了抢手货,也成了因宏观调控时期房市洗牌下各开发商撕杀争夺的重要资源。
    
    固然,土地是房屋产品的必须“生产资料”,但不是唯一的“生产资料”。实际情况也是,目前,在一个项目中,房价上涨的总增加额,远不止地价上涨的总增加额。也就是说,房价上涨的总增加额减区地价上涨的总增加额之余,应该归属于房价上涨的贡献。
    
    在当前房市情势下,房价上涨及其颇高的投资回报预期对地价上涨的拉升作用力,要远大于地价上涨推高房价的作用力。在这种作用力的对比分析下,也许能简单地用“鸡生蛋还是蛋生鸡”的逻辑迷论来渲染舆论,否则就有“教条主义”之嫌。因为,如果房价下跌或未来房价可能上涨带来的投资回报预期下降,以较高地价买入的土地开发的房屋产品仍然可能卖不起高房价来。而相反,房价持续快速大幅上涨,并有因未来房价可能上涨带来的房市投资高回报预期,土地成了抢手货,地价怎能不涨呢?如果没有通过房价上涨可实现颇高的土地投资回报预期,又有谁去买“天价”土地?
    
    而且,相对于房价上涨而言,地价上涨与之具有相对的时间不同步性。今天的房价上涨、未来房价预期上涨,则可能受影响而拉升明天的地价;如果房价逆转下行,地价下行时间要比房价下行延后,具有一定的迷惑性。
    
    可以说,虽然持续疯涨的房价给开发商带来了可观的利润回报,虽然作为稀缺资源的土地价格从长远来看必然上涨,地价要比房价更具有抗跌性,但不断推进的宏观调控及随时可能异变的房市走势,房市形势逼迫下政府政策可能之变和经济规律主导下的市场可能异化,同时也令不少开发商颇感为难:拿不到地,很可能会被淘汰出局,但多拿了地,又意味着要承担诸多风险。有开发商公开说,房地产企业都在不断扩大土地储备,表面上是为了应对未来增长的需要,实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧。这或能反映一些开发商在目前房市下的心态。即使开发商现在以高价拿到了土地,并不表示他一定可以成为未来的赢家。一旦中央政府进一步强化执行闲置2年土地无偿收回政策,那么房价逆转下行前夕已经主要依赖借贷资本而买入成交、尚未开发的土地的地价支付不可逆转,必然给买地者带来巨大的决策风险…
    
    
    闲置土地收回政策将趋严,“地王”或遭致命打击
    
    1999年4月26日,国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定:连续2年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。为保证用地者及时开发利用土地,防止开发商长期大量囤积土地、一些项目长期建设而不竣工问题出现,2006年4月25日,国土资源部又发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行),并规定从2006年7月1日起实行:在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外,《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外,还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设,并申请竣工验收”。在第十条还约定,受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的,要承担违约责任,支付违约金。只是,从全国的执行情况来看,真正被收回的土地少之又少。至于按照原交易地价计算的违约金,由于地价上涨幅度明显和未来房价可能上涨带来的整体投资回报趋高,几乎难产生任何威慑力。
    
    不过,在今天这个房价和地价轮番暴涨、宏观调控难见成效却又必须调控的市场形势下,从众多迹象来看,政府很可能强化执行上述政策,并关联地进一步出台新的政策,甚至从制度安排上进行变革。
    
    中国经济业已保持近30年高速增长,但也伴随着系列的问题,未来的社会经济发展潜伏着系列隐患。
    
    7月28日,第三届中国经济50人田横岛论坛举行,其主题是“未来十年中国需要研究的重大课题”。在本次论坛上,与会者就货币政策、财政政策、土地政策等话题进行了热烈讨论。土地问题,尤为焦点。有人指出,在未来十年,中国的重大课题首推土地问题。
    
    有媒体称,虽说中国楼市进入寡头时代的迹象越来越明显,政府需要充分利用调节职能让市场多元化,平衡各方利益关系,切忌“把鸡蛋放在一个篮子”。而民众希望看到的是,未来的楼市,是重信誉、有社会责任意识的开发商之间的竞争,而不是演绎成从占有资源发展到垄断资源的地产寡头间哄抬市场的局面。如果没有中小开发商的参与,那是一个失衡的市场,寡头之外的政府和买房人将更加被动与无奈。因此,对于上市公司等大开发商“天价”拿地、疯狂囤地等现象,有关部门不能等闲视之,而是要一方面调整土地拍卖价高者竞拍方式,一方面整理存量土地,加强对闲置土地的回收力度,严厉打击囤地、倒地现象。
    
    目前,政府已经意识到了集中开发土地并不科学,不应该搞大宗土地出让。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云曾表示,对于目前已被开发商掌握的土地,只能采取市场手段抑制房价上涨,如在交易过程中增加税收成本等。邹晓云并表示,应改变大地块的土地供应模式,分为中小地块推向市场。前不久,南京市国土局副局长丁和庚表示,尽量减少大地块上市,是未来南京国土出让的一个趋势,能分开的一定会分开。
    
    而且,国土资源部已经再启土地查违行动。
    
    2007年7月17日,在成立国家土地督察一周年之际,国土资源部和监察部下发了《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》,再次收紧对土地专项检查的关口。
    
    这次专项检查,主要是对2006年10月启动的“土地查违专项行动”的进展情况进行复查。其重点复查2005年1月至2006年9月新增建设用地的清理情况,重新梳理已排查的土地违法违规案件线索。
    
    按照目前的有关规定,我国土地一级市场为各级地方政府所垄断。因此,这次专项检查,已将土地查违的矛头更加明确地指向了地方政府。对于土地违规、违法,首次引入“问责制”,加大责任追究力度,坚决纠正以罚代法的行为,从重处理土地违法违纪责任人,涉嫌构成犯罪的,移送司法机关依法追究其刑事责任。
    
    国土资源部的统计数字显示,今年1到5月份,全国共立案查处土地违法案件24245件,涉及土地的面积22万亩,这个数字与去年同期相比,分别下降了3.6%和12.14%。土地违规的重点是在地方政府,土地违规甚至违法行为,很难不与地方政府有关。7月12日,在国务院新闻办举办的新闻发布会,国家土地副总督察甘藏春上明确指出,无论从土地违规的面积还是数量上看,以地方政府为违规主体的违法行为,均占到了80%。
    
    近日,监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署五部门联合发出了《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》,决定集中半年时间,在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。本次五部门清理的重点包括是否将应当出让的土地作划拨处理、是否将应当招标拍卖挂牌出让的土地以协议方式出让、出让金的定价及收支是否合法合规、以出让或划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变用途等规划条件四个环节。
    
    有资料显示,目前“招拍挂”拿地,仅占二成,而通过转让或合作形式拿地的占八成,其中包括以前以各种手段拿到土地的开发商或其他企业(个人)现在以“你出地,我出钱”的形式进行土地开发。
    
    无疑,政府如果真下大力整治土地市场,一些目前市场上不规范的土地将被禁止出让,将一些不合法的土地、“来历不明”的土地收归国有,那么,本次土地清理政策将使得国家储备土地更多,政府再将之通过“招拍挂”等形式出让,今后,整体土地市场供应量将会可大幅增加。
    
    一旦政府在高价拿地的开发商的项目旁边有多块土地推出,就会对开发商造成致命的打击。尤其是一些日前不惜重金拍回的地王及囤货的开发商,他们可能会面临更大的压力和风险。
    
    
    被迫强化宏观调控,房市很可能迅速异变
    
    现在的中国,房价,地价,多种物价,涨声一片。由于宏观调控政策过软,而且,政策总要慢半拍,因此,正如房价一样,各种物价同样逆调控上涨,可以说肆无忌惮,全然不理会宏观调控的存在。
    
    6月份的CPI,讽刺性地以比央行年初划定的3%的底线高出40%多的幅度攀升,直达4.4%。因此,央行决定,金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调0.27个百分点,同时,住房公积金贷款利率也相应提高0.09个百分点,活期存款利率也自2002年2月以来的5年多来首次上调9个基点,利息税由20%调减为5%(相当于增加存款利率近0.5个百分点)。从2007年8月15日起,第六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    
    可是,就在央行针对6月CPI大幅度攀升而宣布系列货币政策的7月份,CPI更大幅度地攀升到5.6%,比央行年初划定的3%的底线高出将近一倍。而根据8月份迄今为止运行情况来看,虽在中央政府的强力干预下一些地方的猪肉价格已开始下降,8月份的CPI很可能依然超过5%。
    
    在这种情势下,中央政府无疑会被逼迫地进一步强化宏观调控,包括货币政策、财政政策以及行政调控。
    
    8月8日,中国人民银行发布的二季度中国货币政策执行报告认为:今年以来,中国住房需求持续旺盛,虽然房地产开发投资加快增长,但供需关系仍趋紧张,房地产价格又出现了加快上涨势头,部分城市价格涨幅依然较高。
    
    8月11日,中国房地产业协会副会长朱中一在北京举行的“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上公开表示,“针对房地产市场发展的现状和问题,在今年下半年或今后一段时间内,政府还可能出台一些新的调控措施。”。
    
    舆论普遍认为,针对房地产市场发展的现状和问题,在今年下半年或今后一段时间内,政府还可能出台一些新的调控措施。如包括作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施、《物业税》出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等等,甚至包括可能已经热烈讨论的取消期房预售和最近广传的提高房贷首付。
    
    最近,中国农业银行已经证实首批6000亿元特别国债有望于近日发行。
    
    在行政调控方面,7月26日,胡总主持政治局会议,分析研究当前经济形势和经济工作,指出要遏制经济增长转为过热。8月13日,国务院以国发明电〔2007〕1号向各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构下发“国务院关于切实落实政策保证市场供应维护副食品价格稳定的紧急通知”
    
    8月16日,国家发展改革委认定:方便面中国分会多次组织、策划、协调企业商议方便面涨价幅度、步骤、时间;印刷会议纪要在《中国面制品》杂志刊发,向全行业传递龙头企业上调价格的信息;通过媒体发布方便面涨价信息,致使部分地区不明真相的群众排队抢购。上述相互串通、操纵市场价格等行为,严重扰乱了市场价格秩序,阻碍了经营者之间的正当竞争,损害了消费者合法权益。责令:方便面中国分会立即改正错误;公开向社会做出正面说明,消除不良影响;宣布撤销三次会议纪要中有关集体涨价的内容。对方便面中国分会和相关企业的串通涨价行为,将深入调查,并依法做出进一步处理。
    
    这一系列针对物价上涨采取的措施与行动说明,对物价上涨、CPI持续攀升,中央政府不可能无动于衷,很可能会进一步强化行政调控。那么,持续高涨的房价,又怎能独避其剑呢?
    
    无疑,中央政府很可能会被迫进一步强化包括货币政策、财政政策以及行政调控在内的宏观调控,系列政策出台,都将给房地产市场带来重大影响,房市很可能迅速异变。如果房价掉头逆转直下,而且因市场透支而使下行轨道拉长,在政府限定时间开发、竣工验收政策严厉执行下,因房价高涨和房市投资回报高预期等影响下的地价市场,不排除下行的可能。这样,大量囤有土地的开发商将可能遭受重创。花高价争得的土地,则可能成为让企业元气大伤乃至彻底失败的关键要素。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

博讯相关报道(最近20条,更多请利用搜索功能):
  • 陈真诚 :上海市委书记陈良宇免职


    点击这里对此新闻发表看法
  •    
    联系我们


    All rights reserved
    博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
    声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。