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房奴心理学/薛涌
(博讯北京时间2007年6月07日 转载)
    
    罗伯特.席勒是个运气的经济学家。他预言股市泡沫破灭的书《非理性的欣乐》(Irrational Exuberance)在2000年3月开卖的几乎同时,纽约的股市就开始崩溃。他由此有了金融先知的光环。几年前,他屡言房地产泡沫会崩解,但越说房价越涨。不过,两年下来,美国的房地产市场终于看跌了。应该说,他估计的大致不差。
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    其实,这些预言,并不仅仅是建立在他的纯经济学的分析上,他的正确在于把握了投资者的心理。最近他接受CNN采访,讨论了一番房奴心理学,很值得拿来品味。
    
    在席勒看来,房地产市场的涨落可以简单地用从众心理来解释:人类是社会动物,大家彼此联系紧密,思维都集中在相同的那么几个事情上。听别人说买房赚钱,自己也要买房。大家竞相买房,房价就高。房价一高,买房的利益就得到了证明。证明了的利益又进一步促使人们竞买,在短期内吹起一个大泡沫。
    
    要捅破这个泡沫,就得看长期的趋势。席勒提出几个数据,很简单地证明了房地产业是实际情形。
    
    第一,他认为房地产投资基本是不赚钱的。从1890到1990这一百年间,在计算入通货膨胀的因素后,投到住宅上的钱的回报基本是零。在1987年以后,实际回报才达到年3%。
    
    第二,许多房地产商都说:房地产价格每年要增长10%。对此大可不必担心。因为若真是那样,最后谁也买不起房。举个例子:1957年花两万五百美元买了一栋房,按10%的年增长率浮动,现在就值三百万!这简直是个荒唐的数字。
    
    第三,也正是如此,经过前一段的高增长后,未来十年的房地产投资很有可能要赔本。
    
    席勒最后打了个比方,说他小时候踢足球,教练总是说:不要扎堆,要和队友拉开距离,这样才能控制住球。如今的房地产市场就是扎堆的游戏,非常危险。所以他建议,自己需要房子也有能力买,就买一栋。千万不要买第二栋,也不要买过大的房子。总之,房子买了是自己家用,不是股票,不要有投资心理。
    
    俗话说,尽信书不如不读书。席勒的话未必句句要听。比如我到纽黑文上学时,一套一个卧式的公寓才两万块。可是当时房租要每月500,一年六千块。我在纽黑文住了九年(其间一年去日本),房租交了五万多。如果一去就买一套,省下若干房租不说,现在手里还有一套自己的房。可是,目前美国大部分大都市,房租比买房的分期付款便宜得多,当房奴是自讨苦吃。还是那句话:房地产市场有非常强的地方性,没有通用的理论,一切因地而异。
    
    那么,席勒的道理,到了当今的中国是否会因地而异呢?我看也许不会。应该承认,中国的房地产市场从无到有,初期房价大涨是自然的。在1990年买了房的人,现在都赚了。人们于是看到“球”在楼市上,就都扎堆去抢。可是人家把球一脚传出,你就门户大开。这也许就是中国目前面临的局面。
    
    现在当房奴的危险有几个:第一,现在房子快涨快到顶了,要买就等于买了最贵的股票,一有风吹草动,就会赔得一塌糊涂。第二,十年前买到房的人,许多不是通过市场渠道。有些属于单位分的房子后来买断的“福利房”。有时一家有两套这种“福利房”。所以,市面上出租的房子有不少,人们不愁没有地方住,不必非买房不可。只要扎堆心理一除,房价就维持不住。第三,买房是几十年的大计,要看人口增长曲线。第一代独生子女的父母大多在1940-1950年代出生。再有十年,他们就大量退休。三十年后,则开始大量退出历史舞台。他们一走,常常是四个老人留给留给一对夫妇两套房。当然,大量进城的农民工会及时补充城市人口。但是,这些民工购买力比较低,难以推动房价上涨。
    
    最后还有一个危险也许会出现。房地产市场,为许多中国人创造了第一次拥有私有财产的机会,大家有不惜工本的投资热情。但是,这股热劲儿过去后,也许会有幻灭感。中国对私有产权的保护并不严格。特别是社区自治欠缺,房主很难控制自己的居住环境。这是和美国最大的一个不同。比如我在波士顿执教的大学想盖一个学生宿舍,和市政府也达成共识。但周围居民不愿意闹哄哄的学生宿舍盖在家门口,集体一闹,计划就泡了汤。这种权利哪个中国的房主有呢?没有社区自治,无法保障周围的生活环境,买了房等于当环境的人质,还不如租房,看地方不好就搬家。
    
    
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