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中国房价上涨的三个原因
(博讯2007年4月11日 转载)
    
    中国国家发展和改革委员会、国家统计局不久前的调查结果表明,今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%,特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。
     (博讯 boxun.com)

    德国一家报纸最近说,北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市,如果考虑到实际货币因素,可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市,即使在绝对黄金地段,每平米2000欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。
    
    暴涨与国际因素有关
    
    房价上涨要追溯到“温州炒房团”行为。“温州炒房团”一词在2004年在媒体上出现。自90年代后期,温州这个城市就逐步进入公众视野。温州人以商人的雄心和团结,在中国掀起一次又一次有争议的商业活动。从2001年开始,温州人浩浩荡荡进入杭州、上海等地,置下一栋栋商品房。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水,成为许多沿海城市人当年常见的情景。
    
    虽然上海市很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施,但温州人的行为还是打开了潘多拉之盒。当时一些分析人士认为,温州人的炒房的资金量还不足以影响整个中国的房市,但会触发后续资金,包括国际游资的进入,从而快速抬高房地产价格。看来,这是很有先见之明的。以往商品房完全是个人消费品,今天已演变为一种投资,甚至投机品。
    
    至迟在2006年初,中国的口岸检查部门发现了一个异常现象,实际货物进出口价格远小于最终的结算价格。这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金都流向何处呢?中国人民银行的报告认为,外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15%。截至2006年11月,境外房地产基金对内地20个房地产项目投入了16亿1300万美元。而仲量联行的报告认为, 2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元,增幅高达69%;其中,来自于海外全球基金的投资比例便高达60%,增幅约55%。除此之外,大量的直接投资,包括香港的地产商资金,进入内地房地产。
    
    地方政府的“托市”
    
    2006年7月,中国出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,对外资进入房地产市场加以限制。 商务部不久前也要求严格限制外商投资房地产。
    
    但是,基于当前全球化和中国加入世贸组织的背景,热钱的流入很难控制。因此,相当一段时间里,中国房地产市场仍将维持以下格局:国内资金追逐房地产市场利润,引发外资加入,强化国内资金进入房地产。
    
    “政府一直会代表百姓的利益”,这是假设前提。但是,在这场房价剧烈上涨中,中国地方政府的行为是值得思索和检讨的。
    
    对于中国土地资源的配置,许多人可能会惊讶于以下事实:一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高,另一方面是大量土地以零地价给企业使用,加上税收优惠,土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象?原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入,而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP 为官员政绩加砖,同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。
    
    因此,在考虑土地资源的配置方面,官员考虑的是政绩,而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效,反而是越调控价格越高。
    
    为何地方政府把目标放在房地产上呢?原因就在于中央和地方分税制。地方政府在税收上吃“小头”,但土地出让金却归地方政府,这有平衡之意,却演变成地方政府在卖地和发展房地产市场的不节制行为。房价下跌、地价下降,地方政府的利益直接受损,因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。
    
    新加坡的组屋制度,中国称之为廉租房。中国学者及官员的考察报告汗牛充栋。较大量的廉租房不仅可解决一部分人的住房,降低商业房地产的需要,而且还会迫使当前房价有所回落。但如前所述,地方政府利益有可能受损。
    
    不良开发商是重要因素
    
    中国在1998年以前的房屋供给是由工作单位来主导。1998年后,可以自由买卖的商品房渐入百姓家。当然,这种商品住宅的开发商对城市建设是一直有所贡献的。
    
    在这两年全国各地房地产价格普遍上涨中,开发商一直是受益群体。但是,房价居高位后,他们的处境就有些微妙,行为开始怪异。
    
    一方面,城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上,经过七八年的发展,许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系,再加其工作团队的不断专业化,开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。
    
    另一方面,房价高位也引起金融部门的关注,他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅,将损失惨重。因此,在违反商业道德和法律的前提下,一些开发商用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工及其亲戚预购房屋,制造房屋畅销假象;将商品房不断倒手,制造当地商品房销售景气度高的气氛;还有就是密谋分阶段抬价,各个待售楼盘轮番提价,最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。
    
    最近新华社一篇文章称,南京某新城区开发商大量囤房炒房的现象很普遍,各类违规手段无所不用其极。当地两个楼盘联手上调房价,每平方米一夜间增长了1000元,也促使周边房价竞相攀高。
    
    3月29日,中国建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、发改委、工商总局共八个部委联合提出,将在未来一年内,强化房地产市场监管,对房地产开发企业依法进行审计和检查,依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
    
    走笔之此,笔者认为,要解决中国的房地产的问题,需要调整中央和地方的税收和其他收入的分配问题,加大廉租房的供给;其次,放松金融的管制及扩大百姓可以投资和理财的领域,缓解房地产业的需求压力;再次是对外汇问题进行重新考量,在外资的堵疏上寻求更好的平衡;最后,宜建立民生状况与官员任免直接关联的机制,打击开发商的违反法律、违反商业道德的行为。
     中国金融网 (博讯记者:薰衣草) (博讯 boxun.com)
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