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瞭望:廉租屋也有局限性
(博讯2006年10月09日)
     瞭望述評(歐洲導報轉自瞭望新聞週刊)
    
     最近一個時期,中低收入者住房(含經濟適用住房)和廉租屋問題引起了廣泛的議論。在議論中,有人提出用廉租屋代替中低收入者住房(含經濟適用住房)的建議。 (博讯 boxun.com)

    
    1998年國務院頒佈的深化住房制度改革的23條,在吸收國外有益經驗的基礎上,確定在我國推行住房分類供應制度。即對高收入者供應商品房,對中低收入者供應經濟適用住房,對最低收入者供應廉租屋。
    
    應該看到,廉租屋有其自身的特點,它與中(低)收入者住房有以下四大區別:
    
    一是專用性。廉租屋是專門提供給占居民一小部分無力購買住房的貧困居民(有的國家是低收入者或最低收入者,有的國家是特困戶)居住的、只租不售的住房。中低收入者住房是可租可售的。
    
    二是社會保障比重大。從推行住房分類供應制度具有代表性的美國和新加坡來看,對廉租屋,美國實行商品化租金加政府補貼的辦法,新加坡實行公房加“特低”租金的辦法,政府都要承擔大量的社會保障資金支持。美國政府對廉租屋的補貼,占居民月住房消費的50%~70%,新加坡的廉租屋是政府出資購買的,政府負擔在80%以上。而這兩個國家對中等(低)收入者的住房社會保障,約占他們一次性購房支出的5%~10%(注:新加坡從本應供應廉租屋的居民中劃出一半,即占居民總數的8.5%的“低收入者”,不供應廉租屋而是售給政府優惠的小戶型住宅,這一小部分屬於特殊優惠的住房估計政府補貼達到40%~50%)。兩者相比,廉租屋含有的人均住房社會保障要大得多,而且是長期性質的補貼。
    
    三是推廣面取決於政府的經濟實力。由於廉租屋需要巨大的政府資金補貼,因而其適用比重的大小,取決於政府的經濟實力。美國經濟實力強、把低收入者劃定為占總戶數的18%。新加坡的經濟實力相對弱一些,不能把低收入者都包下來,因而只對占住戶總數8.5%的特困戶供應廉租屋。
    
    四是注意社會公平。由於廉租屋是供應最低收入的居民居住的,從照顧社會公平出發,主要供應他們去租住小戶型的舊住房。如果專門為他們建設新的、面積較大的住房,而相當多的中低收入者仍然住在小戶型舊房中,就會造成社會不公平。
    
    近幾年美國在廉租屋問題上發生了新的特殊情況。美國由於人均宜耕土地面積大(美國擁有肥沃程度高的耕地35億畝,比我國將近多一倍),因而其城市建設和住宅建設是一種鬆散型模式,也是一種不珍惜土地的模式。從上世紀六七十年代以後,美國以推行“梯度消費”以及不斷提高居住水準為由,主要建設150平方米以上的大戶型“社會住宅”,使一些居住150平方米以下又有能力改善居住條件的中等收入者,賣掉原有住宅而去買150平方米以上的大戶型“社會住宅”。而美國在市場上出租的適於作廉租屋的住宅,主要是上世紀六七十年代以前建造的小戶型住宅,到上世紀末本世紀初,這些小戶型住宅因超過折舊期而陸續折除相當大的一部分,而六七十年代以後建設的主要是大戶型住宅,這就使得社會上能提供用作廉租屋舊的小戶型住宅不斷減少而開始顯露出供應不足的問題。因而在最近幾年裏,美國只好採取由政府投資為主,建設了一批小戶型廉租屋來解決剛剛開始顯露的小戶型住宅供應不足問題。這表明:美國政府仍然重視低收入者的住房問題,儘管美國人均耕地多,但在這個問題上,也一定程度地反映美國在上世紀六七十年代後,專注于建設大戶型住宅的弊端。
    
    從廉租屋以上特點,應該認識到,廉租屋只能供應占居民總數一小部分的貧困居民,供應面的大小取決於政府的經濟實力。由於我國經濟實力遠遠低於美、新兩國,因而經過從1998年至今的推行,各城市新提供的廉租屋占住房總數不到1%。如果經過努力,在今後一段較長的時間裏,能夠把新提供的廉租屋的比重逐步地提高到占住房總數的5%~8%,就是一個重大成績。
    
    但如果採納了用廉租屋代替中低收入者住房(含經濟適用住房)的建議,就會出現以下幾個問題:一是,將對占居民絕大多數的中低收入者和一小部分最低收入者採取同一的住房社會保障,因而從根本上否定了住房分類供應制度的居民盡其所能、區別對待原則。二是,廉租屋只租不售,中低收入者住房(含經濟適用住房)可租可售,如果要把它全部變成廉租屋,只租不售,是不合適的。三是,少數貧困居民住的廉租屋社會保障比重大,如將其擴大到占居民總數80%的中低收入者,這樣巨大的支出,經濟實力強大的美國也無力承擔(美國只承擔18%),我國更無力承擔,因而根本行不通。
    
    當前,我們正在大力推行大比重地(70%以上)建設中小戶型、中低價位住房,並認定它是解決好住房領域諸多問題,也包括解決好中低收入者住房問題的關鍵。同時,正在考慮對住房分類供應做如下調整,即:對最低收入者供應廉租屋;對低收入者供應經濟適用住房;對中等收入者供應中小戶型、中低價位住房。這一改變,可能更加適應我國的國情。□ _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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