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彭兴庭:“使用權期滿收土地使用費”不合情理
(博讯2006年8月25日)
    彭興庭 (南昌評論家、江西財經大學研究生 歐洲導報社張英轉發供稿 原載國風網歐洲導報版http://www.guofeng.info)
    
     十屆全國人大常委會組成人員近日分組審議了新的物權法草案。據報導,此次物權法草案提出:私人在購得房產70年後,可通過向國家交納土地轉讓金而繼續使用。對此,有常委會委員提出不同意見,老百姓住宅70年土地使用權期滿自動續期時,國家應當在是否收取土地使用費問題上持慎重態度。(《中國青年報》8月24日) (博讯 boxun.com)

    
    根據1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,居住用地的土地使用權最高年限為70年。這就是所謂的“70年大限”,有學者稱之為懸在頭上的一把“達摩克利斯之劍”。屈指算來,如今已經16年過去了,在市場交易中,這一問題所引發的公權與私權的矛盾日益突出。如何破解70年大限,在我看來,不僅需要大智慧,更需要大勇氣。
    
    “70年使用權期滿後,可向國家交納土地轉讓金而繼續使用”,對於物權法草案提出的這一解決方案,筆者認為不合情,不合理,也不合法。首先,這個點子只是老生常談,並不算什麼“制度創新”。早在1994年頒佈的《城市房地產管理法》就已經規定,土地使用權使用年限屆滿,土地使用者可以申請續期。“經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。”
    
    此外,這個“最高年限為70年”,是在特定的歷史背景下出臺的,當時並沒有充分徵求公眾的意願。為什麼不是60年,不是80年、100年,而偏偏是70年呢?這裏面根本缺乏令人信服的科學依據。
    
    按照資產定價模型,資產當期的價值等於未來現金流的貼現值,房屋資產的價值與房屋租金、租金的增長速度、投資回報率和房屋殘值密不可分。現在房價居高不下,遠遠大於租金的增長速度,市場經濟和交易模式已經使人們的預期將房地產視為永久、無期限的私有產權。一般來說,70年後地上建築物大多數都已經“折舊為零”,殘值所剩無幾,要求重新繳納土地轉讓金無異於無償收回?可以想像,到時,這種私產和公權力的矛盾勢必“一觸即發”。
    
    在法理上,購房者在購買合法的商品房後,就已經享有完全的房屋所有權。我們知道,所有權有五個特性,即全面性、整體性、彈力性、排他性和恒久性。所謂恒久性,即指所有權不因時效而消滅,不得預定其存續期間。所有權除因標的物滅失、取得時效、所有人拋棄等事由外,本質上可以永久續存。如今,老百姓傾盡畢生心血買來的房子卻是一個只有70年期限的“租用期”,逾期還要“二次繳費”,這是所有權嗎?這合法嗎?
    
    房子,可以說是許多老百姓一生中最重要的財產了,可是,面對70年大限,這部分財產卻隨著時間的流逝而漸漸“人間蒸發”,這難道不是一種赤裸裸的掠奪,不是公權力對私權利的侵犯和褻瀆嗎?□
    
    (新聞鏈結:http://news.163.com/06/0824/01/2P8N4TGD0001124J.html) _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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