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东京与上海房价真相!
(博讯2006年4月04日)
    上海vs东京 尖峰时刻之房价真相
    
       东京房价之贵在全世界都是有名的和数一数二的.一直以来,政府和开发商就告诉我们,国外大城市的房价多高多高,上海现在的房价很健康云云; 沪上地产界人士的口头禅就是我们上海比东京的房价来说还有上升空间.那好,让我们来看看东京的房价到底有多高,看看咱们上海的房价还有多少上升空间.   (博讯 boxun.com)

      面积:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国,真的是寸土寸金啊。
      人口:东京应该要多一些.我手里暂时没有精确的数据.
      经济实力:东京一个城市的GDP就超过了中国全国的GDP. 人均GDP东京差不多刚好是上海的20倍,人均收入我的保守估计数字是30倍.因为上海的经济以外资为主导, 接下来我们看看房价因为Japan的房价是按照套内面积计算,而且阳台和走廊都是不算钱的,所以要乘以一个系数才相当于上海的建筑面积计算的单价.这个系数我的大致估算是 0.75.另外,Japan的房子卖的都是装修房,所以这个系数还要修正之后才相当于上海的毛胚房价格.修正后的系数为0.7).本人粗通日语,所以直接上YahooJP的地产频道抓了最新的统计数据(2005年2月):
      东京人口密度之大是世界闻名的,这也是东京房价冠全球的重要原因之一.
      东京都中央区(老牌CBD,紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴的叠加。如果我没有搞错的话,世界闻名的银座就位于这个区)均价:3.4万人民币/平米.
      这是真的.  
      计算流程如下: 套内单价:212万日圆/坪 (数据来源:网站地产频道新建公寓发售价格统计数据2005年2月。因为3月和4月的数据还没有出来,暂时没办法跟大家分享。)
      1坪=3.3平米,所以套内单价=64.2万日圆/平米,因为是套内且装修,所以要使用0.7的系数修正为可以比较的建面毛胚单价=44.94万日圆/平米,按照100日圆=7.6人民币的最新汇率(2005年4月9日工行汇率中间价)计算,这个单价就是3.4万人民币/平米,这里还没有考虑人民币未来升值的情况!了解上海今天实际房价(比上海市政府官方公布的过时或者掺水的统计数据要高得多)的人都知道,人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊!
      另外,附带提一下,东京的二手房价格一般是一手房的2/3左右。我上面给出的数据是一手房。  
      东京的地图我也附上了,大家可以看到中央区的位置确实是东京核心区域的中心,而且紧邻东京湾.看了我的比较数据,你再听那些地产大鳄说上海的房价不贵,还有上涨空间,非常合理,不可能下跌...之类的鬼话的时候,还会相信吗?事实上, 我跟从Japan回来的同学朋友们交流的比较结果,即使忽略收入差距,单单从绝对房价来算,上海的房价在03年下半年已经达到了东京的三分一,04年中期已经达到了东京的二分之一,现在的价格则已经跟东京完全接轨了,部分可比地区价格甚至已经超过了东京.我只能说,上海楼市的疯狂,超出了我们这一代人的想象.03年下半年有从Japan回来的同事,算了一下,当时上海的房价绝对值相当于东京的三分之一,但是上海人的平均收入只是东京人的十分之一(不包括下岗职工和民工等低收入群体,否则这个数字可是20-30分之一).按照房价收入比这一国际规律,上海房价泡沫太大. 那时我们如何能想得到今天上海的房价居然这嘛快就追上了东京.仅仅用泡沫这个词已经无法形容了.04年下半年在Japan跟那里的中国朋友说起上海的房价,他都不敢相信.经过测算,他连说自己买不起(其实我估计他也当时还是勉强买得起的,只是买的不轻松罢了).要知道他可是在日工作近10年的博士.时间过的真快,到了2005年4月,我估计这位朋友应该是真的买不起了.因为今天的房价,比他去年下半年为之咂舌的价格,又上涨了好几成(40%-50%) 啊...
      另外,值得一提的是,东京的房子没有70年这个土地使用年限问题,而且建筑质量跟上海相比,是绝对过硬得多的.这一点相信不会有人反对吧!以上数据,全部是我收集的第一手数据.有异议的欢迎探讨和提出质疑.   
      最后,我的结论是: 上海的房价泡沫之大已经无法用疯狂这个词来形容了. 如果这样大的泡沫都不会破灭和下跌,则人类有史以来的一切经济规律都要推翻重来了.那些至今还相信上海房价不会跌的善良百姓们,快醒醒吧,不要让你们一生的血汗钱,变成有关利益集团的牺牲品.  
      以上是绝对值的比较。下面比较相对值。比较相对值最清晰的比法就是比房价收入比。在网上搜索了一下 Japan官方的权威数据,现在东京新建公寓(专有面积75平米精装修的3室1厅1厨1卫单元,由于一般都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及基本电器包括液晶电视等,装修也确实高级,大致相当于上海的120平米毛胚房)的售价与工薪族平均年收入的比值是5。
      那好,我们来折算一下。现在Japan因为劳动力不足,女人上班的越来越多。我所认识的Japan人家庭里,女人一般要做一个下午的兼职,年收大致相当于男方的20%左右,也算贴补家用。一套120平米毛胚房公寓的售价相当于小家庭年收入的5/1.2=4.167倍。另外值得一提的是,东京二手房售价平均仅相当于新建公寓的2/3。如果小两口选择二手房,则这个比值仅为2.778倍。
      而且由于炒家的泛滥和中介的黑心,上海的二手房甚至比一手房卖得还贵!
      真是不比不知道,一比吓一跳.
      另外,上海的贷款利息成本(年息6%左右)是东京(1%左右)的6倍。也就是说,假设现在同样标价单价1万元的公寓,如果贷款10-30年不等(相信不需要贷款的差不多已经灭绝了吧)来买的话,对于东京人,实际支出单价可能是1.1-1.2万元,而上海人的实际支出单价却是1.8-2万元!我却要问各位,是上海小家庭的失业风险大,还是东京小家庭的失业风险大?是上海小家庭的医疗/教育/养老等隐性支出负担重,还是东京小家庭的类似隐性支出负担重?
      巨额贷款一扛就是30年,你们认真考虑过漫漫人生路上的风险吗?还记得当年大跃进赶英超美吗?我心中未尝没有赶英超美的理想,我当然希望咱们中国将来在经济上超越Japan,上海超越东京.我们现在不正在各自的岗位上为之而努力吗? 但是我们必须客观的承认:社会发展各方面的巨大差距不可能一夜之间就能赶上,需要我们大家一步一个脚印,脚踏实地再奋斗至少几十年甚至一百年才有可能啊!但是,今天我们上海的房价却已经赶英超美,追上东京了.而且如果人民币今后几年大幅升值,上海房价还将大大高于东京,使得东京立马变成上海的乡下.这多少显得有些滑稽.
      而如果在我们脚踏实地奋斗50年之后,上海在各方面全面超越东京,让东京变成上海的乡下,我不会觉得有任何突兀.相反,我会觉得非常自豪!
      我相信我国人民的勤劳智慧在将来能将我们的经济实力提升到与英美日平起平坐甚至有过之而无不及的程度.但是像目前这种政府经营城市制造帐面富贵营造出一夜之间就已经赶超东京的假象来自我麻醉是万万不可取的.愿意将双方父母的一生积蓄拿来做首付,再恳求银行贷上夫妻双方未来30年的全部剩余储蓄,仅仅为了购买一套100平米的70年使用年限的公寓,这样的热情和狂热,放眼全球,也只有今天的上海了。事实上,根据国际惯例,理性的购房支出,应该是夫妻双方4-5年不吃不喝的可支配收入总和.(6年以上就已经进入所谓泡沫区了。或者夫妻双方8-10年之内除去生活开销之外的储蓄收入总和.(假设储蓄率50%的话) ,如果购房支出低于这个比例,则往往牺牲的是生活品质;如果购房支出高于这个比例,牺牲的同样也是生活品质。  
      律师是不靠嘴吃饭靠什么?
     俗话说,工人是靠双手吃饭的,快递是靠双腿吃饭的,小姐是靠身体吃饭的,律师是靠嘴吃饭的。
     作为律师,我对这句话深有同感。从94年执业以来,我一直是靠嘴来代理,来咨询,来调查,来辩护,来赚钱的。10多年来,嘴皮子磨薄了不少,名气也略有了一点。但最近,有人来咨询,却让我迷惑不已。
     来人问,说欠钱怎么办?我说找欠债的要;又问,欠债的不露面怎么办?打电话约他;再问,电话里推托怎么办?上法院打官司;还问,一打官司就有人来找麻烦怎么办?委托律师代理;追问,那欠债的和找麻烦的就是个律师咋办?……
     这两年,经济增长的快,形势发展的急,律师的变化更大。那欠债的律师高智晟比我名气大多了,据说是在北京城里横着走路的。看来现在靠拳头吃饭的果然比靠嘴皮子吃饭的来钱、来名快。我在圈子里滚打了10来年,竟然连这个道理都没悟透,难怪至今还只能骑着自行车上下班,代理些不疼不痒的小案子。为了学会用拳头打官司,为了也能出大名得大利,我再次以个学生的身份,好好的学习了下。为了能让广大的同行也能早日开上汽车,住上洋房,办上大案子,把我向高智晟大律师的学习体会和大家共勉。
     第一个诀窍,嗓门要高。要吓住对手,什么帽子大就扣什么,只要别犯了党中央太大的忌讳。什么反党、反政府的话都可以说上点,甚至FLG的外皮也可以吹一吹。露出一副脑袋系在裤带上的嘴脸,你还能把我怎么样!
     第二个诀窍,脸皮要厚。要扯得了皮,推得了事。本人一定要人间蒸发,既然找不着人,自然也就没什么事。露面要找个伶牙俐齿的,找个名头,出差也好,开会也好,旅游也好,坐牢也好,先推上个两个月,大半年,三五载,让他慢慢等,等到他脑溢血、神经崩溃,也就没事了。
     第三个诀窍,面子要大。要找的到人,来帮你吼,而且还要找对人,就看面子有多大。老百姓吼,不如有钱的吼,有钱的吼不如有势的吼,有势的吼不如拿喇叭的来吼。拿喇叭的也要分个三六九等,拿小媒体喇叭的,不如大媒体喇叭的;拿体制内喇叭的,不如拿体制外喇叭的;拿国内小喇叭的,不如拿国际大喇叭的。当然,象高大律师那样,能找到一个象“希望之声”这样有海外势力撑腰的,就帮你一个人说话,面子大到通天,我们平民律师是绝对做不到的。
     第四个诀窍,心肠要狠。能不拉下面子,吓退要钱的,当然更好,吓不退,那就别怪我心狠了。你是来求财的,我就偏不给你消灾。所谓强龙也不压地头蛇,你到我这一亩三分地上,人生地不熟地,我打个喷嚏也比你掀起的浪花要大。找点人,咒下你,“出门小心变天”找点事,唬下你,“走路当心摔跤”,你要债前先掂量下,别钱没要回还惹点事。哪怕你没惹事,我也让你整天心神不宁。
     第五个诀窍,拳头要大。现在的社会有钱能使鬼推磨,老子借个大头不还了,拿出点小头出来,还怕找不到人为我搞定你?当然,咱干律师的,法律懂得比人家多,自然不会莽撞,谋定而后动,所以呢,高律师的高招还要仔细品味。
     大家照着这个方法,发了财别谢我,谢谢高大律师,触犯了法律也别怨我,谁让咱大律师走在了前面.
     简单的说,就是要量力而行,住房需求同其他方面的需求应该均衡,这样的人生和社会,才有真正的意义,才能真正和谐地发展.说得刺耳一点,君不见现在上海的一些小市民,如果没有房产的增值以及围绕房产增值的投机和陶醉,他们的人生还剩下多少有意义的美好的内容?有多少人在为营造一个和谐公正的社会环境在斗争,在出力? 大家都力图去适应这个非常不和谐不公正的社会环境中去占据一个有利的位置,然后榨取和剥夺他人或者后来人的利益来满足自己的暴富欲望.结果使得这个社会的不和谐不公正一年更甚一年,终于造成了今天这种举世皆狂的局面.
     这就是一个典型的畸形社会. 而我相信我们的社会不会一直畸形下去的.
     其他一些比较信息: 东京在Japan和国际上的地位和功能,大致相当于北京+上海+香港三者的叠加.东京除了是Japan的绝对的经济中心(区区2000多平方公里上创造的GDP占到了Japan全国的三分之一) 之外,还是Japan的政治中心:首都. 
      东京是全球三大金融中心之一:另两大分别是纽约和伦敦.
      相比之下,上海的经济地位无论是绝对值还是相对值对于中国都远远没有东京对于Japan来得重要; 上海不是中国的首都. 上海离世界级金融中心还有十万八千里.大陆的银行总部基本在北京,就连深圳都有个招商银行.上海的证交所还有深圳在竞争,连国内老大地位都难说,惶论亚太,更惶论全球了.上海的地皮是东京的3倍,陆地上的缓冲余地更是比东京要大得多.所以理论上,即使上海今天在国际上的科技实力,经济实力,政治地位,金融地位已经跟东京平起平坐了,其房价也应该比东京低一些才说得过去(糊涂熊一家之言,只是依常理推断.)上海的证交所还有深圳在竞争,连国内老大地位都难说,惶论亚太,更惶论全球了.上海的地皮是东京的3倍,陆地上的缓冲余地更是比东京要大得多.   
      所以理论上,即使上海今天在国际上的科技实力,经济实力,政治地位,金融地位已经跟东京平起平坐了,其房价也应该比东京低一些才说得过去(糊涂熊一家之言,只是依常理推断.)但是事实是,上海今天的房价就已经赶上东京了.保守的估计我认为上海的房价已经透支了15年左右.03年底经过1年上涨透支了3年;到04年中又透支了4-5年;到今年3-4月这最后1涨最为凶猛,又透支了7-8年.
      02年10月之前,从99年开始的2-3年上涨还基本算是比较健康的,整个社会空气还比较清新,大家平时谈论更多的还是各个专业领域的事业发展,整个社会充满了朝气蓬勃向上的朝气;还记得力波啤酒那著名的广告吧?现在回响起来那时的单纯的心境,以及辛苦打拼的场景,还是有一些真实的感动的;不知道各位是否有共鸣呢?
      从2002年10月申博成功至今短短2年半的工夫, 已经至少透支了今后15年的增长预期.今天大家平时谈论的除了房子,还有啥?还能有啥?在房价连年暴涨的财富神话面前,很多人都会觉得,在各自的专业领域奋斗这几年的成果在房价的上涨面前,显得那样苍白无力,甚至给人毫无意义之感.这个社会正迅速分化成天上地下的两个阶级:有房阶级和无房阶级. 人和人之间的关系变得那样赤裸裸和血淋淋. 这恐怕是上海疯狂楼市对社会心理造成的巨大影响之一.我认为对于上海文化的影响也将是深远的...
      以下是hutubear对上海楼市正在落幕的这6年牛市大行情的一个小结.实在忍不住写的.不感兴趣的读者可以不看.  
      上海楼市将迎来一个极长的调整期, 最终将回归到一个真正理性合理的水平. 买单的必然是买家.不可能是银行,也不可能是政府.这个从前几年股市的崩溃中大家应该已经可以看出来了.
      这个调整期的特点一言以蔽之,就是下跌,而不是某些虚伪的利益集团所鼓吹的稳幅趋缓. 
      如果今天政府对房地产市场急刹车,则这个调整期初期会比较剧烈, 短期有可观跌幅(年均下跌15%-20%);但周期反而可能会比较短,可能2-3年左右缩水当前价位一半附近就可以到位,重新进入健康平稳发展的良性轨道.短期受损最大的是最狂热最疯狂的投机分子以及少部分极不冷静,不相信市场规律的消费者.他们必将为此付出惨重代价.但是, 他们难道不应该为他们不理智的行为付出代价吗?失去理智,必然要付出代价.不要赚钱的时候归自己,亏钱的时候怨政府啊.  
      每个个人和社会的整体进步都是要交学费的.这就是学费. 每个人都首先要为自己的行为和后果负责. 不要跟我提什吗炒房者已经绑架了政府和中国经济,所以政府不可能让房价下跌的论调.看着吧. 等到各个政策将风险逐步从银行那里转移到炒房者,卖房者还有买房者那里的时候,你看房价会不会跌!  
      那时,房价下跌会影响到社会稳定的大局吗?不会.股市这几年的崩溃证明了这一点.因为风险被成百上千万炒房者,卖房者还有买房者给分担了.这些人自己要疯狂,能怪谁呢?何况,这些人自己也可以选择少亏一点割肉离场来化解自己的风险呀,这样以来,几次接力之后,每个人承担的风险又缩小了一大半.几年下来,风险就释放得差不多了.
      但是如果政府仍然是不蕴不火的出台一些暧昧的政策的话,则这个调整期初期会比较温和,但是周期会相当长(年均下跌5%),可能10年8年无法恢复元气.对整个产业环境的打击发而更大.
      所以,在这个时候,政府的魄力非常重要.  
      上海的房地产既得利益集团这几年把持媒体和政府政策到了疯狂的程度. 你跟他们讲房价收入比,他说我们在快速发展中,不能照搬国外的规律;你跟他们说上海的房价已经超出了很多发达过家,他们说不能跟发达国家的一般城市比.我们上海是国际大都市,要跟东京这样的国际大都市比.在大多数老百姓的心目中,东京的房价应该是一个天文数字吧,我们从小的教科书上好象就提过东京的房价之贵的信息.但是到底贵到何种程度,因为语言文字的隔阂,不甚了了.
      那好,我糊涂熊就跟你比较一下上海跟东京的房价.于是,有了这个原创的帖子.
      可好笑的是,你跟他们说上海的房价绝对值已经跟东京持平了,他们就说中国大地上发生的变化是天翻地覆的,前所未有的,所以今后还会成倍涨,国外过去的规律不适用,大家的心理承受能力要提高云云.(中原地产董事局主席施某某前几天的言论大致意思就是如此,还真有媒体给登出来.可笑啊!施某某在目前情况下还说这种极不复责任的煽风点火的话,居心何在?无非是为了他以及他的公司以及他背后那个利益集团的利益罢了。这些人的良心何在? 可怜还有那么多小老百姓愿意相信他的鬼话,成为他们饕餮大宴上最后的也是最丰盛的晚餐。
      施某某的言论让我想到是关于永动机和水变油以及拽着头发登上月球的传说.   
      记得当年我跟同学辩论水变油是扯谈的时候,是高三的事情,距离现在已经有十多年了.  
      当时因为各大报纸都在颂扬水变油的科技进步,很多同学被迷惑,说爱因斯坦发明相对论的时候,不也是很多人不理解吗?
      于是作为当时那个中学有名的物理发烧友,我认真地作了一个计算,把普通水里面所有大分子团拆成小分子团理论上能够释放出来的能量极限都算上,证明也无法抵上同等容量油的能量.这才说服了部分同学.但还是有些同学认为我们目前发现的这些物理或者化学的理论不一定能够解释水变油不可能.  
      上海房价如此,中国房价又能好到哪里去?那好,让我搬个板凳坐在旁边,拭目以待,看上海(乃至中国楼市场)楼市能否颠覆人类有史以来的主要的经济规律(中原地产董事局主席施某某的意思其实就是上海楼市之于国外楼市就相当于相对论之于牛顿力学)!有志于推动中国房价走向合理的人,可将此文转贴,造福中国人民。 _(博讯记者:夏雨) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

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