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谁人能治房地产综合型狂妄症?(图)
(博讯2005年8月05日)
    
谁人能治房地产综合型狂妄症?

    

    

    

     作者:阎雨

    房地产得了综合型狂妄症,一种奇怪的中国土病。这种病病因极为复杂,单一施治至今尚无痊愈病例,据说与本土文化和体制有关,经多方考证请教,特别是研习国际医学经典,并经中西医会诊,终于

    搞清了病情:

    患者病情:房地产综合型狂妄症。

    病征病状:五心烦热、夜寐不安、骨蒸盗汗、神识不清、半身不遂、麻木不仁。病因病原:命火旺盛急火攻心心脾两虚心悸气短。

    今年6 月末,全国商品房空置面积1.04亿平方米,同比增长7.9%。其中,中国的房屋的空置率已超过国际警戒线。今年1-5 月份商品房和住宅分别同比增长8.9%和11.3%. 一边是大量(高达20% )的空置率,一边是一路狂飙的房价,另一边是翘首期盼住房的无数眼睛。

    是什么使名叫“房地产”的孝子,变得如此神识不清、麻木不仁?又是什么令他整日五心烦热、夜寐不安?

    急火攻心的投机心态

    全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10% 以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30% ~40%.暴利使得社会各类资源拼命挤入,导致炒作之风日盛一日,北京市房地产开发利润占房价的比重平均达17.1% ,其中最高的在二、三环之间,达到了20.4%.房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位,比平均水平高5 倍,比处于第二的电力煤气行业的利润高1 倍。

    有暴利就会有“暴徒”。

    现在北京的所谓的著名地产企业家,相当部分都是90年代初海南地产泡沫的制造者和制暴者。他们通过银行贷款,利用政策漏洞,通过内部暗箱操作,在海南大赚其财,当危机到来时,他们卷包走人,给椰风海韵的海南岛留下了一栋栋破败不堪的烂尾楼。到了北京的冒险家竟成著名企业家,整日出现在庙堂之上,高论中国房地产政策曲直;露脸于各类论坛,大谈自己的财商和英明神武;聚焦于镁光灯下,纵论企业家的社会责任,然而无论他们如何表演,都无法掩盖他们在北京更为疯狂的投机行经!

    当然,投机冒险的不止有他们,还有代表地方利益的各类诸侯。诸侯们以“经营城市”为名大搞征地、拆迁、炒热房地产。通过地价贩卖和权利出租中赚取大量资金。

    主仆的双簧可谓天衣无缝。

    心悸气短的资本链投机冒险者往往想以小搏大,与庞大的楼盘相对应的却是后备资金的严重不足,主要依靠负债经营。许多? 康夭

    ⑵笠底杂凶式鸩? 足30%,甚至玩“空手道”。这种融资无成本、负债无风险的“软约束”,导致房地产企业内源融资动力匮乏,负债率高达76%,也加剧了企业欠债不还的道德风险。中国房地产企业是所有产业中,资产负债率最高的产抵唬裙夥康夭笠档淖什赫矢? 到10个百分点。房地产企业自有资金严重不足,对银行资金的依赖非常严重,风险自然也在银行。在银行也就在老百姓,因为银行的钱毕竟来自于老百姓的存款!

    心脾两虚的暗箱操作

    暗箱操作对于地产商而言基本是必修课,通过内部操作,可以轻而易举地低价拿到理想地段的土地,还可以优化、简化各类审批手续,除此外他们还要调高楼盘容积率、透漏税等手段额外榨取不义利润。

    目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2.而房地产商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以“多种理由”把楼盘的容积率调高到3 或者5 ,有的甚至调到9 或10,这就意味着在同样一块土地上可以开发3 倍、5 倍甚至10倍于土地面积的商品房。

    调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。

    房地产商手上往往都有资深会计,深谙作假帐的伎俩,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假像。

    而所有的暗箱操作,都需要相关部门的配合,没有内部的配合,只要稍作认真,即可识破。当然内部操作也许要成本,除了项目运作时的各类打点外,还要维系平时的关系,以西部中等城市为例,节日

    期间,地产商给一个科级干部的过节费大概要5000元,处级干部1 万到2万,局级干部则需要3 万到5 万。用来疏通关系的好处费几年算下来,大概占到楼盘总成本的2%或3%左右,有的甚至更高。当然这些

    成本都毫无疑问加在消费者身上。

    命火旺盛的陷阱秀

    一个规范、完善和发达的市场的首要条件就是交易双方信息的对称。这样的交易才能算是公正、公平和互利的。

    欺上瞒下的投机地产商除了作足上游官方市场,对下就完全失去了对官员的媚态十足,而变得不择手段。

    虚假宣传的广告铺天盖地,等你付了预付款等各类款项后,实际交付使用后才发觉什么是海市蜃楼。面积变小了,绿化变没了。

    签定合同时,地产商更是精设陷阱,他们可以花大价钱雇来部分惟利是图的律师为他咬文嚼字,精心炮制,待到出现纠纷时让你有口难辩。

    等你入住后,才发现墙有裂缝了,地面渗水了,售后服务也没了,产权证也难办了。

    而这一切你却无可奈何!官司打不起,说理没人听。

     (博讯 boxun.com)


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