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中国房地产暴利下的真相:制造了富豪失去了什么(图)
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(博讯2005年7月12日)
    
中国房地产暴利下的真相:制造了富豪失去了什么

    

    

    

    

    

    

    

    购房者在观看新上市的楼盘

    蔡慎坤

    ●地方政府无疑是头号受益者。2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这个数据不过区区67亿。

    ●在中国,房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业,也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。

    ●一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头,这样解释了他的职业转换:“建筑的利润在15%左右,房地产对于我来说,利润在100-200%。”

    ●在房价高涨的大背景下,通过房地产获利过百亿的地产巨头在北京、上海绝不少于百人。然而令人困惑的是,这一暴利行业存在着普遍的偷税漏税行为。

    ●每个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时,无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐,一旦房地产泡沫破灭时,所有的资本都会争先恐后地出逃,对当地经济的打击,用十年衰败来形容都不为过。

    地方政府是头号受益者

    20世纪90年代以来,房地产商迎来了无限美好的幸福时光。房地产一轮又一轮的开发热潮席卷全国,房地产商疯狂圈地、拼命上项目、极力炒概念、火热卖房子已成为各地经济的一大亮点。

    1990年代中期之后,中央政府钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果,地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权,在1990年代初期的经济过热中,险些酿成了一场致命的金融危机。如此,地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。正是这个漏洞,为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔。在房地产热的起步阶段,地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处,这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气,另外一个原因则是,地方官员对中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以,当时地方政府的注意力仍然集中在引进外资,鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上,以期维护本地的经济增长速度。然而,随着时间的推移,不仅中央政府的意图越来越明确,房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是,各地方政府开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策,颇有要将房地产热进行到底的架势。到这个时候,一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。

    在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中,地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据,2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是,在实施积极财政政策的1998-2003年5年间,全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明,土地,已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上,在许多地方,土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上,也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30~40%左右。如果再加上占房地产价格20~40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50~80%。在欧美国家,地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的利益,难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。

    中国的土地过去一直是通过权力进行划拨和转让的,这为“权利寻租”提供了广阔的空间,也为房地产商创造了惊人的财富。

    成本不是支撑房价的借口

    房地产开发与投机催生了一批又一批强大的受益者。90年代初期,小小的海南岛就上演了这样一台“好戏”,一夜之间,诞生了数百位千万富豪乃至亿万富豪。在那个辉煌时刻,近千亿资金涌向海南,掀起了声势浩大的房地产开发与投机高潮。海南岛几乎所有的土地都被炒过,到处是工地,房子没有盖,仅仅凭着一张图纸就可以被人们击鼓传花式的炒来炒去,最后房价像断了线的风筝飘向遥远的天际。少数人的暴富,最终是以金融机构的巨额坏账为代价,金融机构在海南房地产的喧嚣中损失了600多亿元。

    如今在北京、上海等大城市,与当地居民人均年收入相比,房屋价格已上涨到令人可怕的程度,在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有全面改善的情况下,房屋价格节节攀升。在这些城市,影响房价的主要因素,已不是建筑材料、人工等基本费用,而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素。

    一般说来,房地产公司售房的价格,大致包括了四方面的成本:1.建筑成本;2.地价;3.房地产税费及管理成本;4.利润。单从建筑成本来衡量,撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素,2002年全国的房屋造价平均水平大致如下:

    标准多层(七层以下)住宅楼:砖混结构约550元/米2,框架结构约650元/米2;高层建筑(十层以上、有电梯),约1200元/米2,它随钢筋配率和砼(混凝土)强度等级的高低而升降,这一价格,是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格,越是沿海发达地区,其价格越低,如福建,砖混结构最低有380元一平方米,只要资金到位,大把有人抢着做,广东也是如此,建筑造价普遍较低,这得益于建筑市场完全市场化的结果。也应该感谢千千万万的农民工,是他们用非常低廉的工资报酬支撑起一幢幢的高楼大厦,他们没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险,是他们的付出和奉献拉低了城市建筑的造价。而他们的付出和奉献都被少数开发商所攫取,并没有体现在最终售价上。

    对地价便宜的大多数中小城市而言,建筑成本是房价构成的最主要因素,譬如,30万元/亩的标准多层住宅用地,考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等,建筑面积分摊的地价因素大约是180元一平方米,房地产税费及管理成本再高也不会超过150元一平方米,如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%,那么面对消费者的终端销售价应为1000元左右,但现在此类地区的房地产价格都在3000元左右,所以说中国的房地产业是暴利行业绝不是空穴来风。

    在中国,房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业,也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。在房地产这个庞大的产业链中,维系着不同的利益集团,权力参与批租土地,银行提供大规模贷款,不同的利益集团扮演着不同的角色,获得各自的利益。

    房地产商一本万利

    在中国的房地产游戏中,如果说地方政府是无本万利者,那么房地产商则是一本万利者,是仅次于地方政府的第二号受益者。对此,中国的地产界名人潘石屹坦承:过去的两年,房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15%到30%,但由于普遍使用极高的财务杠杆,房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平,一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头,这样解释了他的职业转换:“建筑的利润在15%左右,房地产对于我来说,利润在100-200%。”不过,按照一位投行经济学家的估计,房地产商的自有资本回报率可以达到500%。如此暴利,任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问,飞蛾扑火般涌进市场的商人们,是中国房地产又一架开足马力的发动机。

    比如海口市海甸岛的几千亩土地,最初仅以每亩几千元的价格划拨给某公司开发,到1993年这里的地皮最高被炒到了每亩200多万元。对于这种情况,国外一般采取征收受益税或土地增值税、财产税等法规来抑制其获取暴利,而中国的土地增值税根本就没有得到实施,其暴利一般都通过不同的渠道流入企业或私人的口袋。

    重庆有一家地产公司,违反国土、城建规划,擅自扩建了十几万平米的房子,按说应该补缴罚款几千万元,但最终公司老板只拿了几百万元给个人的“好处费”,就将不合法的手续合法化。

    沈阳的富豪刘涌一次请常务副市长马向东吃饭,临走时,顺手给马向东秘书扔下一包钱,马向东作为回报,将价值3.5亿元的沈阳市中街商业区一块2.4万平方米的用地,以行政划拨的方式无偿划给了刘涌。单是这块土地,刘涌一夜之间就增加了3.5亿元的暴利。

    海南万通进军北京时手中不过几百万,投资一个新世界商场项目,就使他们的腰包膨胀到十几亿,并奠定了冯仑、潘石屹等人在江湖上显赫的地位。万通在北京短短十年间,还培养和造就了十几个亿万级的地产富豪。

    北京城区三环里的一些楼盘,初期推出时均价每平方米四五千元,利润已经翻番,现在同样的房子均价已经涨到了每平方米1万多元,这样的暴利怎能不产生富豪?

    北京某家知名的房地产公司90年代中期拿到了国贸附近的一块地皮,当时花了3亿多元,后来与香港置地合作开发高档公寓,作价是30多亿元,仅仅五年的时间,整整翻了十倍。

    潘石屹离开万通独立门户时,从万通只带走现代城的项目计划,通过这个项目他引入资金,仅仅一个项目,就使他轻松跻身中国富豪榜的行列。

    1994年,一位从海南政府机关下海的干部来到北京,看中了东直门外的一块土地,于是贷款投资开发写字楼,项目还没完工,就被某大公司整幢买走,每平方米净赚了7000多元,事隔多年提起这件事他仍在慨叹:做梦都不敢相信这样的事情。当他后期开发涉外公寓与美国地产大鳄汉斯公司合作时,美国汉斯对这样的暴利也惊叹不已!在汉斯看来,海外投资房地产10%的利润就已经很可观了。

    难怪有人慨叹:这样的暴利机会在全世界都很难找到!据《福布斯》一年一度公布的中国富豪榜显示,最近连续几年,在中国排名前100位的富豪中,从事房地产开发的富豪高达50%以上,由此可见房地产是中国产生富豪最多的行业。

    然而《福布斯》的排名仅仅只是一种表象。一些深藏不露的房地产商人根本不屑于跻身其中。像北京、上海等地还有一批深藏不露的地产商人,其获取的利润超过百亿。他们并不希罕甚至害怕自己的名字出现在《福布斯》上。

    暴利掩盖下的问题

    在房价高涨的大背景下,通过房地产获利过百亿的地产巨头在北京、上海绝不少于百人。然而令人困惑的是,这一暴利行业存在着普遍的偷税漏税行为。据国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”,暴利丰厚的房地产企业悉数落榜。

    轰动一时的上海“周正毅案”,当事人仅因虚假注资和操作证券市场罪被轻判。但“周正毅”案暴露的问题恐怕绝非如此简单,他在静安区“东八块”58号地块与2159户拆迁户的纠纷并没有因此而解决。当地一位拒绝拆迁的中年女教师申诉,如果她家被迁到远郊,她的工资还不够她和两个孩子到市内工作、读书的路费和餐费,而她的丈夫已经下岗,她自己也身患重病。类似她这样拒不拆迁的家庭还很多,拆迁暴露出的问题在于市民拥有自己房屋的居住权,但在拆迁时却无法与开发商进行价格谈判,甚至,几乎所有诉诸法院的拆迁官司都没有胜诉的可能。如果上海公开拍卖这块土地,拆迁补偿问题很容易解决。协议转让或划拨,利益都被开发商吃掉了,对于百姓来说,住房是最大的个人财产,而对于开发商而言,土地又是获利最丰厚的财源。

    闹得沸沸扬扬的湖南嘉禾商场项目,开发商以每平方米30元的超低价拿到城中心一块需要拆迁的土地,而当开发商与拆迁户发生利益冲突时,当地政府不惜采取一切行政手段和经济手段对付无辜的拆迁户,一时间闹得全县上下人心惶惶。

    当房地产商借助各种力量哄抬房价导致房价疯狂上涨时,成千上万的低收入阶层只能望楼兴叹,要买房,就得透支未来几十年甚至一辈子的心血。

    在中国对外开放的主要窗口“上海”,房价上涨的速度更是离谱,即使一个高薪白领一年的总收入不吃不喝也买不到5平方米的房子。上海市2004年人均可支配收入是1895美元,据说居中国各大城市之首,这样的收入还不能在徐家汇或陆家嘴买到1平方米的房子,而上海市绝大多数人的收入水平其实远远达不到这个理想的人均收入数字。

    在深圳、北京、上海等地,地价是房价的主要构成因素,好的地块,每亩多是千万以上,在这样的地块只有建造高层、高档楼宇,才能把地价因素削减、消化下来。在北京,1000万元/亩的地块,应该在三环以内,25层的塔楼,建筑面积分摊的地价大约是1300元一平方米,加上1200元一平方米的建筑成本,如果利润率为8%,那么面对消费者的终端销售价不过3000元左右,而现实中的价格都是一万多元以上。这里所说的地价,是参考同地域中已经见报、公开招投标的地价。而实际情况是,不单是北京,全国其他地方,经营性的房地产土地出让绝大部分(95%以上)都是协议转让的,就是说,是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的,其价格比公开招投标的地价低很多,有些可能连1/10都不到。北京2003年突击协议转让的土地,用京城房地产大腕华远公司任志强的话说,光为这些协议转让的土地办理各项手续,没有一年半的时间,绝对办不完。为什么会这样呢?原来国土资源部下令,2004年8月31日前停止一切土地的协议转让,改为以公开招投标方式转让,出价最高者中标。游戏规则改了,门准备关上了,已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了,有人戏称此幕系土地市场的最后疯狂,京城房产大腕们预测,今后北京的房价将会不可避免地上涨,乐观的估计2万元一平方米都打不住,按原来房屋销售价格与成本的比例推算,房价可能会上涨到3万元一平方米,快赶上香港的房价了,但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。

    欲使之灭亡,必先使之疯狂

    有句话说得很精辟,欲使之灭亡,必先使之疯狂。每个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时,无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐,一旦房地产泡沫破灭时,所有的资本都会争先恐后地出逃,对当地经济的打击,用十年衰败来形容都不为过,看看现在的北海、海口以及日本、香港,就明白什么叫元气大伤!

    当一个城市的主要财富是以土地、房产来支撑时,必然会带来很大的风险。不动产基本上没有任何特殊性,制造起来很快、很便宜,它不是古玩珍宝名画,其真正价值,与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的。有关数据表明,当一套70平方米的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时,就已经进入警戒线了,达到10倍时已是相当严重的泡沫化。从长远来说,这样的价格在其它因素(利好出尽、利空必至)的打压下,必然存在理性回归的动力,任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住,除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。

    房地产行业的暴利对中国社会危害甚大。这主要表现在:一、抬高了房地产业的生产成本,例如全球性的相应物价暴涨,外国供应商都在耍中国的大头,趁机要价!二、国内经济过热,房价畸高,价格扭曲并且起伏波动巨大,三、加重普通消费者的购房负担,使一大批消费者成为危险的负债群体,并为金融机构埋下债务危机的隐患。在这个时刻,根本不存在什么”看不见的手“。中央政府就是要干预!要管制!

    槟榔园

    --- (博讯 boxun.com)


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