[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

上升到政治高度的房价(图)
(博讯2005年5月16日)
    
    
    中介的手段
    
    “你在上海有房子吗?有没有贷款?”2005年3月,记者在一个场合遇到上海一个著名中介的高管,作为一种友好的表示,他这样问记者。“如果没有贷款,我可以帮你把房子抵押给银行,再在我手上的这几套二手房中选一套过户下来,3个月,我保证只要3个月,让你赚个10万8万没问题。”他说。
    
    其时,上海正在流行一个说法:上海的房价近期目标将是123,也就是外环内、中环内和内环内价格分别为每平方米1万、2万和3万;远期目标为135,也就是前述价格分别为1万3万和5万。2004年流传在地产商和中介口中的一句类似戏谑的话“消灭一百万以下的房子“正在迅速变成事实。
    
    所以“有二手房源”在相当长一段时间内成为中介们最值得自豪的一件事情。手里握着房源,就好像握着会天天生出钱来的聚宝盆。“你不得不佩服中介削尖脑袋找房源的能力。”曾经在2005年初有过售房经历的王小阳这样说。“我当时把自己的房子在一家中介里挂出去后,几乎是马上有人来看房。后来我发现,一开始来看房的,都是另外一些中介的新业务员。他们先以看房人的身份了解房子,一转身就打电话给我,表明自己的真实身份,并问我愿不愿意在他们那里也挂个牌。实际上,无论我是否愿意,他们都已经把房子挂出去了。然后不由分说就会带人来看房,只有你明确拒绝不让他带人看房他才会作罢。”
    
    上升到政治高度的房价
    持续走高是我国大中城市房价今年的主要走势。
    
    不过在杭州一家中介的一名高管眼里,走这样的二手房交易渠道只是小生意,赚不了什么大钱,因为100万的房子中介费一单也只有一两万块。“真正赚钱的是吃开发商的房子,他们的房子一开盘,除了内部预订的房子之外,所有的房子都由几家中介联合起来吃下。事先的约定是中介只交订金,房子卖不掉可以退回给开发商,但价格随行就市,如果卖得高开发商和中介分成得利。”
    
    这种模式在几年来整个华东地区房价猛涨的情况下当然是无往而不利,靠中介费支撑成本,靠与开发商合作猎取利润,实际上是华东地区所有房产中介的核心秘密,也正是因为有了这样巨大的利润诱惑,仅仅五六年时间,房产中介在华东迅速地成长起来。“中介多过米铺”不再仅仅是一个夸张的形容,而成为一个事实。
    
    两 难
    
    韩立和汪洋是同事,两人在2000年左右研究生毕业分配到上海的。5年以来,他们俩的收入都从刚开始的3000多元涨到现在的五六千元,他们对于自己的描述是上海的办公室打工族。因为韩立是工作几年后才上研究生,毕业时已经接近30,所以工作后很快就与相恋数年的女友结了婚。当时上海的房价已经开始上涨,韩立在2002年以5000多的价格在浦东世纪公园买了房。而汪洋因为是应届研究生,直到2003年才有女友,到现在考虑要结婚买房时房价已经不是他能力范围内的事了。他和女友两个人的年收入大约在15万左右,合起来储蓄现在也不过20多万块。在上海,考虑上班时的交通,可能选择的房子价格都在每平方米一万以上。
    
    上升到政治高度的房价


    
    
    
    
    上升到政治高度的房价


    北京市18区(县)已购公房再上市买卖平均价格情况图
    
    “几年工作下来,不要说收入的增长部分,不吃不喝也不够付房子的首期款。”汪洋说,“房价如果不往下走,我很难看到买房的希望。”
    
    最近汪洋似乎看到买房的希望了,当他看到温家宝总理在人大的《政府工作报告》中把控制过高房价当作是2005年的工作目标时还只是高兴了一下,而随后上海市政府的各种政策出台则使他更多地感到惊喜。这套被业界称为“组合拳”的政策既有央行提高存款利率和随后取消房贷利率优惠,也包括了上海市政府自行出台的停止转按揭政策。网上迅速流传开各种房价下跌的传言——有购房者大量向开发商退房,有温州炒房客一下子放出数十套囤积的房子,有某地段房价一下子回落数千元,诸如此类,不一而足。
    
    不过同时汪洋也发现,虽然在韩立没有买房前他们俩抱怨房价太高时高度一致,但现在在面对国家的这些政策时,他好像很难与韩立达成原来的一致意见了。虽然韩立买房只是为了自住,但因为买房时工作还不久,70多万的房款只付了最低的两成首付,每月要还将近4000块钱的贷款,所以说起上海的房产新政,他感受更深的,是利率上升给他带来的烦恼。提高基准利率和取消房贷优惠政策使他需要支付的利息总额提高了接近20%,虽然这还不会使他的生活有多少影响,但当汪洋说起未来利率可能还有提高的可能性时,韩立经常要反驳他。虽然对于现有的房价,韩立同样也认为是高得离谱,但他认为,用提高利率来打压房价,在打击投机者的同时也给像他这样的普通购房者带来利益上的损失。“拉高房价的又不是我们,凭什么政府想控制房价的时候要让我们多买单?”他这样说。
    
    调控来临
    
    在长三角地区自2000年以来的房价上涨过程中,呼吁调控的声音始终就没有停止过。到2004年,重量级的经济学家如易宪容、谢国忠等更是直接指出房地产已经有开始要挟中国经济和中国面临重蹈香港地产泡沫覆灭道路的危险。之所以要呼吁调控,很大一部分原因都认为高至万元房这样的价钱时,房地产行业改善民生的功能已经大大下降。投资,或者更不客气地说利用房产来投机的比例占到购房动机的绝大部分。因此其中空关房或者空置房指标成为判断房产泡沫的重要数据,而关于这个数据,认为当前长三角地区房价正常者和偏高者动用了各种手段来证明自己的观点,不过最终都是莫衷一是。因为在经济快速发展的长三角地区,在房价上涨的各个阶段,都有像韩立这样的自住购房者出现,在相对低价区有国内白领,在高价区有不断到长三角来创业的港台和外籍人士,也有新就业而家境富裕的长三角企业主子女。同时随着对房价的高度看好,在房产上的投资或者投机者也从前述的各种中介机构和以炒房为主要收入来源的房虫发展到各种背景、职业的普通市民。经过四五年的房价上涨后,一套房子的功能是用来自住、投机还是投资,已经不容易分辨了。
    
    但是一个回报率极高的行业,其社会影响远不止妨碍民生改善这一点。就在中央政府下决心对全国的房地产价格开始调控之后,华东地区房价最早开始飞涨的杭州本地媒体发布了一则并不引人注目的消息,指出2004年杭州在房价高涨的情况下七大行业齐齐出现全行业亏损的情况,而上海更是出现了2005年一季度全部银行贷款的九成都流向了房地产行业的情况。长三角一家著名企业的老总2月份在所在城市的经济工作会议上抱怨说,他在招收技术人员的时候,他们都对他报出的薪酬不满意,而原因之一就是“你们那里的房价是多少,拿这个工资多少年才能买上房子?”显而易见,房价高涨不仅影响了居民的生活,地产的高回报率已经开始从各个方面与其他各行业争夺社会资源了。
    
    “要想房价下跌,可能也不是想象的那么容易。”汪洋说,“到了这样一个程度,房地产行业已经有了自己保护自己的能力,前两天看报纸,看到一个房地产商在上面抠字眼,说中央的政策是要防止房地产价格大起大落,大起不行,大落也不行。他的意思当然是中央政府要维护现在的房地产价格。但是你怎么维护,市场对价格上涨的预期太强了。去年也有过一阵子央行出文件认为房地产过热,结果价格也停滞过一阵,但一看后续没有出政策,马上出现疯涨,从去年到现在,有些地段的房价差不多涨了50%。我认识的一个中介前阵就对我说,再不买你还是要后悔,今年和去年的情况是一样的。政府并不希望价格下跌。因为现在房产中投资的成分已经很高,要跌就会出大事,很多房子就会断供,银行会出现坏账。但不跌的话就一定会涨,而且又是大涨,因为已经买进房产的都是有钱人,他们会想办法把价格再托高,让自己现有的房子再出手。”
    
    走钢丝?
    
    一边是房价因为上涨而看好,因为看好而上涨的自我复制式膨胀,进而造成老百姓改善住房条件困难、房地产业吸收大量社会资源但造出来的房子却有越来越多的用于空关寻找买家;一边是调控使已经在高价买房的普通居住者面临高利息影响,如果房价快速下跌则会造成一定的金融风险。政府此番对房价的调控就好像一个在高空表演走钢丝的演员,哪边都深不可测;而地产商、炒房客和按揭贷款的购房者则像是台下的观众,在观看之余都屏住了自己的呼吸。
    
    无疑,在对于房地产的宏观调控中,作为主要演员的政府,其实也不是铁板一块。作为经济新贵的长三角地方政府,对于出手调控已经逐步发展成为地方经济支柱的房地产业也并不十分情愿。在房价高涨的上海、杭州、南京、宁波等城市,房地产业对地方GDP的贡献率高的达到1/4~1/3,对于地方财政收入则更高。另外一方面,作为地方中心的这些大城市,房价高涨使它们在吸取本地其他地区和区域外其他地区的经济成果更为有力——大量新进入人口购买这些城市房产的时候,也就等于为城市的发展缴纳了高额的入门费,通过房价上涨——地价上涨——政府财政收入增长——改善城市环境——吸引更多的人进入本地投资房产,地方政府在这个循环中得到了相当大的好处。
    
    局部正确未必全局正确,但局部正确往往意味着在局部得到相当大的支持。这也就是为什么在业界广泛流传的中央政府调控房地产的“国八条”中对稳定地方房地产有政府问责制这一条的原因。所谓政府问责制,就是把房价从一种商品价格上升到政治高度的手段,如果地方政府在此问题上措施不力,相关责任人将被追究责任。在地产价格已经与地方政府自身利益相关的情况下,这一条将是打开利益纠缠的最好办法。
    
    中央政府的高度重视看来足以使市场的“涨”声平静下来,原来纷纷看好长三角房地产的各等角色都陷入了尴尬的境地。正如汪洋看到的那样,房地产商及其与他们利益有一定相关性的专家大多强调中央政府在调控政策中的“稳定”二字。事实上谁都清楚,在宏观调控中的稳定意味着调控过后的上涨,重现2004年春夏的一幕。
    
    僵持的现状
    
    “观望气氛浓重。”
    
    这是最近以来流行于长三角各大媒体形容本地楼市的词,也确实是最贴切的词。
    
    对于开发商和手中持有大量房产的中介、炒房族而言,宏观的和微观的气氛几乎在“国八条”通知下达后一夜之间发生了根本性的变化:一直在为本地房地产喊多的媒体开始刊登对房地产不利的消息了,而以前这些消息不会出现在媒体的版面上;政府官员的声音从“投资本地房产有高回报”变成了“房子是盖起来住的,而不是炒的”;大量原来他们使用过的“小技巧”开始成为政府整治的对象。大的房地产商和炒家也不会轻易对价格松口,谁都明白买家急价钱起,卖家急砸生意。小的炒家因为各式各样的原因急于出手的窘相已经出现,但对整个市场不构成多大影响,他们希望的是在僵持之中度过宏观调控。
    
    对于潜在的购房者来说,实际上以现有价格买入房产,大部分情况下意味着他们必须在巨额房贷下度过几十年的日子,况且按现在的通货膨胀率和银行利率相比看,利率还有上升的空间,因此不会在政策未明、房价有可能回落的情况下入市。
    
    很显然,政府将会有什么样的行动,将是决定后市的核心因素。
    
    中央政府的表态很明确,除了它手中的货币工具外,更多地将以地方为单位根据不同城市的情况来解决。而问责制是把地方政府从与高房价千丝万缕关系剥离出来的关键。至于像利率这样的货币工具,因为涉及方面太多,短期内是不会多次使用的。
    
    而长三角多数城市地方政府的态度并不明朗,反应都还在省一级政府中作出。上海作为直辖市的反应最快,但就抑制房价而言,借用社科院因关注房产而出名的尹中立博士的说法:“还太温和,不足以见到降价的成效。”
    
    由数种力量构成的多空双方的第一波较量,在4月份僵持的气氛中过去了。以中央政府带头的空方,赢得了初步的一招,房价没有再继续大幅上涨,但是以房地产商等组成的多头也没有输,价格没有下来,阵营里人气也还在,相信房价还会大幅上涨的人在长三角各地还多的是。接下来的5月无疑是双方还要较量的时刻,因为在房地产行业中5月是销售的黄金季。就在4月底,建设部在上海召开以平抑房价为主题的内部工作会议,而央行行长周小川也在同时表示央行将进一步出台措施调控房价;同时房地产商的代表人物任志强则上书中央,对宏观调控房价委婉地表达不同意见。
    
    可以肯定的是,这种较量还刚开了个头,在以后的较量中,火药味也更浓。因为政府的背后是中央提出的“建设和谐社会”的承诺,而房地产商的背后,则是巨大的利益在推动。
    
    南风窗/郑作时
     (博讯 boxun.com)


博讯相关报道(最近20条,更多请利用搜索功能):
  • 童川:中国房地产业之透析
  • -cs-:开征房地产税将成为中共垮台的导火索
  • 陈劲松:中国房地产 “全球最大的泡沫”
  • 何清涟:中国房地产业暴利从何而来?
  • 房地产泡沫化 吴敬琏认为应警惕
  • 北京学者:热钱涌沪杭 狂炒房地产
  • 房地产大亨急眼了(常乐)
  • 博讯来稿:江苏一市无故为房地产老板减免基金数千万为啥?
  • 上海房市崩盘: 从4月18日起上海房地产全线暴跌
  • 房地产触动地方集团利益 温总向陈良宇发最后通牒
  • 中国两会:温家宝叫板房地产大腕(图)
  • 上海房地产引发中央高层交锋?(图)
  • 20天输掉200万—北京房地产高管网上赌球
  • 建设部副部长刘志峰:房地产业存在大量腐败
  • 文化产业成国民经济支柱 经济总量与房地产业相当
  • 水皮:房地产泡沫一天不破 中国股市就一天没戏
  • 中国房地产大泡沫
  • 中国房地产商囤积土地70万亩 官方强调治理整顿
  • 去年中国房地产市场矛盾隐现
  • 腐败是中国房地产的生命
  • 房地产公司拆迁过于野蛮被查处
  • 拆迁代表沈婷谈周正毅房地产案
  • 中国巨资催生房地产业繁荣(图)
  • 商人怒吼 房地产政策急转弯
  • 浙江副厅长外逃揭开杭州房地产黑幕
  • 总后要求军以下作战部队停止出租空余房地产
  • 政文:南京市房地产管理局转变“真”快


    点击这里对此新闻发表看法
  •    
    联系我们


    All rights reserved
    博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
    声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。