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童川:中国房地产业之透析
(博讯2005年3月26日)
    
    
     三月十七日,也就是在刚刚结束的“两会”上,温家宝的政府工作报告中首次把控制中国房屋价格问题列为政府的一个重要工作重点的几天后,中国人民银行向各大商业银行总行发出紧急通知,要求各商业银行调高商业贷款利率,执行5年期以上6.12%的利率标准。相应的个人房贷利率一下子提高了 0.59个百分点,而且今后银行很可能会再次提高利率水平,对于购买多处住房的贷款人也可能会采取更多的限制。 (博讯 boxun.com)

    
    由于近年中国房地产价格飞涨,已经超出了广大工薪阶层人士的承受能力。此次央行提高利率旨在给房地产降温,不过专家认为提高利率只治标而不致本,唯一的结果是增加了买房者的经济负担。
    
    那么什么是中国房地产的结症呢?  
    
    * 高速增长的中国房价
    
    中国于1998年开始全面改革房屋分配制度,废除分房制,实行商品房制度。从1999年到2004年期间,中国商品房平均价格成加速增长势头,有些地区和城市的房屋价格涨过了两倍,甚至三倍,远远高于同期国民人均收入的增长速度。
    
    2004年中国政府采取加息和收紧房地产贷款的政策,但并没有能够抑制住全面上涨的房价。 中国人民银行2005年初发布的《中国货币政策执行报告》提出2004年中国土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨10.1%、9.7%和1.4%。
    
      新年刚过,上海的平均房价又创新高, 达到每平方米9270元,市中心地段超过每平方米1万2千元的楼盘并不少见。而上海的一般工薪阶层的家庭收入在3万元左右,是不可能买得起房的。
    
      纵观全国,在房地产开发中,开发商一味追求房型的豪华,不少城市甚至已抛弃了经济适用房。表面的理由很简单:同样的资金买到同样的土地面积,如果建经济房,开发商利润要比建豪华房低,所以开发商都在追求建高档住宅。当然,前题是市场有那么大的对于高档住宅的需求。
    
      不过真正推动房地产价格高涨的原因还在于房地产业的高额利润吸引了各方利益集团参与绞逐,造成了风借火势,火借风威的局面;由于中间过程的非透明性,从土地转让到最终楼盘售出,中间各个环节都滋养了一批腐败势力瓜分利润。
    
    * 政府是土地的垄断者
    
      政府对土地的垄断供应可以使政府轻而易举的操纵土地价格。表面上看,全国房地产企业超过4万家,是充分竞争行业,但由于房地产业的上游-土地市场是政府独家垄断,由政府批土地和制定招拍挂政策,实际上充当了土地供应的垄断商角色,因此,政府完全有能力获得“垄断的超额利润”。而财政收入以及GDP是考核地方官政绩的重要指标,因此,各地政府当争相“向上”操纵土地价格了。至于说本地百姓如何买不起房子并不在考核范畴,当然也就没有人真正管了。
    
      尽管从前年下半年开始土地市场引入了竞价机制,但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性市场,而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下,竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期,为垄断供给的垄断产品形成垄断价格,并且不断把这种垄断价格推向新高。
    
    * 政府官员下海青睐房地产
    
      以2004年“富比世中国百富榜”为参照标准,100名富豪中就有近半数涉足房地产业,位列中国大陆富豪排行榜前十名的7个人都有房地产业,而前20名富豪中有10人从事房地产业。
    
      财富的诱惑吸引了大批政府官员,事实上,在中国大陆,房地产业天生就是和政府关系密切的行业。而对于政府官员来说,去企业任职,尤其是房地产业,是一个再好不过的选择。据称,去一般企业任个副总,年薪至少过百万,有的还有干股。
    
      在上海房地产企业中,官员、“准官员”出任外资或者民营企业要职的比比皆是。以开发新天地而著名的里安集团,其董事长特别助理周永平,原是上海市新闻办的一位处长,曾任上海某报主编。上海证大集团某副总则是原浦东新区规划局的一位领导。2004年中国富豪排行榜 24位的童锦泉旗下的长峰集团,主要开发项目在上海市长宁区。该企业更是聘用不少房地局退休领导任要职。
    
      中国高干的孩子被称为“太子党”,其中涉足房地产业的不在少数。邓小平的次子邓质方在其父生前纵横商海,在全国疯狂圈地占地,大发地产财,一度被视为中国的地产大王。
    
      深圳银湖的发展商分别是杨尚昆的女儿、王震的儿子、黄丽满的丈夫、厉有为的儿子、李子彬的儿子、李灏的女儿的公司。
    
    *房地产为腐败提供温床
    
      由于开发商-特别是有政府背景的开发商,与政府部门有着千丝万缕的联系,许多被披露的贪官大案多与房地产有关。据官方统计,浙江省1998年至2002 年,房地产行业职务犯罪案件共100多件、116人。其中房地产管理部门38 人,房地产开发企业78人,受贿案件占54.31%,立案人数和大案数呈逐年增长趋势。
    
      房地产商的贿赂也使得许多中共高官纷纷落马。2003年3名被查处的正部级官员:国土资源部部长田凤山、原贵州省委书记刘方仁、原河北省委书记程维高,都和房地产腐败扯上了关系,早前的沈阳市长慕绥新、副市长马向东、深圳市副市长王炬等大部份高官的落马也都或多或少和房地产受贿案件有牵连。
    
    * 囤积土地和现房制造高价位
    
      有背景的开发商可以手眼通天,无视各种法规。他们往往凭关系搞到廉价土地,而且数量巨大。之后,或是转手倒卖,或是囤积制造土地供应紧张假象,因此抬高价格。
    
      2月24 日出版的中国《财经》杂志报导,上海房地产主管当局经过对历年出让土地档进行清理以及实地核查,结果发现至2004年初,全市已经政府出让但尚未开工的闲置土地高达3600余公顷。
    
      现房方面同样存在囤积的戏法。2004年政协北京市第十届委员会第二次会议的一项提案表示北京住宅楼空闲率为60%,希望整顿市场。
    
      目前上海商用和住宅楼的闲置率为30~40%。
    
      2004年杭州的楼盘放量远远超出前几年的同期,供应量急剧放大。而此前杭州的楼盘放量不多,其实与开发商的囤房待价而沽的售房心态有关。
    
      报导称,从2005年3月1日到3日,上海市房屋土地资源管理局一连查封了7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘,其中3月3日一天就紧急查封了6个楼盘。上海市主管部门指出:这些楼盘的开发商通过反覆签订、撤销房屋订金合同来囤积房源,或是虚构购买主体,签订虚假合同并反覆撤销,从而哄抬房价。被查出的虚假合同中最高的一套单价竟高达每平方米11万元,虚高近15倍。
    
    * 媒体充当吹鼓手
    
      房地产业除了政府这个保护伞,还与媒体唇齿相依。北京一房地产业内人士还指出,开发商都培养了一些记者,形成一个内部圈子,他们定期写吹捧新闻,制造概念。
    
      房地产广告在媒体广告中的绝对比重使得媒体在对房地产违法事件中的报导不能有的放矢。去年广州的富力半岛花园发生暴力事件,据业内人士说,广州的许多媒体很早就得到了消息,但最后富力投放了广告的广州几个主流媒体都为了不得罪广告大客户而不报导此事。
    
      媒体为了吸引房地产广告,还主动投怀送抱与房地产开发商合作。在媒体与房地产商的合作中,最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。某房地产业内人士说,明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量,一般而言,省级明星楼盘的标准是50万元,国家级明星楼盘的标准是200万元。
    
    * 金融危机
    
      最近人民银行上海分部发出了房贷金融危机的警告,暗示60%-70%的商业银行贷款与房地产有关,一旦“泡沫”破裂将导致万亿级的坏帐。
    
      按规定,银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金,但如果开发商被银行评为优质开发商,资金要求可以放低。一房地产公司副总告诉大陆一家媒体说,如果打通关节,银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”,这是对开发商资质认定的一个重要指标;并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样,开发商就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。   
    
      开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后,接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是,搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证,签订虚假售房合同,然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
    
      这样,开发商可以把绝大部份的金融风险转移给银行。
    
      个人贷款方面,根据中国人民银行最新发布的2004年第四季度货币政策执行报告说,中国购房贷款增速的回落并不明显。2004年末,该项贷款余额为 1.6万亿元,增长35.15%。其中个人炒房者不在少数,普遍认为当房地产泡沫一旦破裂,房价势必大幅下跌,尤其是最后一棒的接手人,在无法脱手或不愿意以低价出售的情况下,很有可能不再还款,而银行拿到抵押的房产后又无法变现,最终只能成为银行坏账。
    
    * 社会危机
    
      房地产业的种种腐败造成了巨大的社会危机。有经济学家认为,90年代是代表共产党利益的政府与所谓的“精英阶层”对广大股民的掠夺;21世纪前10年则是该统治集团和各既得利益者对全国80%民众居住权的掠夺。
    
      暴力拆迁在中国房地产暴力中无疑是最严重的。近段时期,由于暴力拆迁所引发的案件屡屡发生:2003年8月21日,南京长江路邓府巷拆迁酿出惨剧, 8人自焚抗议身亡;2003年9月15日早上,一名来自安徽农村的农民为了对所在地方政府的拆迁政策不满,在北京天安门金水桥前自焚;2003年7月18 日凌晨,北京西城区闹市口大街的居民遭20多人的“棒子队”一顿打砸袭击,造成多家被砸、多人受伤。2005年春节,天津强拆中发生警察强拔输液管,抬走重病在床的老人,造成其随后死亡,儿子抬尸上北京上告的事件。
    
      国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》日前也批评了北京拆迁中的严重问题,文章披露,仅北京国贸三期工程拆迁就造成6人以上死亡。文章援引北京居民的一段民谚,深刻揭示了中国目前暴力拆迁的严重情况,“拆迁、拆迁,一步登天,到了拆迁苦不堪言。强拆大军一到,我死难闭双眼。9米平房遭强拆,三口之家毁于一旦,天呵,睁睁双眼!”
    
      据中国大陆十个省市统计,在458万1千亩园区实际用地中,未经批准用地高达314万6千亩,占68.7%。由于一些地方不尊重农民意愿,强行征用农民集体用地;一些地方在征地中,不安排农民就业,经济补偿不到位,造成不少农民失地又失业,严重影响社会稳定。
      
    腐败渗透到中国房地产业的各个环节。一方面,控制各种资源的利益集团互相庇护、利用,抬高房价,肆意掠夺社会财富。另一方面,占80%人口的普通民众或是望“楼”兴叹,或是在媒体的各种虚假消息的驱动下跟进炒房,极有可能重蹈炒股复辄。而拥有20万亿储户存款的银行却承担了60%的贷款风险。各界都在注视着2005年中国经济的走向,房地产危机更是焦点的焦点。
    
      (博讯 boxun.com)
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