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何清涟:中国房地产业暴利从何而来?
(博讯2004年3月03日)
    一、中国特色:富豪云集房地产业

       最近,2003年中国获利产业的两个排行榜问世,一个是“十大赢利行业”排行榜,另一个则是具有道德贬斥色彩的“暴利行业排行榜”(“2003中国十大暴利行业,房地产中小学教育居前列”,《青年时讯》2004年1月2日),列于两大排行榜上的行业有所不同,但房地产业却都高居榜首。 (博讯 boxun.com)

      据房地产业内人士分析,全世界房地产业的利润一般都在5%左右,而中国房地产业的平均利润率则在15%以上。而中国的大富豪栖身的行业亦异常集中在房地产领域。在中国福布斯2002年度公布的100名富豪中,竟然有40多人涉足地产业。此后虽然不断有从事房地业的富豪身陷囹圄,但在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上,涉足房地产的还是高达35名,与其他行业相比,房地产业的富豪之多,遥遥领先。仅此一端,足可证明中国房地产业“暴利”之说并非空穴来风。

      中国的房地产业仿佛有点金术,在短短20多年内,以超乎常规的速度催生了太多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家,而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。2003年,从《福布斯中国富豪榜》上跌下来的刘晓庆、杨斌都曾从事过和房地产相关的行业,目前正在接受审查的上海富商周正毅、钱永伟、许培新也都是通过房地产业经营积累了巨额财富(“中国富豪一半是房地产商,很多是房地产贷款造就”,《世界经理人》,WWW·ICXO·COM,2003年6月23日)。

      与这一中国特色相映成趣的是:福布斯全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地产商。

      这就让人不由得产生疑问:中国房地产业何以能够维持如此高额利润?难道中国的房地产业真成了点金术?

    二、房地产业缘何产生高额利润?

      据多年来观察分析,房地产业的暴利主要来自于如下五条渠道:

      第一,房地产商与政府官员勾结,使用各种“灰色手段”拿到土地。

      中国自1978年改革开放以来,曾出现过三次大规模的“圈地运动”,而第三次“圈地”就发生在2000年以后。根据笔者对中国近15年来几度形成高潮的“房地产热”的观察,房地产业的暴富流程如下:制定圈地计划→贿买政府土地批租部门(国土局)→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→利用承建单位资金开发→贿赂银行主管获得抵押贷款→基本完成收益周期。其中第一个重要环节就是与政府官员合作。

      2000年以来中国进入“城镇化(即城市化)高潮时期,许多地方政府往往把城市化当作大生意,与一些“社会能人”和利益集团进行权钱交易。这些“社会能人”凭借其参与城市建设这一机会,成为富商巨贾,少数人还能够继续赁借其财富优势,控制当地的城市规划,让地方政府为其服务,形成“地方政府傍大款”的局面,而官员们的私家住宅也往往由“能人”选择好地资助建造。这样一来,“能人”与政府官员结成了紧密的“利益共同体”,所作所为受到保护,成为地方的“老大”。城市垄断经营的公共部门,建造基本的道路、水管和供电设施,地方政府反而要求当地居民出资(“城市化陷阱:警惕地方政府傍大款”,《21世纪经济报道》2004年1月12日)。

      房地产商既然能够成为巨富,帮助房地产商成为巨富的地方官员当然也肥得流油,据房地产业内人士透露,仅仅用于批地一项的贿赂(交易)成本就高达地价的30%左右,这点在房地产业内早已不是什么秘密。据国土资源部不完全统计,2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件16·8万起,738人给予党纪政纪处分,134人追究刑责(即坐牢,“土地审计风暴,2046个开发区卷入,近千人受牵连”,《北京娱乐信报》2003年12月24日)。按照这次公布的“反腐”政绩推算,每一起土地违法事件就算只有一位责任人,也该有16·8万人,如此多的依靠土地获利者,却只有不到1%的违法者需要承担“刑事责任”,说明腐败获益的违法成本相当低微。官员们只要付出如此低的“违法成本”,就可以获得相当高的腐败收益,这种情况下,由中央政府发动几年一度的“大清查”,于惩治贪腐自然毫无阻吓作用。

    第二,掠夺城市拆迁户的利益。

      据《房地产导刊》披露,开发商绕过国家规定,拿到土地的渠道多达10个,其中就包括城市中的“危房改造”土地。房地产开发商在付出“灰色”的高额“交易成本”后,为了保持利润,只能“从羊身上拔毛”,其拔毛的方式之一就是想方设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助,加上各地主管拆迁的政府官员都是拆迁的隐蔽受益者,自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来,城市拆迁户们在暴力拆迁过程中,纷纷失去安身之所。据中国国家建设部统计,2002年1至8月份受理来信共4820件次,其中,涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次,其中反映拆迁问题的占70%;在集体上访的123批次中,拆迁问题占83·7%(“拆迁十年悲喜剧”,《南方周末》2003年9月4日)。可惜的是,拆迁引发的公平和稳定的问题,并未引起中共最高当局重视,处于放任状态,以至后来房地产商在拆迁过程中,收买黑恶势力介入拆迁,发生许多恶性事件,如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等类似事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商之间,因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多,最著名的是2003年8月南京拆迁户翁彪被迫自焚事件。

      2003年一年内,在中共统治中心北京天安门广场先后发生了十余起自焚事件,其中几位自焚者就是因征地拆迁导致家破人亡的苦主。面对中国百姓这种悲惨的最后反抗,中国政府不但不秉公调查案件背后的冤情,反而将自焚者作为危害社会治安者加以拘禁,并将为拆迁户打官司的律师郑恩宠以“泄露国家机密罪”投入监狱。所有这一切,彻底表明中共统治是中国历史上最黑暗的威权政治。

      各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结、无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏剧。在2003年8月22日南京邓府巷拆迁户集体自焚事件发生后,江苏省省委书记李源潮也不得不承认:“城市房屋拆迁和农村土地征用,现在已经成为‘沙滩流水不到头’的两大问题”(“一个城市拆迁的标本审读”,《南方周末》2003年9月4日;《新民周刊》2003年8月31日)。所谓“沙滩流水不到头”,指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿,但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污吏们拿走了,最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看,可以毫不夸张地说,中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱,凝结着无数城市拆迁户的血泪。

    第三、掠夺农民赖以安身立命的土地。

      中国20多年前的农村土地制度改革,即“家庭承包责任制”只是让农民拥有土地使用权,并没有允许农民拥有土地所有权,这种制度上的缺陷最后导致县、乡、村三级政权的官吏们成了土地的真正主人。从上个世纪90年代开始,中国农民土地被低价征用的悲剧不断在中国上演,就在今年一月,《南方周末》还登载了一篇题为“别夺走我的麦田”一文,记述了山东齐河县农民失去土地的悲惨遭遇(《南方周末》2004年1月8日)。

      中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困,只有土地使用权而没有所有权的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。浙江师范大学王景新教授在冀、鲁、鄂、桂、浙、滇等11省134个县作了抽样调查,发现拥有土地的农业人口只占总人口的84·5%。据此推算,全国至少有13·7%的农民无地。据国土资源部统计,1987至2001依法审批的征用土地数,加上违法占地约为4074-4420万亩,按人均0·8亩计算,失地农民总数约在5093-5525万。这些失地农民的血泪故事,只有少数能够见诸于媒体,与其他发展中国家一样,中国之穷,就在于私权不明确以及政府的高度腐败。在中共威权统治下,中国公民与政府之间没有任何讨价还价的博奕机制。

    第四、大量偷漏税。

      据报道,九成房地产企业严重偷漏税。2003年,南京市地税局稽查分局耗费半年时间,对2002年度纳税额较大的88户房地产业企业进行了税收专项检查,竟然发现87户有偷漏税问题,涉税金额高达5031·66万元。据报,这种现象在中国相当普遍,多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。不过税收是抽象的“国家利益”,在房地产商那里获取了利益的官员们对此睁只眼闭只眼,并不积极追查(“2003年中国房地产还差最后一个排行榜”,信息时代网站2004年1月15日)。

    第五、榨取购房者。

      房地业的“黑”一直是中国消费者设诉的一个主要问题,不少欺诈都发生于房地产预售中。房屋质量往往低于销售时的承诺,收取的各种附加费用更是多于牛毛,还有少数开发商连地价都未交清,导致购房者拿不到房地产证。针对消费者投诉,中国声称要在2004年开始“中国房地产揭黑维权行动”(“2004年中国房地产揭黑维权行动”,搜房网站,2004年1月29日)。

      这种榨取激化了社会矛盾。据统计,2003年前10月,全国商品房平均销售价格为每平方米2470元,在上海北京广州深圳等城市的房价则高达每平方米6000多元以上。而2002年全年城镇居民人均可支配收入约7000多元。以一家三口计算,全国城市家庭的年收入和城市平均房价比在1:12左右。再考虑到目前中国收入分配差距日益拉大这一因素,可知一般城市居民购房相当困难。房地商的不诚实欺榨,导致无力购房的贫民怨气积结。

    三、房地商的巨额投资从何而来?

      最后还必须回答一个问题:中国富商在进入房地产业前,大都是没有多少钱的“丑小鸭”,通过投资房地产业,他们才成为万人瞩目的“天鹅”。那么他们投资于房地产的巨额金钱由何而来?

      答案只有一个,中国国有银行的信贷资金是他们开发房地产的资金来源。

      中国的房地产企业在开发之初,普遍都面临自有资金不足的困境,必须从中国国有银行“借鸡生蛋”,从开发资金到建筑企业垫付的工程资金,几乎都依赖于银行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易,加重了银行的信贷风险。

      近20年来,中国房地产信贷政策已经变了6次,目前仍然在起作用的是2003年6月13日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这一政策刚出炉时,在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商认为,这一政策切断了房地产开发企业的资金来源,将导致50%以上房地产企业破产,70%以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种“恐慌感”充分说明了房地产业对银行贷款的依赖性。但半年多以来,这一通知并未真正起到作用,因为贷款难度加大,只使银行管理贷款的人多了一项索贿的资本,并没有真正切断房地产商的资金血脉,中国的现实再一次证明了中国政府的“软政权化”。

      在房地产业几近疯狂的扩张背后,潜伏了大量风险。据统计,1998年商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年已经高达6616亿元,年均增长25·3%(“中国富豪一半是房地产商,很多是房地产贷款造就”,《世界经理人》,2003年6月23日)。在上世纪90年代,中国人民银行(即中央银行,简称“央行”)还设有融资中心,当时融出的许多资金,现在都成了不良资产。据央行有关人士透露,央行融资中心融出的资金,有85%最终转化为广东、海南的房地产(“央行铁腕清收千亿不良再贷款”,《21世纪经济报道》2003年9月24日)。2003年2月底,央行发布《2002年货币政策执行报告》,公布了中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果:违规贷款和违规金额占总检查金额的24·9%。如果这个检查结果在中国有代表性,即意味房地产贷款中有近四分之一是违规贷款(“央行房贷调查:4500亿元贷款违规?”《21世纪经济报道》2003年6月19日)。银行主管之所以愿意违规放贷,当然是为了个人谋取私利。

      事实充分说明,被同时列为中国最盈利行业与暴利行业之首的房地产业,完全是开发商与政府官员及银行贷款主管密切合作,共同掠夺中国公共财与百姓私产的高腐败样本。

      这样畸形发展的“房地产业”,将为中国社会的发展做出何种“贡献”?笔者认为,除了让一批房地产商与政府官员成为富豪之外,还将导致两个严重的社会恶果:一是政府财力弱化,从而导致公共服务质量劣化。因为政府手中最主要的资本“城市土地”已经通过“城市开发”转移到了房地产商手里,政府将无力提供公共产品的建设与服务;二是激化社会矛盾。由于中国公众没有表达利益诉求的正常管道和解决诉求的机构,强制性的城市拆迁与征用农民土地,逼得许多平民走投无路,必将成为累积社会矛盾的火药桶。中国政府再治国无术,大概也没幼稚到指望受冤无告的老百姓只会选择“自焚”这一方式倾泻他们的不满。 (博讯 boxun.com)


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