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深圳岗厦拆迁:“种房子”收获一村富豪
(博讯北京时间2009年11月12日 转载)
    
    来源:每日经济新闻
     (博讯 boxun.com)

    深圳岗厦片区改造堪称目前中国最大的“城中村”改造项目。在其拆迁的过程中,楼房的主人们获得赔偿的数量,或也堪称全国之最。
    
    深圳市福田CBD岗厦村旧城改造项目近期启动,拆迁工作全面推进。与此同时,岗厦村的改造正在创造一个令人难以置信的 “神话”----在房屋拆迁的一夜之间,500多栋楼房的主人集体跨入千万甚至亿万富豪行列。
    
    然而,记者调查发现,岗厦村大量拆迁楼房都是在几年前抢建而成的,通过增加楼层、扩大房屋面积,从而在拆迁过程中获取了堪称“天价”的补偿。
    
    岗厦改造一等十年
    
    无论是原住居民,还是初来深圳者,对于“岗厦”这个名字一定不会陌生。这里是深圳CBD中心区仅存的一片城中村,也是许多初来深圳的“淘金”者寻求租房的理想去处。
    
    11月5日,《记者在岗厦村旧城改造现场看到,经过了大规模的拆迁之后,整个岗厦片区已经面目全非,几乎成为了一片建筑废墟。零星“屹立不倒”的楼房十分突兀地矗立在空旷的工地上,与附近CBD密集的商业大楼遥相呼应。
    
    “说拆迁都说了十几年,今年下半年才正式开始拆。”记者在仅存不多的楼房内遇见了正前来收租的房东张彩霞 (化名)。“当初抢建的现在都发了大财,我们这些老实人却没有得到更多补偿。”张彩霞颇有些愤愤不平地说。30年前,她就嫁到岗厦村,几乎见证了岗厦从无到有,从贫穷到繁华的全部历程。
    
    岗厦城中村改造,可谓十年一梦。早在1998年,为了建设深圳中心区,深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造。但在此后的将近十年时间里,经历了数次“正式启动”,却又因种种原因不了了之。
    
    在岗厦改造一拖再拖期间,发生了名噪一时的深圳蔡屋围“史上最贵钉子户”获赔事件。
    
    1997年,深圳蔡屋围村民蔡珠祥、张好莲夫妇在宅基地上建起了6层住宅,建造花费120万元。2004年10月15日,蔡屋围村与开发商京基集团签了房地产开发合同,该村约4.6万平方米土地(包括宅基地)全部被卖掉,蔡的房子亦在其列。2007年拆迁接近尾声,蔡珠祥以补偿不合理为由拒绝拆迁。当时深圳房价不断飙升,周边新房已涨至约2万元/平方米;蔡珠祥夫妇俩提出补偿应在1.8万元/平方米。按这一要价,开发商补偿款将达1400 万元。
    
    最终,耗不起时间的开发商妥协了,1200万元补偿款打入了蔡珠祥账上。此事无疑对后来岗厦村的旧城改造产生了严重影响。福田区政府有关负责人透露,在蔡屋围村民蔡珠祥获得高昂赔偿后,岗厦村认同原先赔偿标准的村民立刻从85%下降到不足一半,岗厦村改造随后陷入僵局。
    
    经过各方协调,直到2009年,岗厦城中村改造真正意义上的大拆迁才正式开始。深圳市福田区宣传部张宏化在接受采访时透露,目前拆迁工作进展顺利,仅剩下大概40多户居民没有拆迁,大多数均为香港人。整个拆迁将在2009年底前完成,届时正式启动项目建设,总投资约 90亿元。
    
    一夜之间集体暴富
    
    蔡珠祥1200万元的补偿款在2007年被称为“天价”,蔡珠祥夫妇也因此被称为“史上最贵钉子户”。然而时隔仅两年,当初的“天价”今天看来已是“小巫见大巫”:岗厦村普普通通的一户便补偿上千万,房屋面积大的更是高达上亿元。
    
    “我嫁过来的时候,这里还叫番薯村,非常穷,村里的人都靠种地为生,偶尔拿些农产品到海边渔村去换点海鲜改善生活。”张彩霞向记者讲述着她记忆中的岗厦村。
    
    随着深圳大举开发,位于福田中心位置的岗厦村逐渐成为外来人员租住的首选之地,租金也一年年水涨船高。“外来的人多了,要租我们的房子,我们就建房出租,都是在自家的土地上翻建楼房,一栋比一栋高。”据张彩霞介绍,每月的租金收入,她家便可达到5万元以上,其他村民家的情况也差不多。
    
    据了解,很多类似于张彩霞的原住居民后来都搬离了岗厦村,在深圳市区或者到香港另外购买商品房。他们现在回村的目的只有一个:收租。随着旧城改造的到来,这些房子面临被拆除的命运。不过,这些房子的主人并没有因此而受损,反而上演了“一夜暴富”的神话。有媒体将这次改造的造富过程形象地称为 “几百栋旧房屋倒下去,几百个超级富豪站起来”。
    
    记者获悉,此次补偿方案分为两个标准:480平方米以内按1∶1补住宅,超过480平方米按1∶0.88补公寓;首层按1∶0.9补偿商业物业,二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。根据方案,可以选择全部实物补偿、全部货币补偿以及实物和货币补偿相结合。如果选择货币补偿,住宅公寓可获得 1.28万元/平方米的补偿,商业物业则可获得2.38万元/平方米的补偿。
    
    照此推算,岗厦原住民中亿万家族可能有20多个,而个人资产过亿的便有可能达到10人左右。
    
    作为岗厦改造项目的开发商,金地大百汇房地产开发有限公司品牌总监吴贵峰在接受采访时坦言:“岗厦城中村旧改,确实催生了一批千万富翁以及若干位亿万富翁。”
     拆迁前抢着“种房子”
    
    张彩霞向记者算了一笔账,自家的房子可以拿到上千万元的赔偿,但张彩霞还没有签约。她似乎有些不甘心:“我不着急,我等他们(她指了指旁边的几栋楼房)回来一起签。”
    
    据记者了解,截至目前,与张彩霞一样没签约的住户大约还有40多户。从今年4月起岗厦河园片区拆迁启动,少数房东仍然坚持不走,坚守在这片曾经繁荣而今却一片荒芜的土地上,低价放租。
    
    在岗厦村拆迁现场,一位安保人员告诉记者,“尽管拆迁已经进行了大半,但有的人不肯搬走,里面还住着人,无法动工,牵连到其他相邻楼房的拆迁也无法进行,虽然已经停工几个月了,但那些人根本就不着急。”
    
    在记者采访过程中,了解到更让人咋舌的情况:这些将被推倒的房屋,其中有许多都是抢建而来,当时有媒体称岗厦的抢建为“种房子”。
    
    张彩霞回忆,“反正那些年隔段时间就有人建房子。大概在六、七年前,最早说要拆迁的时候大家都要建,一个村子经常是几十家都在建。”
    
    记者多方了解到,岗厦村的抢建潮在历史上出现多次。上世纪90年代初,随着大量外来人口的涌入,住房需求出现短缺,当地原住民显然看到了房屋出租前景,开始了第一次建设高潮。
    
    上世纪90年代末期,以及后来的2001~2002年,抢建潮再次兴起。1999年深圳《关于坚决查处违法建筑的决定》和2001年限制房屋违建的“两规”相继颁布,但这不仅没有对小产权房的违建抢建起到遏制作用,反而激发了深圳历史上规模最为庞大的两次抢建潮。
    
    时至今日,面对公众对“抢建风”的质疑,在记者近日采访深圳政府的相关部门时,相关部门均以话题太过敏感为由而婉言谢绝。
    
    据2007年深圳市国土局所作的住宅调查显示,深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。但不少专家认为,这个数据“相当保守”。
    
    在拆迁前的岗厦村房屋中,究竟有多少是抢建而来,有多少是违章建筑?恐怕已经没有人能够说得清楚。可以肯定的是,当年那些抢建的楼房,后来大多数仍然拿到了产权,如今无一例外都获得了高额的补偿。
    
    专家视点
    
    “城中村”改造之困
    
    一直以来,“城中村”改造都是十分棘手的问题。一位不愿具名的开发商表示,这有很多历史遗留问题,还时常涉及纠纷,导致拆迁异常艰难,这也是开发商鲜少介入旧城改造的原因。“补偿期望值过高和恶意抢建,已成改造工作的最大障碍。”
    
    深圳大学产业经济研究中心主任魏达志谈到,城中村改造是当今许多城市都面临的重大难题。据分析,困扰城中村改造的,首先是产权困境,大量违法违规建筑存在;其次是规划和补偿困境。
    
    而在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授看来,旧城改造所面临的问题两个字可以概括,那便是“利益”。
    
    宋丁说,城中村是一个特殊现象,是深圳在城市化发展进程中的特殊历史产物。当年深圳快速的城市化发展占用了农村的土地,同时也吸引了大量的工人进入深圳,而政府的居住用房建设却比较滞后。那些大量涌入又没有住房的外来人员,一个比较合适也较为无奈的选择便是租房。“一方面是外来人员的住房问题,另一方面是原住居民在失地之后的收入和安抚问题。‘城中村’一举两得,同时解决了工人无房和农民无地的尴尬。”
    
    对于当时的违建抢建,宋丁认为应该给予客观的历史尊重。上世纪80年代末、90年代初时期,城中村确实存在大量违建楼房,不过,最初并不是冲着改造补偿而去的。
    
    宋丁对深圳的城中村改造显得忧心忡忡:“类似于岗厦这样巨额补偿的城中村改造实际上是一个恶性循环,最终后果将十分严重。”
    
    “政府和开发商付出的补偿很高,最终开发商会用更高昂的价格来把高成本涵盖。每一个城中村改造意味着整个城市整体运营成本的非常规上升。居民的消费水平跟不上城市运营成本的上升,导致整个城市运营的断层。”
    
    宋丁还强调,“当初的蔡屋围高额补偿给岗厦村民带来了极大震撼,也给今日的拆迁难打下伏笔。对于深圳其他正在等着改造的上百个城中村来说,今日的岗厦或许将是又一个震撼。政府应该加强执法力度,不能一再‘弱势’下去。深圳的城中村,保守估计还要20年以上才能解决。”
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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