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中国楼市该不该“因城施策”?
(博讯北京时间2017年3月10日 转载)
    
    沈晓杰:近年“因城施策”的调控效果一般,高房价和高库存顽疾始终存在,有无其他调控举措能从根本上解决矛盾?
    

    对过往在房地产和住房政策上“惜字如金”的中国高层来说,他们每年全国“两会”上有关房地产市场的“系统提法”,无论是对媒体、业界还是社会,就像是一个“权威政策发布”,引来解读无数。
    
    其实,细读李克强总理今年的政府工作报告,在有关房地产市场的论述上,除了把“因城施策去库存”作为中心加以重点突出外,其他方面的创新并不多。比如,去年国内几十个本就高居“全球房价最难负担城市” 的大中城市,一年房价又被投机炒作至暴涨百分之十几到四十多的现象,此次政府工作报告不仅没有给出一个可有效治理的“新政”,甚至连提都未提。有关房价的表述,只有一句“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为”,就再也没有其他任何“说法”了。
    
    今天中国房地产市场的主要矛盾,各界的认知相对比较统一。主要表现在两大方面,第一是大中城市和重点城市的高房价,第二就是大量中小城市的高库存。
    
    大中城市的高房价问题究竟严重到什么地步,和国际上大城市做个对比就会知道有多么“触目惊心”。国际某著名专业机构去年初公布了一份2016年度《全球住房负担能力调查》报告(未含中国大陆城市),列出的10个“全球房价最难负担城市”(各自的房价收入比),位居第一是香港为19.0,第十名的澳大利亚某市为9.3。而用同样的方法计算与同期的中国大城市相比,北京、上海和深圳的买房负担分别为33.2、31.9和33.5。这比号称“全球房价最难负担城市”的香港还高出了70%以上。随意抽取的杭州(15.7)、青岛(13.2)和南京(18.3)城市居民的房价负担,也远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼(房价收入比为12.2)。其中南京比悉尼的高出了50% 。
    
    以上,还是对2015年国内外几个大城市住房负担比较。如果用2016年国内各大中城市房价暴涨后的结果再相比,把去年像京沪广深和南京、合肥、厦门和苏州等城市房价动辄年涨20-40%的房价再计算在内,国内大中城市市民的住房负担,更是要把“全球房价最难负担城市”远远甩在后面。
    
    面对如此的“世界纪录”,“以民为本”的中国政府该不该“大有作为”、并在今年的政府工作报告中加以重视?
    
    除了高房价这个“世界之最”的民生和政治问题外,中国房地产的另一方面,就是大量中小城市房地产市场的高库存这个经济问题。只要深入研究一下,就会发现中国房地产市场“库存产品积压”严重滞销积压的问题,远比官方和舆论所认为的要高得多。
    
    现在一般人只把待售商品房视为库存量,实际的商品房库存要远远不止于此。因为房地产市场库存积压最大的一块,还是在房屋施工面积上。国家统计局公布数据表明,2016年全国的房地产开发企业的房屋施工面积就高达75.8975亿平方米,比上年增3.2%;而同期商品房待售面积只有6.9539万平方米。
    
    之所以把施工面积的商品房作为库存,不仅因为这些施工中商品房在建过程本身不少就已被众多开发商对外出售,更有大量的半截子在建房因市场难以为继而成了烂尾工程。这些年都不再动工、难以“待售”的“施工商品房”,才是当今中国房地产市场最大的烂尾积压库存商品房。
    来源:FT (博讯 boxun.com)
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