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【天使谭:醉评】疯狂的房价——崩盘时,没有一片雪花认为有自己的责任!
(博讯北京时间2016年9月14日 转载)
    
    

    
    一、房地产崩盘时,没有一片雪花认为有自己的责任!
    房地产市场陷入末日狂欢。
    
    一线城市里,上海人民忙离婚,北京人民忙离婚,为的就是在限购的条件下能够多买一套房,深圳人民没有限购,所以没有离婚,但按照房价收入比其住宅价格已经涨至全球最贵,广州的房价也开始蠢蠢欲动。
    
    二线城市里,杭州人民、南京人民、武汉人民、郑州人民、合肥人民、厦门人民、济南人民、苏州人民、成都人民······都在喜迎房价暴涨,有房民众资产暴增,大家兴高采烈,相约买房发财。
    
    三四线城市听说了一二线城市的暴涨,一个个跃跃欲试,但民众却都不买账,反而凑钱冲到一二线城市买买买买买买······
    
    2015年,《来自星星的你》在中*国开始热播,来自星星的、永远都不会老的都教授靠着一直买房买成了超级大富豪,又泡到超级美妞,终于提醒了中*国人民,别看2013年和2014年房价停滞,但只要坚持买房,一定能成为大富翁,买房的每个人都是来自星星的都教授!
    
    于是乎,2015年全年中*国房地产贷款额度增长高达2.5万亿元,占1995年迄今20年房地产贷款总量的70%;到了2016年的第二季度,根据央行统计数据,中*国的新增贷款几乎100%都变成了房地产贷款······
    
    也许是觉得中*国城市房地产在2015年还不够火,2016年2月2日这个很二的日子里,央行和银监会联合宣布,对于不限购的城市首付比例可以降至20%,二套房首付比例降至30%。
    
    由此掀起了2016年初迄今全国性的炒房高潮······
    
    5倍杠杆?太低太低了!于是,首付贷出现了,500万的房子,100万的首付,金融机构还可以贷给你50万,杠杆直接变10倍!
    
    这是金融机构的重要创新!是中*国金融机构为了普通人的住房梦而设计的毫不利己专门利人的伟大设想!是中*国人实现中*国梦的重要途径!
    
    首付贷还是不够爽,还可以众筹炒房、联合炒房,还可以转贷炒房······
    
    不,这还是不够先进!2016年3月1日,沈阳市政*府下发《沈阳市人民政*府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,给予住房公积金政策支持,首付比例实行“零首付”!
    
    只在买房子的房贷问题上加杠杆、做文章,那房贷已经还的差不多的人怎么办呢?
    
    他们如果不加杠杆那岂不是太可惜了?中*国金融业太不发达了,银行实在看不下去了!
    
    于是乎,8月底以来,包括农行、建行、民生和中信银行等多家银行,都推出了质优价廉的房抵贷产品,利用房屋抵押贷款,额度可以高达300万元以上······
    
    就在过去的7年时间里,为了挽救中*国债务(在中*国,高负债部门主要是国有企业和类政*府经济组织),延滞经济风险爆发,在地产经济体制的路径依赖之下,我们一是让居民加杠杆、加杠杆、加杠杆······
    
    

    
    然后,驱动全民储蓄和央行新增信贷全部都去承接地产商和基础设施的债务;
    然后,转化为房地产投资和地方平台投资;
    然后,转变成地方政*府的各种收入······
    
    在这场大国崛起的过程中,实干误国,房产兴邦,盛世之下,这届人民真的不行!
    
    9月13日,统计局新闻发言人盛来运也在盛世运来的时代,再度发布最新房地产开发月度数据,并且声称:
    
    “房地产是很重要的产业,我们既希望房地产对经济能够发挥稳定的促进作用,又能体现民生改善,让居民能够得到实惠。”
    
    “从近两个月来看,房价涨幅是在回落的,尤其是在一些限购政策出来后,一线城市和二线城市房价涨幅在回落,说明前期上涨的势头初步得到遏制。同时,房地产去库存得到了明显的效果”
    
    “房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调,这就决定了房产市场调控政策一定要因地制宜、因城施策、遵循房地产市场本身的客观规律。”
    
    第一句解读:房价上涨是我们政*府的国策,也是政*府希望看到的,我们中*国房地产绝对不能崩盘,你看那些已经购房民众不都得到了实惠么?
    
    第二句解读:我们希望房价上涨,主要是希望三四线城市去库存,你们这届人民不行,全部跑到一二线城市炒房导致暴涨,那我们就出点儿政策,让它涨得稍慢一点儿。
    
    第三句解读:中*国房地产价格本身的客观规律就是政*府兜底、永不下跌,但具体的涨法上,各个城市可以百花齐放、百家争鸣······
    
    我曾经在以前的文章里写过一个很明确的观点。
    
    无论是房地产泡沫还是股市泡沫,最终的资产接盘者一定是普通民众,如果说房价已经涨到了让普通人想当接盘侠都当不了的地步,必须通过零首付或至少10倍杠杆实现买房的时候,基本可以确认,这就是泡沫的顶点,这就是末日的狂欢(美国房地产泡沫最鼎盛期,就是2006年美国最穷的人都能通过0首付买到房的时期)。
    
    我还说,反过来想一想,如果地产泡沫盛宴不让普通民众来接盘,不让普通民众来当冤大头,难道你想让李嘉诚给你当冤大头和最高价位接盘侠?或者,想让巴菲特给你当冤大头和最高价位接盘侠?更何况,如果真有在北京上海深圳能够买得起一套房的人,以现在的价位,只要他稍有生存能力,他已经完全可以将北上深的房子卖掉,移民到国外,买一所面朝大海、春暖花开的房子,全家都能享受更好的空气、水质。土壤和医疗、教育、法治环境——然后,还能剩下一大笔钱供自己和家人逍遥度日——这也叫“套利”,跨市场的地产套利。
    
    在前两天我还说,这10多年来的中*国房地产,就是一个要让中*国产生更大贫富差距,让中*国更多的中产阶级变成穷光蛋的工具。
    
    现在,一线城市的房价终于涨到了中产阶级买房也要竭尽全力的时代,终于到了中产阶级为国*家和人民作出牺牲和奉献的时刻。
    
    要知道,去年股市4000点的时候日人民报喊出“钱在飞心在跳,牛市还在半山腰”,旧华社更是力挺A股,喊出“4000点才是A股牛市的开端”,于是乎,一大批中产阶级挺进股市,侠之大者,为国炒股。
    
    然而,前来接盘的中产阶级才过来了一部分,一小撮国内外阴谋势力就开始大肆卖空,大部分中产阶级还没有来得及为国接盘,股市就半路夭折,并且一路下跌,致使我天朝指望通过牛市去杠杆的希望变成了泡影。
    
    股市去杠杆成了泡影,那就只能房市去杠杆(居民加杠杆,降低企业负债)了,还是原来的配方,还是熟悉的味道,资产类别换了个马甲,在又一场发财梦的支持下,在过去15年的连续上涨的历史记录支持下,上次没有来得及为国接盘的中产阶级们跑步进场,除非你移民国外,否则一网打尽!
    
    侠之大者,为国买房······
    
    当雪崩发生的时候,没有一片雪花会认为是自己的责任!
    
    当中*国房地产崩盘时刻来临的时候,从央行到政*府,从银行到地方政*府,从购房人到房地产中介,从卖房人到统计局,从加杠杆的首付贷到房抵贷,我同样相信,没有一片雪花会认为是自己的责任······
    
    二、房价会怎么走,想一下都害怕
    本轮中*国一二线城市房地产市场出现超预期上涨的关键原因,是在房地产开发投资和新房开工面积连续下滑的情况下,总体供应出了问题。2014年以来,由于对房地产的预期看淡,导致开发商的土地储备和开工面积都大幅度下滑,从而在房地产政策回暖之后,出现了一二线城市需求旺盛,库存告急,库存的下降又激化了上涨的预期,从而出现了房价的猛涨和疯涨。
    
    我清楚记得在2014年9月30日,在房地产市场陷于低迷,70个大中城市新房价格环比上涨的城市数为零的情况下,人民银行调整首套房的认定标准,打响了中*央政*府救市的第一枪。我在第一时间写的文章《不是每一朵野百合都会有春天》中写道“一线城市、热点城市以及人口未来流入的城市,需求依然旺盛,库存不是问题。一旦政策丧心病狂的救市,你一定要同样丧心病狂的出手买房”。如此判断的原因很简单,这三类城市未来仍然属于人口净流入地区,住房的需求长期处于旺盛状态,一旦政策回暖,房价自然回到上涨的趋势。今年房价的基本逻辑都是“供给短缺导致的报复性上涨”。
    
    尽管高层明确警示房地产泡沫,明确提出要“抑制资产价格”,但未来房地产的走势主要受供求关系的左右,而不是政策的调整或者对价格泡沫的担忧。对于那些土地供应不够,新开工面积不够的城市而言,尽管房价已经让人恐惧,恐怕仍然将会处在上涨的周期。
    
    以北京的房地产市场为例。北京今年房价的上涨在一线城市里没有上海和深圳那么抢眼,但进入今年下半年后,后劲十足,支撑房价的各种因素都在预示着房价可能不会就此止步。
    
    判断北京的房价,应该关注三个指标:
    一是土地市场。北京除了今年3月,大兴出了一个“地王”,土地市场并没有上海、深圳以及新的“四小龙”那么火爆,根本原因是今年北京土地市场供应下降。根据我爱我家市场研究院统计数据显示,今年前8月,北京共成交土地24宗,比去年同期下降48.9%,其中住宅用地仅成交7宗,较去年同期下降66.7%。无论是土地交易宗数,还是交易体量均创下历史新低。从5月至今,北京土地市场已连续3个月没有供一块地。这并非因为北京无地可供,而是因为今年北京在土地供应上实现严控政策,明确新增建设用地控制在1850公顷以内。在房地产市场大幅回暖的情况下,土地供应的减少一定会导致进一步看涨的预期,导致后市房价的大涨。
    
    二是房地产开发投资。前7个月,北京完成房地产开发投资2002.1亿元,同比下降9.6%。其中,住宅投资完成950.6亿元,同比下降9.1%;住宅施工面积下降7.5%;住宅新开工面积下降8.8%。这意味着,在需求和成交大涨的情况下,未来的供应仍然处在下降的通道。8月份,北京只有两个住宅项目入市,两个项目共新增住宅产品209套。
    
    三是库存。自8月份以来,北京的住宅库存跌至6万套以内的历史低水平。北京市房地产交易管理网的数据显示,截至8月30日,北京可售期房住宅的剩余套数为28932套,面积约398.7万平方米,可售现房住宅套数为32450套,可售面积约416.1万平方米。当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套,平均单套面积为132.7平方米。按照每月1万多套的签售,去库周期不足5月。尽管北京市场已经是二手房唱主角,但新房库存的告急,势必对未来房价形成极大的上涨压力。
    
    

    
    以上三个指标构成了对北京房价上涨的最有力的支撑。尽管北京平均每套的住宅价格超过了500多万,四环以内新建商品房住宅单套成交价已超过1000万元,但在需求旺盛,看涨预期不改的情况下,目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变,房价未来连想一下都很可怕。
    
    对其他城市房价走势的判断,笔者认为基本上可以参照以上三个指标来判断。凡是土地供应充足,房地产开发投资增速快,新房开工面积大的城市,未来房价趋稳是大概率。比如合肥、郑州、武汉等城市,尽管目前房价表现抢眼,但看看这三个指标,在未来供应没有问题的情况下,基本意味着这三个城市的房价已经走到了尽头。今年的最后一个季度,房地产的热点城市也许仍然会转换,但很显然,能够对房价真正形成支撑的,仍然是土地供应和未来的新房供应。
    在这个问题上,包括北京、上海在内的一线城市深得“饥饿营销”的真谛,玩得比合肥这些今年好像中了奖的新人要娴熟多了。
    
    未来房价,除了我持续看好的东莞,最终还得回到老辣的一线!
    来源:天使谭 (博讯 boxun.com)
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