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大陆房地产未解之谜 房价缘何只有更高?
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2016年7月18日 转载)
    
    据中国国家统计局数据,中国6月份房价涨势延续放缓的态势,但居高不下的价格让很多经济学家费解,唱了多年的“拐点”依旧并没有到来。
    

    大多数人将中国高房价归结于土地财政、货币超发、人口红利等等,这些因素不可否认会导致房价上涨,但并不是追求其本质因素。其实房子也是商品,价格高涨的根本原因在于人口向大城市集聚导致人们对房产的需求增大,而大城市土地有限,导致供不应求。而没有最高只有更高根本原因是大陆资源集中于大城市和政策倾向加剧了供不应求的程度。

悖论的延伸 物以稀为贵?
    
    城市化带来的人口集聚是房产需求增大的最主要因素。欧美发达国家城市化水平均在70%以上,英国、美国、日本更是高达90%以上,而中国2015年城市化水平为56.1%,尚有很大的发展空间。在城市化高速发展时期,人口往往向大城市高度集中,因为大城市可以实现规模经济,即实现各类生产要素的优化配置,从而降低成本、提高效益。而小城市或小城镇由于规模不经济,按世界银行的计算,其劳动生产率通常要比大城市低20-30%。因此,人口集聚本质是一个经济现象。
    
    中国人口迁移的主流方向是大城市圈。近些年来,大陆农村的人口越来越少,大量村庄合并消失,而大城市越来越多,2015年大陆百万人口以上大城市达到142个。人均拥有的资源匮乏、公共服务的总体短缺和分配不公平,也是中国大城市化的特殊原因。
    
    随着中国经济的发展,人口向大城市的高度集聚是必然现象,人口的高度集聚导致对房产的需求急剧增加,房价自然也节节高升。随着城市的发展,人口向大城市高度集中是导致房价高涨的主要原因。

政府“推波助澜”?
    
    大陆大城市特别是北上广深的房价跟其他国家比,为什么没有最高只有更高?这是由于中国特有的资源配置方式和某些政策大大加剧了供不应求的状况。当财政政策和资本市场向某些高行政级别的大城市倾斜的时候,会鼓励人口向这些城市过度集中。例如北京市实际上享受着许多其他城市享受不到的财政或其他政策优惠、价格优惠,一些省会城市在其本省范围内可能也享有某些优惠待遇,这些都是导致人口过度集中的因素,从而大大增加了对房产的需求,房产价格也会步步高升。由此可见,大陆资源配置方式和某些政策也是推动房价高涨的原因之一。
    
    另外,从供给上看,土地供应远远小于需求。许多城市看起来很大,但是用于住宅开发的其实极少,如北京,除了历史建筑、政府用地等之外,还有庞大的耕地,真正用于建设开发的用地只占北京总面积3%。如此导致城市土地供给较少,地价节节高升,房价自然也水涨船高了。中国高层也注意到这些问题,今年4月,24部委联合发文要增加部分一二线城市的土地供给,稳定房价。例如北京的耕地保有量面积将从322万亩降低到166万亩,减少了156万亩,相当于多出来了北京城东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山六区的总面积,如此北京房价的上涨速度有望得到遏制。
    
    近两年,一些大城市地王频现,大多数是被国企以远超目前的楼面地价拿下了,这大大挤占住宅供给。国企不同于民企,它们资金雄厚,不急于回款,一般会囤积土地慢慢开发,等房价涨上去。因为政府对国企的要求是保值增值,所以房价不到预期,它们不会大规模开发出售,否则会亏钱;而土地在手中是固定资产,相当于保值了,等房价涨上去之后,再来大规模开发,实现增值。相比之下,民营企业资金不够雄厚,资金成本又高,不会轻易拍下地王的。因此,大陆的土地政策和国企开发房地产加剧了房产供不应求的状况,导致房价高涨。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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