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揭学区房价的背后推手:6年攒出200万仍不够首付
(博讯北京时间2016年4月21日 转载)
    
    来源:央广网
    

    学区房价的背后推手
    
    6年省吃俭用后攒下的200万元,却连一套小户型学区房的首付都不够,年轻妈妈张女士只能望“房”兴叹。提起学区房,总能触动听者的神经。2016年以来,在楼市的舆论场中,学区房越发成了进入名校的入场券;而在业内人士看来,它的背后是一个由中介、意见领袖编织而成的江湖。
    
    攒了6年的钱不够首付
    
    和天下所有的父母一样,年轻妈妈张女士想尽可能地为女儿提供最好的东西,无论是一年19000元的英语培训,还是一个能进入名校的资格。
    
    严格说,张女士现在住的房子也有划片的小学,虽不是名校,可也不是大伙儿口中的“渣小”。可她并不满意,入得了她眼的至少得是崇文小学。于是,她拿出夫妻俩6年省吃俭用攒下的200万元,想在崇文门买套学区房。然而,只问了一套房,张女士就被吓住了。一套新景家园的68平方米二手房,业主表示因为有税愿意降价20万元,但总价还要580万,折合单价85000元/平方米,她的200万元连首付都不够。
    
    坚挺,是经纪人最爱冠在学区房之上的字眼。4月,市场的看房热情普遍降温,可能划入好学校的学区房,还是有看房人。崇文门区域的一位经纪人告诉记者,一套新景家园的两居,17日一天就有7组看房人。“无论市场如何变动,上学是刚需,学区房自然不会降。”
    
    推手1
    
    每轮上涨前都有一套“天价房”

    
    “如果真要归结,我认为中介机构是推动每一轮学区房价格波动的先锋队。”一位研究学区房市场多年的专家告诉记者,二手学区房表面看是买家和卖家的交易,可背后实际还站着一个“中介机构”,而它们扮演着更关键的角色。
    
    专家给记者举出的例证之一,就是每一轮的学区房价格波动前,总会巧合地先惊现一套“天价”挂牌房源。2013年,是五道口的华清嘉园一套37平方米的二手房,中介机构网站的报价显示是350万元,折合94594元/平方米,接近当时主流成交价的2倍。五道口也在一瞬间被网友封为“宇宙中心”。2016年,则变成了西城文华胡同的平房,6平方米,报价380万元,折合单价63万元/平方米。“作为从业者,明眼一看,就知道这种脱离市场行情的价格不会有买家。没人要、惹争议的房子干吗还要挂?这是为了传递一种信号,房价已经这么高了,之后再推出几套价格稍微便宜的房子,大家就会抢了。”
    
    例证之二,就是一些成交价已超过10万元/平方米、有热点名校入学资格的公产平房。“北京符合这些条件的平房,其实就集中在特定区域,这些房源全掌握在中介机构手中。你会发现,在付完钱办理所谓过户之前,买家几乎见不着房主。”该专家说,从政策上,仅具有使用权的公产平房是不可以公开买卖的,只有小部分中介机构在做,而他们报出的价格中,也包含着“灰色”部分。
    
    “中介机构就是通过这种不动声色的方法,在市场行情向好时,助推了价格的变动幅度。”
    
    推手2
    
    家长论坛上的分析预测

    
    也有买过学区房的父母向记者表达,常在家长论坛中发布各种改革政策并添油加醋进行趋势分析的人,也是推动学区房价格的“潜伏”力量。这些被封为专家的意见领袖,有的甚至本身就在炒学区房。
    
    在“家长帮”社区,随意搜索,就能看到很多家长在讨论“闻风”和“无言”,既有发出求教的帖子,也有发出质疑的帖子。“闻风”和“无言”,是活跃在社区的两位专家,一位是培训机构的负责人,一位是从家长钻研成了高手。
    
    多位家长都表示,在入手学区房前,曾研究过“闻风”的观点,甚至是去参加了他开办的讲座。
    
    一位曾经听过讲座的孩子家长就介绍,他的特点是分析一些教育政策,然后会预测哪些区域和学校好,比如,他一直唱高西城。“他的观点,有些是对的,有些后来也被证伪了。”据其介绍,“闻风”在教育论坛中的影响力,相当于现在所说的“网红”,不少家长都是跟着他的预测去购买学区房,而他本人也在炒学区房。当然,如果想要具体询问些个性化信息,则是收费的。“我觉得,某些区域的房价,他还是有助推作用的。”
    
    不仅仅是经纪人,已经入手学区房的家长,在啧啧于价格波动之时,也多接受了学区房价格坚挺的看法。在多数家长看来,学区房与所在区域普通二手商品房的价差,就是教育的资源溢价。只要资源保持稀缺性,优质学校的入学名额就是一个持续性增值的过程,因此学区房才能成为最增值保值抗跌的风险投资品。
    
    可是,大家似乎忘记了教育政策向公平化推进的这个“变数”,或者即使注意到这个“变数”,也觉得短期内难以撼动局势。尽管从没有实践证明,在市场经济下,还没有一样商品的价格是只涨不跌的。 (博讯 boxun.com)
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