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楼市分化严重 中国统一政策屡屡事与愿违
(博讯北京时间2016年3月14日 转载)
    楼市分化严重 中国统一政策屡屡事与愿违

(图片来源:AFP)
    
    如果小城市房地产库存不断上升还不够让人担心,中国政府现正与一个更大的问题搏斗——一线大城市的房地产泡沫。
    
    房地产是中国最重要的行业之一,自2014年末,中国持续实施支持房市的政策,这导致了一线大城市房价飙涨,而较小城市的房子却卖不出去,顽固的市场分化,让任何统一的房地产政策都难以实施。
    
    对房地产泡沫的忧虑在深圳和上海尤为严重。深圳是继北京和上海之后的内地第三大城市。其房价上月同比飙涨了72%。同在上月,上海的一个楼盘单价虽高达8万人民币一平米,但却在一天之内就卖出了​​352套。
    
    易居中国执行总裁丁祖昱说:“近期的宽松政策在看涨预期下刺激了一线城市市场,情绪太高涨了。”
    
    中国央行六次降息,房贷利率已经跌到历史低位,今年,中国又实施了一系列政策,目标是刺激房地产销售,包括降低首付门槛、交易税率和银行降准——以将更多现金泵进市场。
    
    虽然这些政策的目标是刺激需求,减少较小城市的房地产库存,其实际效果却是让一线城市的房市更加疯狂,但对较小城市的去库存却效果寥寥。
    
    瑞信亚洲房地产研究主管杜劲松表示:“政府希望更多银行贷款会流入较小城市。但现在的情况恰与之相反,银行只想把钱借给大城市。”
    
    在政府的楼市宽松政策所引起的种种意料之外的结果包括,信贷疯狂地涌入大城市,推高房价。这一问题已经让政策制定者推出新政,希望抑制大城市房价的上涨。
    
    四大一线城市已经开始打击非银行金融机构提供房贷的行为,包括开发商和中介。
    
    丁祖昱说:“我不反对这个措施,但我担心这样的打击行动会扰乱市场秩序。”他指出,此类贷款并非大部分一线城市楼价上涨的主要原因,除了深圳。在深圳,炒家已经将大部分新楼盘都买下来了。
    
    然而在上海,推动最近房价上涨的是供应不足,而这是政府政策所导致的。上海市政府放慢向开发商发出销售许可,以图控制房价,“但这适得其反,”丁祖昱说。该政策最终限制了供应,导致了房价飙涨。
    
    链家数据显示,2月,上海新建商品住宅供应按年大跌73%,同期房价却按年上涨24%,至纪录高位的3万6374元每平米。
    
    在较小的城市,政府刺激政策也出现类似的事与愿违现象。为了帮助民工在城镇落户,超过50个城市政府开始向购房者提供补贴。但杜劲松说,这些补贴只刺激了新房的销售,而不是去掉楼市库存。
    
    杜劲松说:“促进楼市销售的政策可能是短命的,楼市库存的前景可能更糟。”他还指,部分地方政府,比如四川眉山,利用销售情况的改善,将更多住宅用地卖给开发商,这在未来会增加楼市库存。
    
    官方数据显示,截至去年末,中国有7.18亿平方米的商品房库存,比2014年多15.6%。这个数字还不包括在建项目或未开建项目。中国指数研究院表示,如果将这些因素都计入,房地产库存可能高达62亿平方米,需要5年才能消化。
    
    丁祖昱说:“库存过高。理性地说,小城市应该停止开发新楼盘。(去库存)会是一个非常缓慢的过程,最好让三四线城市慢慢解决问题。”
    
    正在进行的全国人大会议上,中国的顶级政策制定者们正呼吁因地施策。
    
    但上海中原地产高级研究经理龚敏对于政策干预仍有疑虑。她说:“你怎么能保证农民工会留在三四线城市,而不去上海北京?”她担心,大城市的房价压力会进一步上升。
    
    除了住宅,房价分化也意味着更广泛的政策挑战。
    
    戴德梁行/高纬环球大中华区住宅部主管Alan Chiang表示:“我已经有十多年未见过大城市和小城市之间出现如此快速的分化。中国政府似乎一直在试图缩小城市之间的贫富差距,但并无实效。”(南早报道) (博讯 boxun.com)
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