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广东楼市去库存 代表委员开脑洞 支招鼓励外国人买房、转型建养老院
(博讯北京时间2016年1月26日 转载)
    来源:南方都市报
    
    广东楼市去库存 代表委员开脑洞 支招鼓励外国人买房、转型建养老院


    
     广东两会之热话题
    
     去年底召开的中央经济工作会议上,“去库存”已被纳入今年全国五大经济任务之一,而昨日发布的广东省《政府工作报告》更明确提出,应该通过加快农民工市民化、发展住房租赁市场等手段化解房地产库存。
    
     世联行对全国范围的商品住宅库存分析数据显示,广东和成渝地区去化周期最好,分别为1.0年及1.1年。
    
     广东与全国其他区域比,库存问题相对不严重,但观照自身,广深一线城市、佛莞等珠三角城市群、以及粤东西北城市之间,库存状况各有特点,去库存的路径自然各不相同。根据世联行综合相关部门提供的数据统计,截至去年11月,其中广深的住宅库存量分别是364万平方米和192万平房米,库存量最大的是佛山,达410万平方米。不过,据房地产业内观察人士认为,真实的库存量数据是上述数字的3-4倍。
    
     广东省两会期间,不少政协委员都为“房地产去库存”支招,有开发商委员在内地投资数百亿元“笃定”支持一线城市的房地产市场,也有委员建议取消大城市的限购政策,进一步促进大城市结构性库存的去化,而像粤东西北这样的欠发达地区,有委员认为政府的政策扶持显得尤为关键。
    
     鲁毅:
    
     鼓励将库存改造为创客空间
    
     据某权威房地产研究机构统计,截至2015年期末,全省商品房待售面积5637.94万平方米,同比小幅增长3.1%。其中商品住宅3493.35万平方米,同比下降1.5%;办公楼219.70万平方米,同比增长10 .6%;商业营业用房887.91万平方米,同比增长8.5%;其他房屋1036.98万平方米,同比增长14.6%。数据显示,在国家和地方政府积极支持合理住房消费的背景下,全省商品住宅的待售面积有所下降;但办公楼、商业营业用房、其他用房等商业物业待售面积继续增加。
    
     根据上述机构的统计,2015年,广东商品房销售面积1.17亿平方米,同比大幅增长25.4%,销售面积比历史次高水平的2013年高出1844.62万平方米,增幅达18.8%。
    
     而全省21个地级市中,商品房销售面积超过1000万平方米的有佛山、惠州、广州、中山和东莞5个城市。
    
     从去年5月1日开始,佛山限购松绑,成为广东省内首个松绑限购的城市。佛山市市长鲁毅在昨日的十二届人大四次会议分组讨论上表示,放开限购之后,佛山去年整个房地产销售情况比较正常,实现了量升价稳的态势。“目前佛山的房地产库存周期大概在8到9个月的幅度上波动,全省大概是11到13个月左右。”
    
     鲁毅表示,下一步,佛山将通过多种措施逐步化解商品房库存。“政府将引导房企,调整营销策略,鼓励将房地产库存改造为创客空间、商务居住复合地产、电商用房等,还将大力发展住房租赁市场,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”
    
     邱家儒:
    
     应鼓励外国人来华购房
    
     “看数据深圳就不需要去库存,但现在仍然有很多建了卖不掉的楼,”广东省政协委员、深圳市潮汕商会常务副会长邱家儒认为,去年年底国家提出的几条去库存政策在很多区域仍旧没有履行,“北上广深等一线城市的限购政策实际上已经过时,与现在去库存的政策相背离”。
    
     邱家儒说,去库存应该是一个全国性的政策基调,但部分一线城市在限购政策下存在结构性库存,“现在深圳库存量整体来看是相对少的,但高端产品的库存量仍旧很大”。
    
     此外,邱家儒认为,应该鼓励而非限制外国人来华购房,“他们买了房子就会来中国消费”。
    
     郭基辉:
    
     看好一线城市地产发展
    
     作为香港新鸿基地产执行董事,郭基辉颇为看好国内一线城市的房地产发展前景。
    
     新鸿基在内地最大的项目坐落于上海徐家汇中心,地块两年前由新鸿基以270亿元“地王价”竞得。
    
     “我们在香港都没有这么大的投资,这是我们这么多年历史以来最大的投资,真的看好一线城市的发展”,郭基辉说。
    
     不仅如此,新鸿基地产在内地也呈扩张之势,目前内地业务占整个集团业务的20%左右,并且还在不断增加,除北上广等一线城市外,还深入珠三角腹地和南京、成都、苏州等城市。
    
     对内地楼市普遍存在的“去库存”问题有无担忧?郭基辉说,看好内地一线城市及个别二线城市的楼市发展,会持续经营内地物业。他说,新鸿基和万科、华润这样的内地大地产商不同,在三四线城市没有竞争优势,“只有在很个别的一线,一点五线城市才有运作空间”。
    
     温洋:
    
     滞销房可建连锁养老院
    
     九三学社中央委员、广东省政协常委温洋建议,将滞销房用于建设全国联锁养老院。他说,当下中国由于老龄化趋势,很多有一定资金实力的商人已看到养老产业的商机。一些在养老实践上已经走在前面的企业也正在尝试用模式输出的形式进行扩张。如北京的一个企业今年就提出在全国构建养老连锁机构的发展战略,即在全国各省市区都建立可以资源共享的连锁养老基地,而且,是利用一些滞销的商品房进行业务开拓。
    
     此外,也有委员认为,应该合理利用大房企的资源进行去库存和盘活市场。
    
     据记者了解,在过去一年包括珠三角市场在内,全国房地产市场大型房企并购和收购现象较过往更加频繁,包括恒大、保利、碧桂园等品牌房企纷纷收购销售缓慢或者开发资金出现问题的中小型房企开发的项目。
    
     邬锦雯:
    
     以产业发展去粤东西北库存
    
     提到广东各城的去库存问题,粤东西北无疑是其中最头疼者。
    
     2014年前后,广东密集批复了粤东西北地级市中的12个新城区发展规划,总面积达数千平方公里。这些新城包括韶关(楼盘)芙蓉新区、汕头(楼盘)海湾新区、梅州嘉应新区、潮州新区、清远(楼盘)燕湖新区、揭阳新区等,规划面积都在500平方公里上下,最大的茂名(楼盘)滨海新区规划面积则达1688平方公里。
    
     在华南师范大学人口资源环境研究所所长、广东省政协委员邬锦雯看来,这意味着绝大多数地级市城区将可容纳100万人以上。
    
     邬锦雯说,大规模的新城区建设需要大量的资金投入,对于动辄上千亿元的投资而言,少量的财政资金可以说是杯水车薪,资金成本加大将带来债务风险。比如清远的燕湖新区起步区建设投资需求大约是445亿元,除省级财政筹措约100亿元,市级财政50亿元外,剩下的均需要依靠民间资本投入和卖地收益。
    
     粤东西北大部分属于三四线城市,长期输出资源和人力,除自然资源开发外,邬锦雯认为政府的扶持显得更加迫切,她建议,粤东西北地区给予互联网概念产业的扶持政策,以产业的发展来带动房地产去库存,“就业收入稳定是购房的基本源泉”。
    
     在加强基础设施配套,增强粤东西北各地新城吸引力方面,邬锦雯认为可以由省里统一协调,采取一市一策的办法,比如从建设医疗、教育、娱乐、饮食等方面入手,政府加强扶持,把每个领域做到全省领先水平。这样的话,每个城市都有自身特色的配套设施,从而吸引更多人才、资金从珠三角等发达地区回流,从而也提高当地房地产的销售。 (博讯 boxun.com)
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